[ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱29043次
1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；
2、在市房屋拆遷主管機關拆遷公告范圍內的；
3、產權共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
4、違反產權人與原產權單位約定的；
5、國家、省、市規定不能上市的。
購房者在選購房改房的時候一定要多一個心眼，一定要仔細查看該房產權屬證明，看出售人是否為唯一的產權人，該產權證明中是否有限制權利的記錄，并要盡可能向相關知情人了解有關房屋拆遷、出售人與原產權單位之間是否有約定等情況，以免買下無法辦理房產權屬轉移的房改房。
房改房買賣知識：
某君為處級干部，在出售自己名下的房改房物業（面積為108平方米）時因刻意隱瞞重購（即按職級同時享有兩套房改物業），在房管局做繳款核準時被查出，導致未能完成買賣手續。某君只能選擇將其中超標的房產以市場價補回差額或退回其中一套房改房。
究竟重購的定義如何？應如何處理房改房重購的問題？據滿堂紅地產特約法律顧問李律師解釋，“重購”是指一個職工家庭違反房改規定先后購有兩套或多套公房。據相關規定，對“重購”房改房按以下原則處理：（1）若第一次購買的房改房已達本人職務面積標準下限的，必須退出其中的一套住房。（2）若兩次購買的房改房均未達本人職務面積標準下限的，允許補購第二套住房，也可以辦理換購，必須按換購、補購政策辦理。（3）若第一次購買的房改房未達本人職務面積標準下限，第二次購買的房改房已達本人職務面積標準下限的，允許辦理重購改換購的手續。（4）重購房上市，可能被房改辦查出并退案，查出后要交6元／m2的退案費。（5）同時房改辦將通知產權單位沒收此套房屋，或要求業主以市場價補購該房（現時重購房不可辦理交易）。（6）假如重購房上市被查出時已繳交土地出讓金或分攤面積款，則該款項不予退回。
●盲區一：回購是否涉及已售經濟適用房
根據此次《辦法》規定，明確了經濟適用房的購房人只擁有有限產權，同時對于經濟適用房的上市管理進行了嚴格的界定。對于不滿5年的，不得上市交易，確需轉讓的，可向所在區縣住房保障管理部門申請回購，同時，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定；對于滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購。而在之前的“征求意見稿”中，回購經濟適用房的范圍沒有明確的時間設定，而且對于回購的價格規定是按照屆時同地段新建經濟適用住房重置價格結合成新確定。因此，“鏈家地產”市場研發中心認為，此次《辦法》對經濟適用房的上市交易管理進行了一個相對明確的劃分界定，無論是滿5年還是未滿5年，政府都有優先回購和回購的權利。但是，對于回購政策是否涉及到已經出售的經濟適用房在此次出臺的《辦法》中沒有明確。這是影響二手經濟適用房交易的關鍵性問題。目前能在市場上流通的二手經濟適用房都是在回購政策出臺之前已經出售并且拿到房產證的。張永魁律師認為，按照法律不涉及以往的原則。此次的回購規定應該不涉及以前購買的經濟適用房。因為如果當時有回購的規定，可能有一部分人會放棄購買經濟適用房轉而購買商品房。而當時的商品房價格與今天的價格已是天壤之別。此次提出的回購政策如果涉及以往，對這一部分人來說則顯失公平。北京市去年出臺的未來五年“住房建設規劃”當中，已經明確指出，“內循環”不針對舊有經濟適用房。更為重要的是，節前國務院出臺的24號文件《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》第十一條中明確規定，相關的回購規定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。而以往簽訂的經濟適用房購房合同中根本沒有回購的相關條款。如果回購也不符合合同的規定。經濟適用房的購房人對于回購的擔心，也是對政府違約的擔心，導致了二手房經濟適用房的購買者陷入了觀望狀態。但從政策制定常識加以判斷，各地出臺的細則應該不會秋后算賬。從目前的二手經濟適用房交易情況來看，回購政策沒有涉及以往。記者從家經紀公司了解到，雖然二手經濟適用房成交萎縮，但從近期的成交情況看，不管是滿五年還是未滿五年的經濟適用房仍按原來的規定在辦理。未滿五年的只能按原價出售給有經濟適用房購買資格的人，滿五年的按市場價補交10%的綜合地價款后可以按商品房上市交易。并沒有受到回購政策的影響。
●盲區二：回購如何操作
此次出臺的《辦法》除了沒有明確回購是否涉及以前出售的經濟適用房外，也沒有明確回購如何操作。第一，交納土地收益的比例確定問題？按照2004年出臺的《關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》規定，已購經濟適用住房住滿5年后，可以按照市場價出售，但須按照市場價的10%上交綜合地價款；而此次《辦法》對于滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購，那么，這個一定比例是多少需要明確。第二，同地段普通商品住房的價格衡量標準？對于滿5年的，出售時按照同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益，那么同地段普通商品住房的價格衡量標準也需要進行一個明確。第三，對于滿5年的，政府優先回購的前提和具體操作方式是什么也需要事先明確。政府相關部門人士表示，節后將出臺配套的細則。這些問題應該在細則予以明確，否則將會嚴重阻礙二手房經濟適用房的流通。對于二手房市場的健康發展也是不利的。
貪便宜買經濟適用房買賣合同無效吃悶虧：
明明知道經濟適用房在五年內不可以買賣，但是無錫市民丁先生卻經不住低價的誘惑，欲以33萬元購買一套102平方米的房屋，哪料，因無法過戶買賣雙方鬧起糾紛，丁先生一怒之下將房主告上法庭，要求房主退還定金。記者昨日從無錫崇安區法院獲悉，這起房屋買賣合同被判無效。2008年底，無錫市民丁先生發現，自己的很多朋友以低于市場價的價格向拆遷戶購買了經濟適用房，并且陸續裝修入住。經過幾番比較，丁先生通過中介公司選中了無錫廣益佳苑一套102平方米的房屋，房主報價33萬元，這比同地段的商品房足足便宜了20萬元。盡管丁先生自己知道，經濟適用房在五年內不可以上市交易，但是經不住低價的誘惑，決定占這個便宜。當時中介公司打包票稱，這些經濟適用房雖然暫時不能在產監處辦理過戶手續，但買賣雙方完全可以先簽買賣合同，再到公證處去辦理轉讓公證，公證的法律效力和房產證是一樣的，五年期滿再到產監處去辦過戶，很多人都是這樣買到了便宜房子。中介還說，如果幾年之后再來買廣益佳苑的房子就不是這個價錢了。丁先生被說動了，很快要以33萬元的價錢買一套102平方米的房子。簽合同時，丁先生付了房主兩萬元定金，雙方約定余款在辦理轉讓公證后一次性付清。丁先生還付了中介3000元中介費。不料，當丁先生按照中介所說到公證部門準備辦理手續時，被告知經濟適用房在五年內不可以辦理轉讓公證。丁先生遂找到房主，想討回定金。不料，房主卻稱他與丁先生簽訂的買賣合同根本無效，定金花光了，現在沒有錢還給丁先生。丁先生一氣之下將房主告上了法院，要求房主返還定金兩萬元。法院審理認為，原被告雙方的買賣合同違反了國家規定，屬無效。被告基于該合同取得的兩萬元定金應返還。丁先生表示，他將在另外的案件中向中介追索3000元中介費。法官提醒廣大市民，經濟適用房買賣的風險非常大。房主極有可能在收到買方全部房款后，再主張合同違反強制性法律規定無效，不再出售房屋，買方將面臨追索房款的艱難，處境十分被動。
北京市昌平區人民法院
民事判決書（2008） 昌民初字第129號
原告（反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無業，現住北京市豐臺區洋橋馬里堡西里5號樓4單元402室。身份證號碼：110106620220122。
（反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，
原告與被告其他買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：2001年原告與被告相識。2003年1月，原告考慮到被告在京務工，生活艱辛，應被告請求雙方簽訂了《房屋買賣協議》，原告將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋轉讓給被告，由于該房產為原告按揭購買所得，因此被告要求以原告的名義交納銀行按揭款項。2003年1月原告將房屋交給被告使用。2007年10月，原告接到銀行通知，說原告多次沒有按期還款，嚴重損害了原告的商業信譽，為此，原告同被告協商解決辦法，被告非但沒有承認錯誤，而且還讓原告學習《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京經濟適用住房管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項法律法規、文章，要求原告息事寧人。通過學習原告得知，由于被告不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格，且北京市經濟適用住房轉讓必須經法定程序。所以，原告與被告之間的協議書是無效的，根據法律的規定，既然協議無效，被告就應當將房屋騰退給原告。雖然原告與被告對房屋使用未做約定，但根據《民法通則》公平、等價、有償的原則，被告應當支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費用，該項費用參照同地段房屋租金計算。由于雙方無協商解決此糾紛的可能，故原告提起訴訟，要求：1、判令原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋騰退給原告；3、請求判令被告支付房屋使用費116000元；4、本案訴訟費用由被告承擔。
被告辯稱并提起反訴：一、原告要求確認買賣合同無效的訴訟請求，于法無據。雙方的房屋買賣協議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據我國法律規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但在2003年，我國所有的法律、行政法規中，均沒有關于非北京戶口的人不可以向已購買經濟適用住房的個人，購買二手經濟適用住房的禁止性規定。此外，原告與被告同在一個單位工作，原告對被告的身份非常清楚，因此，原告在起訴狀中所說的，到起訴前才知道“被告不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格”，是原告為背信毀約編造的謊言。時至今日，北京市仍然不禁止經濟適用住房的交易，并且以2004年為界，實行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協議是附條件的合同，符合法律規定。該房屋買賣協議是附條件的合同，即在簽訂時起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經成就，應當繼續履行，被告反訴有理。原告惡意還款，促使合同條件提前成就。原告應當履行協助被告辦理過戶的義務。關于房屋使用費，原告沒有理由索要，原告毀約的原因就是房價大副上漲，因此過錯責任全在原告。被反訴人與反訴人于2003年1月12日簽訂了買賣房屋的《協議書》，將昌平區東小口天通苑六區4號樓1單元602室房屋轉讓給反訴人，反訴人向被反訴人付清了前期房款及各項費用共137425.83元，被反訴人將該房屋交與反訴人，反訴人裝修后一直居住，并交付各項費用。現該房屋的按揭款因原告惡意還款已全部付清，依據雙方簽訂的房屋買賣《協議書》第4條的規定，被反訴人應協助反訴人辦理房屋過戶手續，故反訴人提起反訴，要求：1、法判令反訴人給付被反訴人所交納的銀行貸款195964.67元后，被反訴人履行協議辦理房屋過戶手續的義務；2、本案訴訟費用由被反訴人承擔。原告對被告提出的反訴辯稱：一、在本訴中，答辯人要求認定雙方簽訂的房屋買賣協議無效返還房屋，被答辯人反訴的理由是在本訴的答辯中已經闡明的觀點，根本無需反訴。二、結合本案事實，答辯人談談被答辯人反訴的依據——雙方協議中第四條的約定。協議書第四條是約定了答辯人負有協助被答辯人過戶的義務，但是這個義務是有一個前提的，那就是被答辯人還清貸款后，答辯人才履行義務。可是被答辯人至今也未能還清貸款，則么讓答辯人協助過戶？在本訴及反訴中，被答辯人有意回避這個前提，有意混淆視聽，歪曲事實。在庭審中，被答辯人稱答辯人惡意還款，貸款已經付清，答辯人就應當履行過戶手續，這里被答辯人竟然免除了給買房人過戶，試問有這樣的道理嗎？答辯人基于朋友的關系將房屋轉讓給被答辯人，在這過程中，答辯人沒有賺取一分錢，是按照原價轉讓給被答辯人的，而被答辯人卻說答辯人見房屋漲價，見利忘義要求返還房屋的，如果是為了賺錢，當初答辯人就不會將房屋按原價賣給被答辯人了。協議簽訂后，答辯人多次催促被答辯人還清貸款，好辦理過戶手續，但被答辯人總是以沒錢遲遲拖延。在2007年10月期間，答辯人辦理出國手續的時候，要求在國內不能存在債務關系，答辯人到銀行查詢還有多少貸款沒有還清時，發現被答辯人不僅沒有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了答辯人名下多次的還款記錄，嚴重損害了答辯人的商業信譽。即使是這樣，答辯人也沒想解除協議，而是積極的找被答辯人協商解決此事，但被答辯人不僅不向答辯人承認錯誤，反而致函答辯人，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語言相威脅，要求答辯人“息事寧人”，并且列舉了經濟適用住房有關的法律，讓答辯人學習。通過學習，答辯人認識到雙方簽訂的協議是違反我國法律、行政法規的規定的，是無效的。該房屋根本不可能私自轉賣給被答辯人的，經濟適用住房的出售是有嚴格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴格規定的。綜上，答辯人請求法庭駁回其請求。
經審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號（現房屋位置為：昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號）房產一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續做銀行按揭，乙方自協議簽字之日起應按期向銀行還款。否則，引起的后果應有乙方自行承擔。甲方在收取上述費用的同時，需將上述費用的相關文件票據交與乙方。甲方應在乙方還清銀行貸款后協助乙方辦理過戶手續，過戶時所發生費用全部由乙方承擔。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據為準。協議簽訂當天原告向被告交付了該房屋并將協議中約定的相關文件票據交與被告。被告向原告一次性給付了購房款及其他費用共計137482.30元，被告入住后對該房屋進行了裝修。自2003年1月起被告開始以原告的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月原告將該房屋剩余貸款本金及利息共計195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號房屋，屬于經濟適用住房，原告于2002年3月5日從北京順天通房地產開發有限責任公司處購買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權證書。上述事實，有原、被告提交的協議書、商品房買賣合同、房屋所有權證書、銀行還款清單、終止貸款聲明及原、被告陳述在案佐證。
本院認為，原告與被告簽訂協議書的行為，是雙方真實意思的表示，且簽訂協議書時并沒有禁止經濟適用住房再上市轉讓或對被轉讓人資格限制的相關規定，故該協議書應為合法有效。雙方應當遵循誠實信用的原則，繼續全面履行合同。現以后支付了購房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購房款195964.67元未付清。故對于原告要求房屋買賣合同無效及要求被告騰退房屋并支付房屋使用費的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持；對于反訴原告要求判令反訴原告給付反訴被告償還貸款后，被反訴人履行協助辦理房屋過戶手續的義務的訴訟請求，證據確實、理由充分，本院予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規定，判決如下：
一、反訴原告于本判決生效后十日內給付反訴被告房款十九萬五千九百六十四元六角七分，反訴被告在收到上述款項三日內履行協助反訴原告辦理房屋過戶手續的義務。
二、駁回原告的訴訟請求。
半訴案件受理費二千六百二十元，由原告負擔（已交納）。反訴案件受理費七十元由反訴被告負擔，于本判決生效后七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 馬彩云
人民陪審員 張玉鳳
人民陪審員 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二 日
書 記 員 李雪
北京市第一中級人民法院
民事判決書
（2008）一民終字第8061號
上訴人（原審原告、反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無業，現住北京市豐臺區洋橋馬里堡西里5號樓4單元402室。
被上訴人（原審被告、反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，上訴人因其他買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區人民法院（2008）昌民初字第129號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
在一審中起訴稱，2003年1月，考慮到在京務工，生活艱辛，應被告請求雙方簽訂了《房屋買賣協議》，將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋轉讓給，由于該房產為按揭購買所得，因此要求以的名義交納銀行按揭款項。2003年1月將房屋交給被告使用。2007年10月，接到銀行通知，說多次沒有按期還款，嚴重損害了的商業信譽。為此，同協商解決辦法，非但沒有承認錯誤，而且還讓原告學習《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京經濟適用住房管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項法律法規，要求息事寧人。通過學習，得知，由于不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格，且北京市經濟適用住房轉讓必須經法定程序。所以，與之間的協議書是無效的，根據法律的規定，既然協議無效，就應當將房屋騰退給。雖然與對房屋使用未作約定，但根據《民法通則》公平、等價、有償的原則，應當支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費用，該項費用參照同地段房屋租金計算。由于雙方無協商解決此糾紛的可能，故提起訴訟，要求：1、判令與簽訂的房屋買賣合同無效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋騰退返還；3、請求判令支付房屋使用費116000元；4、本案訴訟費用由承擔。在一審中答辯稱：一、要求確認買賣合同無效的訴訟請求，于法無據。雙方的房屋買賣協議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據我國法律規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但在2003年，我國所有的法律、行政法規中，均沒有關于非北京戶口的人不可以向已購買經濟適用住房的個人購買二手經濟適用住房的禁止性規定。因此，雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效。另外，與同在一個單位工作，對的身份非常清楚，因此，在起訴狀中所說的，到起訴前才知道“不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格”，是為背信毀約編造的謊言。時至今日，北京市仍然不禁止經濟適用住房的交易，并且以2004年為界，實行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協議是附條件的合同，符合法律規定。該房屋買賣協議是附條件的合同，即在簽訂時起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經成就，應當繼續履行。惡意還款，促使合同條件提前成就。應當履行協助辦理過戶的義務。四、關于房屋使用費，沒有理由索要，毀約的原因就是房價大副上漲，因此過錯責任全在。在一審中反訴稱，已向付清了前期房款及各項費用共137425.83元，房屋已經交付，一直居住，并交付各項費用。現該房屋的按揭款因惡意還款已全部付清，依據雙方簽訂的房屋買賣《協議書》第4條的規定，應協助辦理房屋過戶手續，要求：1、法判令給付所交納的銀行貸款195964.67元后，履行協議辦理房屋過戶手續的義務；2、本案訴訟費用由承擔。針對的反訴，在一審答辯稱：：一、在本訴中，答辯人要求認定雙方簽訂的房屋買賣協議無效、返還房屋，反訴的理由是在本訴的答辯中已經闡明的觀點，根本無需反訴。二、結合本案事實，《協議書》第四條是約定了負有協助過戶的義務。，但是，這個義務是有一個前提的，那就是還清貸款后，才履行義務。可是至今也未能還清貸款，則么讓協助過戶？在本訴及反訴中，有意回避這個前提，有意混淆視聽，歪曲事實。在庭審中，稱惡意還款，貸款已經付清，就應當履行過戶手續，試問有這樣的道理嗎？基于朋友的關系將房屋轉讓給，在這過程中，沒有賺取一分錢，是按照原價轉讓給的，而卻說見房屋漲價，見利忘義要求返還房屋。如果是為了賺錢，當初就不會將房屋按原價賣給。協議簽訂后，多次催促還清貸款，好辦理過戶手續，但總是以沒錢遲遲拖延。。在2007年10月期間，辦理出國手續的時候，要求在國內不能存在債務關系，到銀行查詢還有多少貸款沒有還清時，發現不僅沒有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了名下多次的還款記錄，嚴重損害了的商業信譽。即使是這樣，也沒想解除協議，而是積極的找協商解決此事，但不僅不向承認錯誤，反而致函，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語言相威脅，要求“息事寧人”，并且列舉了經濟適用住房有關的法律，讓學習。通過學習，認識到雙方簽訂的協議是違反我國法律、行政法規的規定的，是無效的。該房屋根本不可能私自轉賣給的，經濟適用住房的出售是有嚴格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴格規定的。綜上，請求法庭駁回其反訴請求。一審法院審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號（現房屋位置為：昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號）房產一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續做銀行按揭，乙方自協議簽字之日起應按期向銀行還款。否則，引起的后果應有乙方自行承擔。甲方在收取上述費用的同時，需將上述費用的相關文件票據交與乙方。甲方應在乙方還清銀行貸款后協助乙方辦理過戶手續，過戶時所發生費用全部由乙方承擔。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據為準。協議簽訂當天，向交付了該房屋并將協議中約定的相關文件票據交與。向一次性給付了購房款及其他費用共計137482.30元，入住后對該房屋進行了裝修。自2003年1月起開始以的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月將該房屋剩余貸款本金及利息共計195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號房屋，屬于經濟適用住房，于2002年3月5日從北京順天通房地產開發有限責任公司處購買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權證書。上述事實，有當事人陳述、《協議書》、商品房買賣合同、房屋所有權證書、銀行還款清單、終止貸款聲明等在案佐證。
一審法院判決認定，與簽訂《協議書》的行為，是雙方真實意思的表示，且簽訂《協議書》時并沒有禁止經濟適用住房再上市轉讓或對被轉讓人資格限制的相關規定，故該協議書應為合法有效。雙方應當遵循誠實信用的原則，繼續全面履行合同。現以后支付了購房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購房款195964.67元未付清。故對于要求確認房屋買賣《協議書》無效及要求騰退房屋并支付房屋使用費的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持；對于要求判令其給付房款后，履行協助辦理房屋過戶手續的義務的訴訟請求，證據確實、理由充分，予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規定，判決如下：一、于本判決生效后十日內給付房款十九萬五千九百六十四元六角七分，在收到上述款項三日內履行協助辦理房屋過戶手續的義務；二、駁回原告的訴訟請求。不服原審法院的判決，向本院提起上訴。上訴請求是：撤消原判，支持的一審訴訟請求。上訴理由是：1、本案訴爭房屋為經濟適用住房，系非京籍居民，不具備在京購買經濟適用住房的資格，與協議價格為經濟適用住房的價格，且房屋設有抵押權；2、簽訂《協議書》時的法律、法規規定，經濟適用住房上市轉讓必須是購買超過5年的房屋，而購買的經濟適用住房不足5年；3、未經審批的經濟適用住房不得上市交易，購買二手經濟適用住房需具有相應資格，嚴禁私自交易、低價交易、平價交易；4、北京從未放開對非京籍戶口人員在京購買房屋；5、未經抵押權人同意，房屋轉讓無效。同意原審法院判決，同時答辯稱：1、2003年對經濟適用住房交易還沒有“購買滿五年”的限制；2、非京籍戶口人員不能向北京市政府購買經濟適用住房，并不包括二手房；3、抵押問題并不是確認買賣合同無效的理由；4我國法律，行政法規中沒有禁止二手經濟適用住房買賣的規定。
本院查明事實與一審反員查明事實相同，本院予以確認。
本院以為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。為出售其所有的坐落于昌平區東小口鎮天通苑1306號樓1單元6層2號房屋，與簽訂《協議書》，該《協議書》是雙方當事人的真實意思表示，亦不違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬于有效合同，當事人應當全面履行。與簽訂《協議書》的時間是在2003年1月，當時，無論是國務院部門規章，還是北京市地方政府規章，對已購經濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規定。而且，違反國務院部門規章或地方政府規章并不必然導致合同無效。因此，有關購買房屋不足5年、是非京籍戶口等上訴理由不能證明其主張，本院不予采信。抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。因此，未經抵押權人同意轉讓抵押物，并不導致轉讓無效。有關轉讓本案訴爭房屋因未經抵押權人同意而無效的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審法院判決與繼續履行合同、駁回的訴訟請求正確，本院予以確認。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費二千六百二十元，由負擔（已交納）。一審反訴案件受理費七十元，由負擔（本判決生效后七日內交納）；二審案件受理費二千六百二十元，由負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 劉 秋 燕
審 判 員 呂 春 華
代理審判員 茂 剛
二 O O 八 年 九 月 三 日
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