[ 奚正輝 ]——(2009-3-23) / 已閱19303次
其實(shí)研究小產(chǎn)權(quán)房，最重要的問(wèn)題不是禁止人去買這些房屋，而是怎么會(huì)產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。集體建設(shè)用地可以搞房地產(chǎn)開發(fā)嗎？回答是肯定不可以。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，但是其沒(méi)有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴(yán)，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)及銷售，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣呐兀瑳](méi)有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬(wàn)萬(wàn)建造不出來(lái)的。通常這些建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的單位都具有當(dāng)?shù)卣尘盎蛘吒賳T關(guān)系緊密。那么我們不難想象，小產(chǎn)權(quán)房很可能是滋生腐敗的溫床。
任何事物都是有兩面性的，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問(wèn)題。
其實(shí)筆者是不贊同小產(chǎn)權(quán)房的，因?yàn)檫@畢竟是違法的產(chǎn)物，而且嚴(yán)重?cái)_亂了商品房市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主流，我們應(yīng)該去保護(hù)這種制度，而不是去破壞。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該由市場(chǎng)去自我調(diào)解。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升時(shí)，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，國(guó)家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生只能說(shuō)明商品房還不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還夠規(guī)范。
若小產(chǎn)權(quán)房各地大規(guī)模涌現(xiàn)，那么中央政府也需要檢討，說(shuō)明現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能滿足購(gòu)房人群的需求，國(guó)家應(yīng)該大規(guī)模的推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，來(lái)滿足人們的購(gòu)房需求，跟上城市化進(jìn)程的腳步。
對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問(wèn)題的予以拆除。有的開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)繳一定的出讓金，住戶則補(bǔ)繳一定的費(fèi)用。出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配，政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費(fèi)用。給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證，以化解小產(chǎn)權(quán)房的遺留問(wèn)題，化解社會(huì)的一個(gè)不穩(wěn)定因素，從而也還小業(yè)主一個(gè)安心的家。
2、宅基地轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究
2007年，北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名“畫家村”。2002年7月1日，李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費(fèi)十幾萬(wàn)元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過(guò)，宅基地土地使用證無(wú)法“過(guò)戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年12月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決，維持原判。
宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢?筆者查閱了法律規(guī)定，法律沒(méi)有禁止其轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家規(guī)定。第155條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見(jiàn)法律是有條件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。
國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。可見(jiàn)，國(guó)家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，但這二個(gè)文件都不是法律法規(guī)，根據(jù)合同法的司法解釋第四條：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地及房屋的買賣合同是無(wú)效的，但是判決書都沒(méi)有直接引用法律法規(guī)。筆者認(rèn)為判決買賣合同無(wú)效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在的。譬如農(nóng)村的小孩考進(jìn)大學(xué)，戶口就轉(zhuǎn)為了非農(nóng)業(yè)戶口，大學(xué)畢業(yè)戶口回到農(nóng)村，那么這些戶口在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口，是否就失去宅基地使用權(quán)呢？筆者認(rèn)為沒(méi)有，因?yàn)槠鋺艨谠谠摷w經(jīng)濟(jì)組織，屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員。若只因其戶口為非農(nóng)業(yè)戶口，而剝削其宅基地使用權(quán)，是非常不合理的。還有將農(nóng)民的集體土地征用，導(dǎo)致農(nóng)民沒(méi)有耕地，只有宅基地，那么根據(jù)規(guī)定該農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但是該農(nóng)民還是擁有宅基地的。《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（上海市人民政府令第71號(hào)，2007年5月26日公布）規(guī)定：農(nóng)村村民是指具有本市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。可見(jiàn)衡量城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民，主要看戶口的歸屬。我們完全有理由推出：若城鎮(zhèn)居民把戶口遷到農(nóng)村，應(yīng)該是該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員，應(yīng)該可以購(gòu)買該宅基地。
根據(jù)通說(shuō)及國(guó)務(wù)院的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地。若城鎮(zhèn)居民確有需求，筆者建議暫時(shí)采用租賃的方式，租賃宅基地及地上房屋，租賃期限可以適當(dāng)長(zhǎng)一些。
其實(shí)國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止農(nóng)民將宅基地及房屋出售給城市居民，農(nóng)民只能出售給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，農(nóng)民當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。當(dāng)然，政府對(duì)于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴(yán)格規(guī)范，特別是對(duì)于耕地應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格限制，但不宜限制農(nóng)民將宅基地向城市居民出售。這樣農(nóng)民在給自己帶來(lái)土地增值收益、實(shí)現(xiàn)“自我城市化”的同時(shí)，也為城市居民提供住房福利。對(duì)于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應(yīng)該及時(shí)予以肯定并為之保駕護(hù)航；對(duì)于反其道而行的各種限制，則應(yīng)當(dāng)予以廢止或者修訂。
如果說(shuō)《物權(quán)法》對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，那么公民對(duì)自己私有財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)就應(yīng)該被法律所認(rèn)可。但是農(nóng)民自己在農(nóng)村的房子是不可以隨意轉(zhuǎn)讓給城市居民的，這是不是在一定程度上限制了農(nóng)民對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)利？所以是非常不合理的，也嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的權(quán)利。
3、以租代征集體土地的評(píng)析
筆者遇到過(guò)多起以租代征集體土地的情形，而且各個(gè)地方都有，甚至到了有些失控的地步，這也是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要組成部分。國(guó)務(wù)院多次發(fā)令嚴(yán)禁以租代征，但是收效甚微。
所謂以租代征集體土地，是指建設(shè)占用集體土地的，應(yīng)該辦理征收集體土地手續(xù)，涉及農(nóng)用地的，還需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。但是地方政府卻直接將土地出租給了使用人，沒(méi)有辦理上述征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
以租代征集體土地，通常都是由村委會(huì)直接將集體土地出租給土地使用人，簽署土地租賃合同，租賃期限比較長(zhǎng)，大多在10年至20年，而且租金通常都在簽署租賃合同時(shí)一次性支付，租金都非常便宜。通常使用人在承租該土地后，建造工廠及倉(cāng)庫(kù)，也有建造住房的。
以租代征，最大的危害是侵占了耕地，其次是危害了國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的宏觀調(diào)控。以租代征土地的使用人通常都是憑關(guān)系才拿到該地的使用權(quán)，那么就不排除地方政府收受好處的嫌疑。這些土地使用人，其項(xiàng)目通常都比較小、而且是高污染，經(jīng)濟(jì)效益差，還污染環(huán)境。
產(chǎn)生以租代征的原因是兩方面的：一、土地使用人有用地的需求，現(xiàn)行的供地模式，限制了其拿到土地或者拿地的成本太高。二、地方政府出租土地，增加收入，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，當(dāng)然也不排除損公肥私現(xiàn)象的存在。
如何解決以租代征，也是當(dāng)前政府的一個(gè)大課題，不能總是發(fā)令禁止。堵并非是解決問(wèn)題的方法，以租代征問(wèn)題如此普遍，可見(jiàn)其內(nèi)在需求是非常旺盛的，應(yīng)該正確引導(dǎo)該需求。國(guó)家應(yīng)該允許地方政府拿出部分集體土地集中建造一些廠房及倉(cāng)庫(kù)租賃給企業(yè)使用。把不合法的現(xiàn)象，合法化，納入國(guó)家的制度中，進(jìn)行規(guī)范疏導(dǎo)。
三、法律對(duì)策及立法建議
對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，人們做了很多研究，目前主要存在三種學(xué)說(shuō)：1、轉(zhuǎn)讓權(quán)利說(shuō)。該理論認(rèn)為集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓僅限于農(nóng)用地，而集體建設(shè)用地使用權(quán)內(nèi)部調(diào)整轉(zhuǎn)讓外、不宜直接進(jìn)入市場(chǎng)，而且只能通過(guò)先征為國(guó)有的方式后，才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。采用這種辦法，有利于保護(hù)耕地，有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。2、保權(quán)分利學(xué)說(shuō)。集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)在民事法律地位上平等，所有權(quán)的權(quán)能充分，應(yīng)當(dāng)同等對(duì)待。因此在不違反城市規(guī)劃、不沖擊基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，而無(wú)須轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。3、土地股份合作制學(xué)說(shuō)。農(nóng)村集體土地制度改革的最佳選擇是實(shí)行股份合作制，其具體做法是統(tǒng)一將土地折股分配給農(nóng)民個(gè)人所有，土地交集體統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)利用。實(shí)行股份合作制，農(nóng)民擁有土地股份權(quán)，不再實(shí)際占用土地。
上述三種學(xué)說(shuō)都不能根本解決集體土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，而且沒(méi)有解決土地權(quán)能混亂的狀況。筆者認(rèn)為：應(yīng)該合并集體土地與國(guó)有土地，將集體土地吸收合并為國(guó)有土地，建立一元化的國(guó)有土地制度，對(duì)現(xiàn)行的土地制度做一次徹底的改革。現(xiàn)有的土地問(wèn)題絕大部分是因?yàn)橹袊?guó)的土地所有權(quán)制度過(guò)于混亂，權(quán)能不清晰。
新中國(guó)解放至今，中國(guó)的土地所有權(quán)制度也是經(jīng)歷過(guò)轉(zhuǎn)變的，1954年的《中華人民共和國(guó)憲法》第8條：國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)。可見(jiàn)新中國(guó)解放后，中國(guó)共產(chǎn)黨將土地的所有權(quán)分給了農(nóng)民。后來(lái)在歷次憲法修改時(shí)，才確立了集體土地的概念，并將農(nóng)民的土地所有權(quán)歸入到集體土地所有權(quán)中，并且限制了集體土地的流轉(zhuǎn)。
中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，共產(chǎn)主義是中國(guó)發(fā)展的目標(biāo)，建立統(tǒng)一的土地所有權(quán)制度是非常有必要的，而且將土地所有權(quán)統(tǒng)一為國(guó)有土地更為妥當(dāng)。土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，但是土地的用途還是進(jìn)行明確區(qū)分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等，甚至可以更加細(xì)分。土地的使用權(quán)還是可以出讓或轉(zhuǎn)讓給實(shí)際使用人。農(nóng)村居民還是有權(quán)申請(qǐng)宅基地建造房屋，還是向政府部門申請(qǐng)宅基地；農(nóng)村居民還是可以向政府部門承包土地進(jìn)行耕種。
之所以將集體土地歸入國(guó)有土地，主要基于以下幾點(diǎn)理由：
1、戶籍制度的改革。現(xiàn)在城鎮(zhèn)戶籍越來(lái)越多，農(nóng)村戶籍越來(lái)越少，而且戶籍制度嚴(yán)重制約了人口的流動(dòng)，也存在戶籍歧視，現(xiàn)有的戶籍制度越來(lái)越跟不上時(shí)代的發(fā)展。筆者認(rèn)為取消農(nóng)村、城鎮(zhèn)戶籍的區(qū)別，打破二元戶籍制度，建立統(tǒng)一的戶籍制度是大勢(shì)所趨。那么基于戶籍制度建立的集體土地與國(guó)有土地所有權(quán)制度，將隨之而改革。若統(tǒng)一了戶籍制度，那么城鎮(zhèn)居民理所當(dāng)然可以買農(nóng)村宅基地的房屋，農(nóng)村居民當(dāng)然也有權(quán)購(gòu)買城市里的房屋。那么現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民不能買農(nóng)村宅基地的問(wèn)題，就順利的解決了。
2、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的城鄉(xiāng)二元化社會(huì)結(jié)構(gòu)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的情況下，需要進(jìn)行變革。隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)大，原來(lái)的農(nóng)村，現(xiàn)在都變成了城市，城市與農(nóng)村的界限也越來(lái)越模糊。有些地方的農(nóng)村發(fā)展的反而比城市好，也是有的。打破城鄉(xiāng)隔離、分治的壁壘，也是我們這個(gè)時(shí)代的趨勢(shì)。將農(nóng)村與城市統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一發(fā)展，取消原來(lái)的分開規(guī)劃，各自發(fā)展的制度。原來(lái)中國(guó)政府過(guò)多的重視城市的發(fā)展，忽視了農(nóng)村發(fā)展的重要性，其實(shí)農(nóng)村與城市是相互依托的，沒(méi)有農(nóng)村只有城市，這個(gè)城市就很難生存；只發(fā)展城市、不發(fā)展農(nóng)村，這個(gè)社會(huì)就會(huì)發(fā)生動(dòng)蕩。其實(shí)將農(nóng)村納入到城市中，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，將會(huì)迎來(lái)社會(huì)發(fā)展的新紀(jì)元。將原農(nóng)村宅基地的30％用于建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的70％的宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地，這也將極大的節(jié)約土地，為城市與農(nóng)村的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。
3、集體土地與國(guó)有土地的界限越來(lái)越模糊。隨著社會(huì)的發(fā)展，國(guó)有土地與集體土地的界限是越來(lái)越模糊，而且從當(dāng)初的立法而言，國(guó)有土地與集體土地就沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別。法律規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。但是現(xiàn)在由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的越來(lái)越多，而且國(guó)家根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要，在不斷的蠶食集體土地，經(jīng)常在一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的轄區(qū)內(nèi)既有國(guó)有土地又有集體土地。再區(qū)分集體土地與國(guó)有土地，已經(jīng)沒(méi)有必要了。
4、集體土地的價(jià)值長(zhǎng)期被貶低。集體土地不能自由流轉(zhuǎn)，集體土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低廉，集體土地被征收補(bǔ)償?shù)土⒍肄r(nóng)民個(gè)人得到的很少，申請(qǐng)集體建設(shè)用地手續(xù)復(fù)雜等。農(nóng)民不因?yàn)樯钤诩w土地而感到驕傲，反而覺(jué)得政府剝奪了他們土地的權(quán)利。經(jīng)常會(huì)看到一些報(bào)道：之所以不允許宅基地的轉(zhuǎn)讓，是為了保護(hù)農(nóng)民的利益，筆者每次看到這種報(bào)道就會(huì)非常氣憤，其說(shuō)是為了農(nóng)民的利益，實(shí)際上恰恰剝奪了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。難道限制其自由，還是為了保護(hù)其權(quán)利嗎？能自由流通的財(cái)產(chǎn)價(jià)值肯定大于限制流通的財(cái)產(chǎn)。將集體土地歸入國(guó)有土地，是還農(nóng)民以公平。其實(shí)54憲法將土地的所有權(quán)分給農(nóng)民是對(duì)農(nóng)民最大的恩惠，但是將農(nóng)民的土地定為集體土地，而且只有使用權(quán)，是對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利最大的剝奪。筆者不主張將土地的所有權(quán)還給農(nóng)民，但是希望將農(nóng)民擁有的集體土地使用權(quán)能有國(guó)有土地相同的待遇。農(nóng)民自己建造的宅基地上的房屋，若其土地不是集體土地，而是國(guó)有土地，那么農(nóng)民都擁有了自己的別墅，試問(wèn)哪個(gè)農(nóng)民不愿意呢？
我們必須改革土地制度，將集體土地納入到國(guó)有土地中，允許農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，在做好規(guī)劃、管理的基礎(chǔ)上，把土地的利益留給農(nóng)民。而不是沿用原來(lái)的土地制度，建設(shè)用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，并將集體土地征收為國(guó)有土地后才使用，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民。政府通常以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行征收土地，然后幾百倍的高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，剝奪了農(nóng)民的權(quán)利。若農(nóng)民通過(guò)出售、出租自己的房屋，可以獲得更高的收益。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的現(xiàn)代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國(guó)人感嘆：中國(guó)的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲。如何改變這一不均衡的狀況？措施之一就是學(xué)習(xí)美國(guó)歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，實(shí)行城鄉(xiāng)人口雙向交流，除了準(zhǔn)許農(nóng)村人員到城市自由擇業(yè)、居住之外，還允許城市居民到農(nóng)村買房甚至創(chuàng)業(yè)。最終把窮人留在城市，享受廉租房，讓富人住在“鄉(xiāng)下”，甚至住進(jìn)別墅。這樣，自然會(huì)帶動(dòng)在農(nóng)村興建條件比較好的幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。只要注重耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)，也能把農(nóng)村搞得山川秀美。如此城市的房?jī)r(jià)降下來(lái)了，擁堵緩解了，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來(lái)，農(nóng)村也就富裕了。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化。如此美好的畫卷，需要統(tǒng)一土地所有權(quán)，建立一元化的國(guó)有土地制度。我們相信：農(nóng)村，讓生活更美好。
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