[ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱29025次
商品房以外的房屋買賣合同糾紛的處理實務
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目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房和按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。
最高人民法院于2003年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？
一、房改房買賣合同效力。
1．1994年國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。
2．1999年為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。以成本價購買的住房其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。
3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效？
以尚未辦理房產證為由主張合同無效者：其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。張律師認為此說法不正確。主要理由是：雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？律師認為如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見代理，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。
在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。
房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。
法律規定對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？律師認為《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。
我國合同法司法解釋一第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”〈〈物權法〉〉第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
總之，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設部１９９９年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院２００７年８月７日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的,由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
３．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？
３．律師認為，在國務院２００７年８月７日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在２００７年６月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院發布的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。
三．村證房（小產權房）買賣合同效力。
１．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。
２．在本集體內部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關政策，允許外集體或城市居民購買，但村規民約無法對抗法律和行政法規。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村這類房屋買賣無法辦理產權變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關系到其生存權益。因此，所簽訂的合同均為無效。律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產證，得不到法律保護，隨時都會被認定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。
房改房買賣合同有效嗎？
［案情］李某房屋是以成本價在房改中買到的，并領有私房所有權證和劃撥土地使用權證。2003年李某將此房賣與某，并辦理了房屋所有權過戶手續。2005年該房確定被拆遷，開發商給出的補償價大大高于當初李某收取某的房價。李某認為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認買賣合同無效，自己應得拆遷補償款。為此，雙方發生糾紛。
［爭議］李某與某關于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產權單位同意，必須辦理土地過戶手續，否則就是無效的。某認為，房管局既然為他辦理了房屋產權變更登記，就說明交易是合法的，合同應是有效。
［律師解析］房改房在交易方面確實與商品房有所區別。一般來說，職工個人取得房改房產權時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的產權只有部分產權，與出售單位構成共有關系，以成本價取得的產權是完全產權，房屋歸職工個人所有。但在兩種產權類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。1999年出臺的《河南省已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著河南省大部分地區都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規定，以成本價購買的公有住房和以標準價購買的公有住房可以上市交易。第十條規定，已購公有住房上市交易時，房屋產權人應到房地產交易市場辦理上市確認和交易手續。辦理手續時應持身份證明和房屋所有權證，提供房屋產權共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。該《辦法》還規定，已購公有住房上市交易，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，由土地管理部門負責辦理土地使用權轉移登記。
本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產權，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。李某以未經單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據的。那么李某與某間的交易有無缺陷呢？當然是有的，那就是沒有依法上繳土地出讓金，沒有辦理土地使用權變更登記。但是土地使用權變更登記與房屋所有權變更登記可以是分別進行的，沒有變更土地使用權只能說明某沒有取得土地權，并不因此否定房屋所有權變更的效力。所以李某與某簽訂的合同經過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉移為某所有，李某不能再享有拆遷補償款。
房改房交易時沒有按規定繳納土地出讓金和辦理土地使用權轉移登記是常常為大家和政府部門忽視的環節。
房改房買賣應注意的事項
自今年我市允許房改房正式進入二級市場交易以來，房改房上市交易日益增多，如何確保房改房買賣雙方的權益漸受關注。日前，記者就此相關的一些問題走訪了市房管處發證辦有關人士。
據該辦副主任介紹，產權證是確定房屋權屬的唯一標準。因此，
購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系？這種關系是否可靠？特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。
其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。
第三，確認產權證的準確面積。應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。
房改房買賣須知：
近期，廣州市進一步放寬了房改房上市的條件，今后房改房上市售賣無須單位同意，單位也不再享有優先購買權。這一舉措標志著廣州市房改房交易的徹底解禁，為房改房交易節省了不少時間，房改房上市的速度進一步加快。據了解，這次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年與1999年期間為了搶搭福利分房“末班車”而建的，樓齡較短；另外還有一部分環境優美、管理良好的學校等單位的房改房。這些房改房小區大都位于市中心核心地區，地段優勢明顯，價格較便宜，管理費用也相對低廉，目前老城區一手樓供應量小、樓價居高不下，許多有置業需求的買家將眼光投向了市區內的房改房二手市場。
那么，房改房交易有哪些程序？新政策出臺之后，在交易過程中還有哪些注意事項呢？本文編者將從這一新政策出發，結合現行房改房交易程序及部分交易案例，闡述二手房改房交易中存在的一些問題，希望能給有心購買二手房改房的買家有所幫助。
購買回遷房宜慎重：
先生在荔灣區看中一套回遷房，樓齡10年左右，價格比同等水平的房改房便宜20%左右，但業主還沒有拿到房產證，手上只有經房管部門鑒證的拆遷協議、回遷證明和收樓通知書等。先生對房子比較滿意，房價又較低，加上房產中介攛掇他說，可以通過“公證贈與”的形式先買下房子，等原業主拿到房產證后在轉到先生名下，于是先生便想把房子買下來。后來先生聽一個地產界的朋友說，未取得房產證的回遷房不能上市交易，房產中介所說的贈與買房方式事實上存在許多風險。首先，假如回遷房因種種原因領不到房產證，業主就無法轉名登記；其次，公證贈與是無償的，一般只發生在親戚朋友之間，在二手房交易中，假如原業主在收錢后反悔，買家可能會房財兩空；另外，假如原業主有不良貸款的話，法院需要查封其財產，以贈與形式出售的房屋也在查封之列。所以業主在購買回遷房的時候，應注意查看是否有房產證明，假如原業主僅有拆遷協議、回遷證明等而沒有房產證的話，最好不要輕易購買。
房改房上市交易程序：
新政出臺之后，房改房上市交易程序明顯簡化，凡屬房改房買賣、交換、拍賣、抵押的，可由當事人憑房產證直接到市房地產交易所申請辦理；屬房改房贈予的，可由產權人直接向市房地產估價所申請辦理。概括起來，房改房上市交易要經過如下程序。首先，買賣雙方向交易所提交有關資料和交易申請。其中買方要提交身份證明等資料，賣方則要提交房地產權證、測繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據。其次，交易所對擬買賣的房改房進行驗價、審核、核定稅費，賣方持收據到交易所領取《過戶通知書》。另外，繳交費用。賣方持《過戶通知書》等資料到房改辦辦理房改房上市補交公攤面積價款或土地出讓金審核。雙方按規定繳齊契稅、印花稅、房地產交易服務費等稅費后辦理過戶手續。最后，交易所向買方核發房產證。
部分不能上市交易的房改房：
房改房上市交易徹底解禁，并不意味著所有的房改房都可以上市交易，其中以下幾種房改房就不能上市交易：
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