[ 奚正輝 ]——(2010-8-25) / 已閱22742次
《物權(quán)法》第二十條第一款：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。第二款：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”物權(quán)法就三句話，第一句是預(yù)告登記的條件或類型，買賣合同為了取得房屋所有權(quán)可以辦理預(yù)告登記，其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議可以辦理預(yù)告登記，應(yīng)該理解為除所有權(quán)之外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都可以辦理預(yù)告登記，但目前只有抵押權(quán)可以辦理登記；第二句是預(yù)告登記的法律效力；第三句是預(yù)告登記的失效。
《房屋登記辦法》第四節(jié)就預(yù)告登記做了詳細(xì)的規(guī)定，將預(yù)告登記分為四種：1、預(yù)購(gòu)商品房；2、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（2008年12月6日修改）與《房屋登記工作規(guī)范（試行）》（2008年12月26日頒布）規(guī)定了詳細(xì)的預(yù)告登記制度，并將預(yù)售合同登記備案作為預(yù)告登記的前提，將預(yù)告登記業(yè)務(wù)細(xì)分為十二項(xiàng)。《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》（2007年10月1日實(shí)施）與《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》（2009年5月1日實(shí)施）對(duì)預(yù)告登記做了詳細(xì)規(guī)定。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2008年12月25日上海市人大常委通過(guò)）第五章單獨(dú)就預(yù)告登記做了詳細(xì)規(guī)定，將預(yù)告登記分為四大類：1、預(yù)購(gòu)商品房以及按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓；2、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；3、以房屋建設(shè)工程設(shè)立抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；4、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利的其他情形。《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》（2009年6月21日由上海市住房保障和房屋管理局與上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公布）第5章單獨(dú)就預(yù)告登記做了詳細(xì)規(guī)定，將預(yù)告登記詳細(xì)分為類：1、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；2、預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記；3、預(yù)購(gòu)商品房變更的預(yù)告登記；4、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的預(yù)告登記；5、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記；6、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)變更的預(yù)告登記；7、房屋建設(shè)工程抵押的預(yù)告登記；8、房屋建設(shè)工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記；9、房屋建設(shè)工程抵押權(quán)變更的預(yù)告登記；10、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等的預(yù)告登記；11、注銷預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；12、注銷預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記；13、注銷房屋建設(shè)工程抵押權(quán)的預(yù)告登記；14、注銷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等的預(yù)告登記；15、依生效法律文書(shū)注銷預(yù)告登記。其中也規(guī)定了核準(zhǔn)預(yù)告登記及其注銷預(yù)告登記的條件與預(yù)告登記的審核時(shí)限。上海市的不動(dòng)產(chǎn)登記是由各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)辦理的，《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》是交易中心登記人員辦理登記的依據(jù)。上海市商品房預(yù)售，預(yù)售合同都是從房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上下載打印，若合同簽署，網(wǎng)上會(huì)顯示已簽， 而且這是公示的，所有人都可以上網(wǎng)看到。預(yù)售合同簽署后，到房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，若有銀行貸款，可以同時(shí)辦理以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的預(yù)告登記。
（二）預(yù)告登記的操作流程
以上海的商品房預(yù)售為例，因預(yù)購(gòu)商品房申請(qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人可以是商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：1、《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）；2、身份證明（復(fù)印件）；3、《上海市商品房預(yù)售合同》（原件）。預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記，除提交上條規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交預(yù)告登記的約定文件。若以銀行貸款購(gòu)買期房，則還要辦理以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的預(yù)告登記。以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押申請(qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是預(yù)購(gòu)商品房抵押合同雙方當(dāng)事人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：1、《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）；2、身份證明（復(fù)印件）；3、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明（復(fù)印件）；4、抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同（原件）；5、設(shè)立抵押權(quán)的合同（原件）。預(yù)告登記交易中心核準(zhǔn)后，向買受方頒發(fā)預(yù)告登記證明，向銀行（抵押權(quán)人）發(fā)抵押預(yù)告登記證明，銀行取得抵押預(yù)告登記證明后，就直接放款給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證后，買賣雙方需到交易中心辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記，交易中心核準(zhǔn)后，買受方才能取得自己的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記審核完畢后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記改為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。抵押權(quán)人可以申請(qǐng)換領(lǐng)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記證明。換領(lǐng)的房地產(chǎn)抵押權(quán)登記證明中應(yīng)當(dāng)注記原抵押權(quán)預(yù)告登記的登記日、登記證明編號(hào)。
以上海的二手房買賣為例，這是新的預(yù)告登記類型，可以向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等的預(yù)告登記。因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等行為申請(qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人可以是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等合同雙方當(dāng)事人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：1、《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）；2、身份證明（復(fù)印件）；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等的合同（原件）。當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記，除提交上條規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交預(yù)告登記的約定文件。為了配合二手房的預(yù)告登記制度，上海市也修改了上海市房地產(chǎn)買賣合同的示范文本，在第六條增加了第四款：“甲、已雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或者其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。”二手房買賣的預(yù)告登記，有二種情況是不予預(yù)告登記的：1、有司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的法律文件登記的；2、房地產(chǎn)登記簿上有抵押權(quán)記載的。
四、預(yù)告登記存在的問(wèn)題及建議
（一）單方可否申請(qǐng)預(yù)告登記
單方是指預(yù)告登記所期待得到物權(quán)的一方，通常是指買受方，出售方不可能辦理預(yù)告登記，來(lái)限制自己的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定預(yù)告登記應(yīng)該是由雙方申請(qǐng)登記還是由單方就可以申請(qǐng)登記。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，若是商品房預(yù)售，期房預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。也就是預(yù)購(gòu)人在購(gòu)買一手期房的時(shí)候，是可以單方辦理預(yù)告登記的。若不是預(yù)售，是現(xiàn)房買賣，那么必須提交“當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定”，若沒(méi)有約定就不能辦理預(yù)告登記。若雙方同意補(bǔ)個(gè)預(yù)告登記的約定，應(yīng)該是可以辦理登記，單方是否能辦理預(yù)告登記的，就沒(méi)有明確，根據(jù)條文的推理應(yīng)該是不允許單方預(yù)告登記，因?yàn)闆](méi)有單獨(dú)規(guī)定。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五十一條第二款：“當(dāng)事人為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利，可以持預(yù)告登記的約定文件單方申請(qǐng)預(yù)告登記”。《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》規(guī)定：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，申請(qǐng)單方預(yù)告登記還應(yīng)當(dāng)提交預(yù)告登記的約定文件。在房地產(chǎn)抵押時(shí)，是沒(méi)有單方預(yù)告登記的。
那么就存在矛盾的地方，在現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓中，建設(shè)部的規(guī)定是不可以單方預(yù)告登記，但是上海市規(guī)定若有單方預(yù)告登記的約定，是允許單方預(yù)告登記的。所以建議立法明確，筆者是同意上海的做法。若不允許單方預(yù)告登記，違背物權(quán)法立法的本意，也不利于保護(hù)買受人的權(quán)利（將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利）。
德國(guó)民法典規(guī)定，預(yù)告登記必須是雙方同意（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意），或者由法院出具臨時(shí)處分命令。臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。我國(guó)沒(méi)有第二種制度讓法院出具臨時(shí)處分命令，法院只有依當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以查封該房地產(chǎn)，但是查封沒(méi)有預(yù)告登記的效力，但是可以阻止出售方處分該房地產(chǎn)。
若放開(kāi)單方預(yù)告登記，是否會(huì)導(dǎo)致買受方隨意申請(qǐng)單方預(yù)告登記，從而侵犯出售方的權(quán)利。這種可能性是存在的，例如出售方在合同上沒(méi)有簽字，買受方冒簽并申請(qǐng)了單方預(yù)告登記；或者買受方違約的情況下，還申請(qǐng)單方預(yù)告登記；或者是買受方依約辦理了單方預(yù)告登記，沒(méi)有及時(shí)解除，侵害了出售方的權(quán)利。為了防止這種情況發(fā)生，那么房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審查是否有單方預(yù)告登記的約定，若沒(méi)有約定，肯定是不給單方預(yù)告登記的。其次出售方可以起訴到法院要求買受方解除預(yù)告登記，賠償損失。
（二）約定“不得辦理預(yù)告登記”是否有效
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定：是按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。那么筆者認(rèn)為，雙方協(xié)議明確約定不得辦理預(yù)告登記，也就是排除了預(yù)告登記，應(yīng)該是可以的。預(yù)告登記根據(jù)性質(zhì)而言，也不是必經(jīng)的程序，是當(dāng)事人自愿選擇的，當(dāng)事人可以選擇直接辦理本登記，而不想麻煩再辦理中間的預(yù)告登記。尤其在二手房交易中，雙方約定不辦理預(yù)告登記，完全是有效的。或者有的合同約定：“1個(gè)月內(nèi)可以辦理單方預(yù)告登記。”若超出一個(gè)月，就不能辦理預(yù)告登記了。預(yù)告登記是雙方意思自治，只要不觸及法律基本上都是允許的。
但是在商品房預(yù)售中，因?yàn)轭A(yù)告登記是法律規(guī)定必須的，若預(yù)售合同中排除預(yù)告登記，違犯了中國(guó)房地產(chǎn)行政管理的要求，也觸犯了法律。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同中若有這種規(guī)定，應(yīng)該是無(wú)效的，因?yàn)槠溥`法法律規(guī)定，而且免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，排除了買受方的主要權(quán)利。《合同法》第四十條：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。
（三）預(yù)告登記失效
《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。對(duì)于引起債權(quán)消滅的情形，一般包括債的履行、合同解除、債務(wù)免除、混同、抵消等，這主要涉及債權(quán)法律領(lǐng)域的問(wèn)題。若債權(quán)消滅，協(xié)議終止，就不存在預(yù)告登記的基礎(chǔ)，預(yù)告登記當(dāng)然要失效。自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，這是值得我們重視并研究的。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》所稱“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”應(yīng)指法律上和實(shí)際操作上均能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，即，法律允許可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的條件具備，且不存在客觀操作不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的障礙。
在期房預(yù)告登記中，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)指開(kāi)發(fā)商初始登記后購(gòu)房人辦理小產(chǎn)證登記。在這類預(yù)告登記中，一般開(kāi)發(fā)商初始登記取得大產(chǎn)證之日應(yīng)被視為能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日。但是，如果經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)作為預(yù)告登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被法院預(yù)查封，則能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日應(yīng)指預(yù)查封撤銷之日。在二手房預(yù)告登記中，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)指所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，通常情況下，預(yù)告登記之日就是能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，若出售方有抵押或產(chǎn)權(quán)被查封，就不能辦理預(yù)告登記。
若房屋買賣中，出售方已經(jīng)可以給買受方辦理產(chǎn)權(quán)證，但是違約不肯辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記，那么根據(jù)規(guī)定，預(yù)告登記的有效期就是3個(gè)月。是否可以將“預(yù)告登記的義務(wù)人不配合辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”歸納到物權(quán)法的規(guī)定中，這種情況就屬于不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，待預(yù)告登記的義務(wù)人開(kāi)始配合辦理預(yù)告登記時(shí)再起算3個(gè)月。還有的學(xué)者認(rèn)為，這3個(gè)月的規(guī)定，僅是針對(duì)期房的。 這些問(wèn)題都需要法律進(jìn)一步明確的。
抵押權(quán)登記必須以抵押人取得所有權(quán)為基礎(chǔ)，只有購(gòu)房人辦理了產(chǎn)權(quán)登記之后，銀行才能夠辦理抵押權(quán)登記。為保障將來(lái)取得抵押權(quán)而設(shè)立的抵押權(quán)預(yù)告登記也存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。期房抵押權(quán)預(yù)告登記中“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”應(yīng)從小產(chǎn)證能夠登記之日起算。若出售方或買受方有一方延期辦理小產(chǎn)證導(dǎo)致期房預(yù)告登記失效，那么期房抵押權(quán)預(yù)告登記也會(huì)失效。銀行不再享有抵押預(yù)告登記的權(quán)利，但可以根據(jù)貸款合同主張貸款立即到期并向購(gòu)房人主張賠償，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行負(fù)有“階段性保證”義務(wù)，銀行還可以依據(jù)其與開(kāi)發(fā)商的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。
《物權(quán)法》所規(guī)定的這三個(gè)月期限，給實(shí)務(wù)操作帶來(lái)很多問(wèn)題，尤其在期房銷售中，買受方付清了全部房款，其中大部分是銀行貸款，若預(yù)告登記失效，不僅僅是開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主的問(wèn)題，還有銀行抵押權(quán)的問(wèn)題。所以，國(guó)家在制定不動(dòng)產(chǎn)登記法的時(shí)候要考慮到預(yù)告登記失效的問(wèn)題，還有國(guó)家在規(guī)定某項(xiàng)權(quán)利失效的時(shí)候一定要慎重，絕對(duì)不能輕言失效。預(yù)告登記怎么樣才會(huì)發(fā)生失效的問(wèn)題，實(shí)際上各國(guó)的制度中都沒(méi)有，它是規(guī)定了一個(gè)前提，在什么樣的情況下預(yù)告登記給抹涂消。上海在2002年的時(shí)候規(guī)定預(yù)告登記是沒(méi)有失效的，主要是一個(gè)房地產(chǎn)商在人大會(huì)議上作為意見(jiàn)提出的，是因?yàn)樗龅揭粋�(gè)買房子的人交了頭金后幾年沒(méi)來(lái)收房，那個(gè)時(shí)侯沒(méi)有預(yù)告登記，叫做備案登記，結(jié)果房地產(chǎn)商20多套房子都不能動(dòng)。上海人大的法工委聽(tīng)了這個(gè)意見(jiàn)后還是吸取了這個(gè)建議。實(shí)際上這是個(gè)很容易處理的事情，可通過(guò)債權(quán)消滅的方式來(lái)解決，催告收房，如果不來(lái)收，等過(guò)了一定的時(shí)效，就宣布合同解除，因?yàn)閷?duì)方未能來(lái)履行，債權(quán)也就消滅了。
預(yù)告登記的失效應(yīng)該由當(dāng)事人來(lái)主張，而不能由登記機(jī)關(guān)來(lái)決定其失效，因?yàn)轭A(yù)告登記本來(lái)就是根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定辦理的登記，法律沒(méi)有必要強(qiáng)行干涉。現(xiàn)在《物權(quán)法》有了3個(gè)月的規(guī)定，這個(gè)期限的存在就是不合理的，而且又規(guī)定的如此短，原來(lái)上海的規(guī)定是2年，故建議物權(quán)法能刪除3個(gè)月的規(guī)定。
（四）預(yù)告登記與抵押權(quán)的沖突
目前在上海實(shí)務(wù)操作中，若是期房，買受人購(gòu)買期房后，要辦理期房的預(yù)告登記，若有銀行貸款，可以同時(shí)辦理預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的預(yù)告登記。若開(kāi)發(fā)商在建造該商品房時(shí)有銀行的開(kāi)發(fā)貸款，將土地及建筑工程抵押給銀行的話，若要銷售，開(kāi)發(fā)貸款的銀行必須出具抵押權(quán)人同意商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)注銷相應(yīng)部位抵押權(quán)的承諾書(shū)。那么買受人購(gòu)買的期房就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的抵押了，就不會(huì)存在預(yù)告登記與抵押權(quán)的沖突。
在二手房買賣過(guò)程中，出售方若有抵押貸款，買受方與其簽署了買賣合同，根據(jù)上海的規(guī)定是不能直接辦理轉(zhuǎn)移登記的，也是不能辦理預(yù)告登記的。《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第3.2.22條規(guī)定：申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)有抵押權(quán)記載的，應(yīng)當(dāng)先辦理抵押權(quán)注銷登記。第5.16.3條規(guī)定：申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記的，房地產(chǎn)登記簿上有抵押權(quán)記載的不予核準(zhǔn)預(yù)告登記。若出售方將房屋先出售了給甲，后又將該房屋高價(jià)出售給了乙，由于出售方的房屋有抵押，那么第一個(gè)買受人甲是不能預(yù)告登記，也就是甲是不能阻止出售方將該房屋另外出售給第三人，不能援引《物權(quán)法》來(lái)保護(hù)自己，因?yàn)檗k理預(yù)告登記后，處分該不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力。
若出售方所出售的房屋有抵押，買受人也有權(quán)辦理預(yù)告登記，甚至辦理轉(zhuǎn)移登記。《擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。抵押權(quán)與抵押物轉(zhuǎn)讓是不矛盾的，法律也是允許兩者同時(shí)存在。根據(jù)法律規(guī)定，抵押人要轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)該要通知抵押權(quán)人并告知買受人，若沒(méi)有實(shí)施這兩個(gè)行為，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所為轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效應(yīng)該是指不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不發(fā)生物權(quán)效力。抵押人與買受人之間的買賣合同應(yīng)該還是有效的，買受人可以解除或撤銷買賣合同，或者選擇追究抵押人的違約責(zé)任。但是抵押人若通知了抵押權(quán)人并告知了買受人，那么轉(zhuǎn)讓行為就是有效的，應(yīng)該辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。抵押人所得的價(jià)款通常應(yīng)該提前清償債權(quán)。即使抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，根據(jù)《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條第一款的規(guī)定：抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
目前登記機(jī)構(gòu)不給買受人辦理轉(zhuǎn)移登記（本登記），甚至不給買受人辦理預(yù)告登記，是違犯基本法律的規(guī)定，應(yīng)該予以修改。登記機(jī)構(gòu)之所以不予辦理轉(zhuǎn)移登記或預(yù)告登記，是因?yàn)榈盅喝藫p害到抵押權(quán)人的權(quán)利，其實(shí)的登記機(jī)構(gòu)辦理了轉(zhuǎn)移登記或預(yù)告登記，是損害不到抵押權(quán)人的利益。若抵押權(quán)人認(rèn)為抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)沒(méi)有通知，抵押權(quán)人可以選擇撤銷抵押人的轉(zhuǎn)讓行為或者讓買受人清償債務(wù)，消除抵押。其實(shí)對(duì)抵押權(quán)人還是有利的，相當(dāng)于是買受人給抵押權(quán)人做了擔(dān)保。登記機(jī)構(gòu)為了登記管理的需要，不給辦理轉(zhuǎn)移登記，還是可以理解的，但是不給辦理預(yù)告登記就無(wú)法理解了。登記機(jī)構(gòu)的邏輯是既然本登記都不允許辦理，預(yù)告登記也不給辦理。其實(shí)預(yù)告登記是為了保護(hù)買受人將來(lái)取得物權(quán)，防止出售方另外出售給第三人，預(yù)告登記與原抵押權(quán)的登記，是完全沒(méi)有沖突的。而且在現(xiàn)實(shí)生活中，出售方出售的房屋有抵押是非常正常的，出售方與買受方簽署買賣合同后，不去辦理抵押注銷也時(shí)有發(fā)生，若這種情況下都不允許買受方辦理預(yù)告登記，那么預(yù)告登記還有什么異議。
（五）預(yù)告登記與查封的沖突
沖突分為二種：第一，已經(jīng)查封的房屋，是否可以辦理預(yù)告登記，第二，已經(jīng)辦理預(yù)告登記的房屋，可否辦理查封。第一個(gè)問(wèn)題，根據(jù)目前的登記規(guī)定，是不可以辦理預(yù)告登記的。第二個(gè)問(wèn)題法律沒(méi)有規(guī)定，值得我們討論研究。
《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定：被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。根據(jù)該《通知》，已辦理預(yù)告登記的房屋可以作為預(yù)告登記權(quán)利人（買受人）的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，也就是已辦理預(yù)告登記的房屋不可能作為開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)被查封。在二手房交易中，若辦理了預(yù)告登記，是否可以查封呢？根據(jù)該《通知》第9條：“對(duì)國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過(guò)戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封”。根據(jù)該規(guī)定，本查封以本登記為準(zhǔn)，而且以核準(zhǔn)登記為結(jié)點(diǎn)，不是以買賣雙方的申請(qǐng)為結(jié)點(diǎn)。目前實(shí)際中解決買賣房屋被法院查封的規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，該規(guī)定第十七條 ：“ 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。若第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。目前實(shí)踐中，若出售方是被執(zhí)行人，買受方還未來(lái)得及辦理登記，那么付款與占有是非常重要的。筆者遇到過(guò)同樣的案例，翁某向傅某購(gòu)買了上海浦東的一處房屋，雙方簽署了買賣合同，支付了全部房款，且辦理了交房。雙方去辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋被法院查封，無(wú)法辦理登記。翁某向法院提出了執(zhí)行（查封）異議，認(rèn)為不應(yīng)該查封，后來(lái)法院也支持了翁某的主張。
因?yàn)轭A(yù)告登記制度出臺(tái)不久，二手房交易辦理預(yù)告登記的非常少，出現(xiàn)糾紛的案件就更少。若買受方辦理了預(yù)告登記，出售方作為被執(zhí)行人，法院是否可以來(lái)查封該房屋？根據(jù)目前的操作規(guī)定是以本登記為準(zhǔn)，那么是可以查封該房屋的，但是這是不對(duì)的。若出售方的該債權(quán)人是新的買受人，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的再處分行為，處分不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力。那么既然沒(méi)有物權(quán)效力，因?yàn)樾碌馁I受方與出售方的糾紛，為何要查封該房屋，從而導(dǎo)致原買受人（預(yù)告登記權(quán)利人）不能取得產(chǎn)權(quán)呢。若出售方因?yàn)槠渥陨淼膫鶆?wù)，導(dǎo)致債權(quán)人起訴并來(lái)查封該房屋，筆者認(rèn)為也是不能查封的，因?yàn)樵撈胀▊鶛?quán)是不能對(duì)抗已經(jīng)辦理預(yù)告登記的債權(quán)（要求取得物權(quán)的債權(quán)）。
查封是國(guó)家權(quán)力通過(guò)訴訟程序?qū)λ綑?quán)的干預(yù)，最終目的仍是為了保護(hù)私權(quán)。既然都是為了保護(hù)私權(quán)所采取的措施，本應(yīng)沒(méi)有優(yōu)劣之分，但預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有了區(qū)別于一般債權(quán)的特殊性質(zhì)——物權(quán)的優(yōu)先性，因而，預(yù)告登記對(duì)其有排除效力。《物權(quán)法》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，建議在之后的預(yù)告登記的法律規(guī)定中明確規(guī)定預(yù)告登記的房屋，法院不應(yīng)該因出售方的債務(wù)而查封該房屋，但是法院可以要求買受人支付剩余的錢款，并且予以提存或支付到法院。
若買受人購(gòu)買房屋，還未辦理轉(zhuǎn)移登記，法院是否可以查封該房屋呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 第十九條：“被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。
預(yù)告登記與查封的區(qū)別？筆者以承辦的案例來(lái)分析，甲將上海閔行區(qū)的一套房屋出售給乙，乙已經(jīng)支付了40％的首付款，后來(lái)房?jī)r(jià)上漲，甲不愿意再出售給乙，乙起訴要求甲繼續(xù)履行合同。乙這時(shí)就可以選擇要辦理預(yù)告登記還向法院申請(qǐng)?jiān)V訟保全查封該房屋。乙最后聽(tīng)取了律師的意見(jiàn)，辦理了預(yù)告登記。預(yù)告登記可以防止出售方處分（抵押、出售等）該房屋，若其處分，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)給其辦理登記，《物權(quán)法》規(guī)定：自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)，預(yù)告登記失效，但是目前實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)是將異議登記一直保留的，除非出售方提出證據(jù)反駁。預(yù)告登記還有一個(gè)作用，就是防止出售方再次出售該房屋，根據(jù)規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人有優(yōu)先取得物權(quán)的權(quán)利，排除其他處分行為的物權(quán)效力。訴訟保全查封，也可以防止出售方處分（抵押、出售等）該房屋，若其處分，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)給其辦理登記，查封的期限是2年，但是查封沒(méi)有優(yōu)先取得物權(quán)的權(quán)利，也沒(méi)有排除其他處分行為的物權(quán)效力。若買受方?jīng)]有查封，被其他債權(quán)人查封了該房屋，那么由該查封的法院負(fù)責(zé)處理該房屋。還有區(qū)別就是預(yù)告登記，基本上沒(méi)有費(fèi)用，訴訟保全法院要收取5000元以下的保全費(fèi)，還要支付相當(dāng)于被查封房屋20％的現(xiàn)金作為擔(dān)保金。
預(yù)告登記是我國(guó)新建立的制度，還存在很多問(wèn)題，需要各位在實(shí)踐中不斷地摸索，通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)預(yù)告登記制度，提出相關(guān)的修改意見(jiàn)，從而完善我國(guó)的預(yù)告登記制度。
奚正輝 上海中建中匯律師事務(wù)所
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