[ 奚正輝 ]——(2010-8-25) / 已閱22738次
評(píng)論我國(guó)的預(yù)告登記制度
奚正輝
內(nèi)容摘要：我國(guó)《物權(quán)法》首次確立了預(yù)告登記制度，預(yù)告登記是從大陸法系引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，也是從預(yù)售制度演變而來。本文對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)及效力進(jìn)行了探討，并介紹了預(yù)告登記的實(shí)務(wù)操作。最后解剖預(yù)告登記制度存在的不足并提出了相應(yīng)的建議，還對(duì)比研究了預(yù)告登記與抵押權(quán)、司法查封的沖突等問題。
關(guān)鍵詞：預(yù)告登記 單方 雙方 預(yù)售 抵押權(quán) 查封
2007年3月16日全國(guó)人大通過了《物權(quán)法》，于2007年10月1日起施行，我國(guó)首次在基本法律上確立了預(yù)告登記制度，但是物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記制度規(guī)定的比較簡(jiǎn)單，而且是援引外國(guó)的制度。預(yù)告登記在中國(guó)具體如何適用，適用中存在的問題也慢慢地暴露出來，需要有相關(guān)的立法或司法解釋來明確。
一、 預(yù)告登記制度的歷史沿革
（一） 預(yù)告登記是舶來品
預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度，后來為瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。具體而言，預(yù)告登記是指在本登記前，通過限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，以保全關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)或順位的暫時(shí)性登記。簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。 在我國(guó)以往的民事立法中，沒有設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度，但學(xué)術(shù)界在有關(guān)外國(guó)法的譯評(píng)中有零星涉及，將其翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記等。
由于各國(guó)實(shí)際情況及法律背景的不同，各國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。
《德國(guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。《德國(guó)民法典》第883條：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效。以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定。” 第885條：“預(yù)告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的各項(xiàng)土地物權(quán)的權(quán)利人的同意，而納入登記。法院發(fā)布的假處分指令，無須證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害。”第887條：“請(qǐng)求權(quán)被預(yù)告登記保全的權(quán)利人下落不明時(shí)，如此情形符合第1170條對(duì)解除抵押權(quán)所規(guī)定的條件時(shí)，可以用公示催告的方式解除預(yù)告登記的權(quán)利人的權(quán)利。預(yù)告登記，自除權(quán)判決宣告時(shí)失效。”
德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式登記：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無效。當(dāng)然，這種效力只是相對(duì)無效，即只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，它就是有效的。預(yù)告登記是與所登記的請(qǐng)求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請(qǐng)求權(quán)的消滅而消滅，這亦可謂預(yù)告登記具有從屬性。此外，預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請(qǐng)求權(quán)指向的物權(quán)納入本登記、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)而消滅。
臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第1項(xiàng)規(guī)定：“Ⅰ申請(qǐng)保全下列請(qǐng)求權(quán)之預(yù)告登記，應(yīng)由請(qǐng)求權(quán)人檢附登記名義人之同意書為之：⑴關(guān)于土地權(quán)利轉(zhuǎn)移或使其消滅之請(qǐng)求權(quán)。⑵土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請(qǐng)求權(quán)。⑶附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。Ⅱ前項(xiàng)預(yù)告登記未涂消前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效。Ⅲ預(yù)告登記，對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力。” 2001年9月14日修正的臺(tái)灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”對(duì)預(yù)告登記做了詳細(xì)的規(guī)定。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”起初是在借鑒日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的基礎(chǔ)上規(guī)定預(yù)告登記制度的，但1975年臺(tái)灣地區(qū)修正的“土地法”對(duì)預(yù)告登記制度作了較大的修改，形成了臺(tái)灣地區(qū)今天的預(yù)告登記制度。2000年1月26日修正的臺(tái)灣地區(qū)“土地法”及2001年10月31日修正的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”修正案都未對(duì)預(yù)告登記部分進(jìn)行修改。
預(yù)告登記的情形：（1）關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅的請(qǐng)求權(quán)。土地權(quán)利移轉(zhuǎn)應(yīng)解釋為土地或建筑物所有權(quán)及其它權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而移轉(zhuǎn)包括繼受取得與設(shè)定取得，故因買賣、遺贈(zèng)、買回等取得土地及建筑物移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的，均可以請(qǐng)求預(yù)告登記；（2）關(guān)于土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更的請(qǐng)求權(quán)，即以期間、數(shù)額等權(quán)利內(nèi)容的變更為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)，以及次序在前的權(quán)利人和次序在后的權(quán)利人變更其權(quán)利次序的請(qǐng)求權(quán)；（3）附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記不以現(xiàn)在發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)為限，前述請(qǐng)求權(quán)附有條件或期限，也可以請(qǐng)求預(yù)告登記。
預(yù)告登記之效力，因預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)之消滅而消滅，舉凡預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)已履行、免除、罹于時(shí)效、法律行為無效或撤銷等，預(yù)告登記隨而失其效力。又因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，預(yù)告登記即乏排除之效力，亦形同消滅。
（二）我國(guó)的預(yù)告登記制度來源于預(yù)售制度
我國(guó)的預(yù)告登記來源于預(yù)售制度，預(yù)售制度最早出現(xiàn)在外銷房中，是借鑒香港的房屋銷售制度。房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。 預(yù)售制度主要作用是幫助開發(fā)商提前回籠資金，減少資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。
最早出現(xiàn)預(yù)售規(guī)定是在上海，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院吹響了住房制度改革的號(hào)角，上海于1987年11月29日頒布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（已廢止），第28條規(guī)定：“房屋預(yù)售的，必須經(jīng)市房產(chǎn)局批準(zhǔn)”。1993年9月，上海市房產(chǎn)管理局頒布了《關(guān)于外銷商品房辦理預(yù)售（注冊(cè)）登記和預(yù)售合同登記的通知》（已廢止），第2條規(guī)定：“外銷商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的預(yù)售合同經(jīng)公證生效后，買受人應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理預(yù)售登記”。
1994年，中央出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市商品房預(yù)售管理辦法》，其中規(guī)定了房屋預(yù)售制度及預(yù)售合同登記備案制度。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2002年10月通過，2004年4月修正，已廢止）首次明確了預(yù)告登記制度，其中第49條第一款：“房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房以及按照市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓；（二）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；（三）以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。”第二款：“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”第三款：“經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。”第四款：“本條第一款所列情形的預(yù)告登記，自房屋所有權(quán)初始登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效；本條第二款規(guī)定的預(yù)告登記，自登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。”該條例的立法是超前的，所規(guī)定的預(yù)告制度也是合理的，具有可操作性。由于《物權(quán)法》的出臺(tái)，2008年12月，上海市人大常委重新修正了《上海市房地產(chǎn)登記條例》，并重新頒布。
大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為我國(guó)之前的商品房預(yù)售登記制度就是預(yù)告登記制度， 但是有些學(xué)者不認(rèn)同這種觀點(diǎn)，理由：第一、預(yù)售登記是備案登記，是國(guó)家管理不動(dòng)產(chǎn)交易的方式，不產(chǎn)生預(yù)告登記發(fā)生保全權(quán)利的效果。第二、預(yù)售登記為強(qiáng)制登記，預(yù)告登記不是不動(dòng)產(chǎn)交易之必經(jīng)程序。第三、預(yù)售登記是預(yù)售人負(fù)擔(dān)的公法義務(wù)，法律沒有規(guī)定買方對(duì)出售方的登記請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記本身為保全買方請(qǐng)求權(quán)而設(shè)，買方也不負(fù)擔(dān)必須為預(yù)告登記的義務(wù)。 但是隨著我國(guó)《物權(quán)法》的制定，建設(shè)部于2008年2月發(fā)布了《房屋登記辦法》，及各地陸續(xù)制定了房地產(chǎn)登記辦法，已經(jīng)將預(yù)售登記制度歸納到了預(yù)告登記制度中，爭(zhēng)論也就此劃上句號(hào)。
二、預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
（一）預(yù)告登記的性質(zhì)
預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。其他不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。 預(yù)告登記是基于協(xié)議，根據(jù)協(xié)議的約定履行，辦理物權(quán)登記，買受方就可以取得物權(quán)，在沒有辦理物權(quán)登記前，買受方取得的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，若出售方違約，買受方可以選擇繼續(xù)履行合同，要求出售方辦理物權(quán)登記，也可以選擇解除合同，要求出售方賠償違約金或損失。但是若出售方將該房屋另外出售給了第三人，并且辦理了物權(quán)登記，那么原買受方只能選擇解除合同并追究出售方的違約賠償，而不能要求出售方繼續(xù)履行合同并辦理物權(quán)登記。《物權(quán)法》出臺(tái)后，買受方可以憑買賣合同辦理預(yù)告登記，在物權(quán)登記前，將這種物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)先登記在房地產(chǎn)登記簿上，防止出售方將該房屋出售給第三人，同時(shí)也警示第三人不要購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)。若第三人購(gòu)買該房屋并簽署來了合同，那么該第三人是不能辦理物權(quán)登記的，只能依照合同追究出售方的違約責(zé)任，從而也保證了原買受方取得物權(quán)的權(quán)利。
預(yù)告登記是約束出售方、保護(hù)買受方的制度。為什么要約束出售方去保護(hù)買受方呢？主要還是為了權(quán)利義務(wù)的平衡。尤其在商品房預(yù)售過程中體現(xiàn)地非常明顯，開發(fā)商銷售的房屋還沒有建成就開始銷售。銷售時(shí)，開發(fā)商通常還有在建工程抵押貸款（也就是銷售的房屋還抵押給了銀行），相當(dāng)于是將在建工程分割轉(zhuǎn)讓，而且分割轉(zhuǎn)讓的在建工程還不完全是開發(fā)商的，有銀行的貸款在里面。這時(shí)買受方與開發(fā)商簽署《商品房預(yù)售合同》，支付了全部房款（通常做法），但是不能辦理物權(quán)登記，因?yàn)榉课葸�沒有竣工，有些項(xiàng)目銷售簽約到買受方取得房屋的物權(quán)要二到三年時(shí)間。那么如何來保護(hù)買受方的權(quán)利呢，就制定了預(yù)告登記制度，先辦理預(yù)告登記，確保買受方在房屋竣工時(shí)能夠取得物權(quán)。買受方在購(gòu)買期房時(shí)往往要申請(qǐng)銀行貸款，銀行放款通常是要取得抵押登記證明，但是房屋還沒有竣工，不可能辦理抵押登記，為了讓銀行放款，就制定了抵押預(yù)告登記，銀行取得抵押預(yù)告登記證明就將買受方的貸款直接支付給開發(fā)商，買受方就從銀行放款當(dāng)日就開始支付利息。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)是為了保護(hù)買受方，其實(shí)反而是為了開發(fā)商的利益，允許開發(fā)商在房屋沒有竣工前就已經(jīng)把房屋的銷售款全部收齊。就好比是工廠銷售產(chǎn)品，產(chǎn)品還沒有生產(chǎn)出來，就已經(jīng)把貨款全部收齊了，這恐怕是工廠連做夢(mèng)都不敢想象的好事。
（二）預(yù)告登記的效力
債權(quán)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記后，可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人、也可以對(duì)抗第三人。我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為預(yù)告登記具有如下效力：
1、保全效力
保全效力是指預(yù)告登記對(duì)買受方所期待的物權(quán)具有保全作用，保證能夠順利地取得物權(quán)。主要是防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，為保障以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的合同債權(quán)等請(qǐng)求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款就充分體現(xiàn)除了預(yù)告登記的保全效力。
2、順位保全效力
預(yù)告登記的效力不僅在于其能保全請(qǐng)求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利，其效力還體現(xiàn)為能保全該請(qǐng)求權(quán)的順位，即因預(yù)告登記而使得該請(qǐng)求權(quán)具有排斥后順位的登記權(quán)利的性質(zhì)。預(yù)告登記的本質(zhì)，就是借助于順位制度來實(shí)現(xiàn)所保全的請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位。《德國(guó)民法典》第883條第3款有明確的規(guī)定，但是我國(guó)《物權(quán)法》沒有類似的規(guī)定，也不允許相同請(qǐng)求權(quán)都進(jìn)行預(yù)告登記。
3、預(yù)警效力
因?yàn)轭A(yù)告登記具有保全和順位保全的效力，因此預(yù)告登記在本登記前對(duì)于第三人有預(yù)警的意義，第三人不得無視預(yù)告登記的存在。第三人應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利或權(quán)利順位的行為，而且第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”第三人若無視預(yù)告登記繼續(xù)為之，那么其行為是沒有物權(quán)效力的，也就是不可能取得物權(quán)。我國(guó)的預(yù)告登記制度對(duì)第三人的預(yù)警作用是非常強(qiáng)的。
4、破產(chǎn)保護(hù)效力
破產(chǎn)保護(hù)效力是指預(yù)告登記的義務(wù)人（通常是出售方）陷入破產(chǎn)情形，預(yù)告登記的權(quán)利人可以對(duì)抗其他債權(quán)人，從而使預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)效力，也因此取得物權(quán)。例如，甲將其一棟房屋出賣給乙，約定兩年后交付，買受人乙為了擔(dān)保此項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行了預(yù)告登記，如果不久甲就破產(chǎn)了，此時(shí)乙雖然并非該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人而只是債權(quán)人，但是由于進(jìn)行了預(yù)告登記，所以他有權(quán)要求甲的破產(chǎn)管理人將該房屋交付給他，并可以取得物權(quán)。此外，在預(yù)告登記的義務(wù)人死亡時(shí)，預(yù)告登記的該效力依然存在，繼承人不得以繼承為由而請(qǐng)求涂消不動(dòng)產(chǎn)上的預(yù)告登記。
我國(guó)《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定該效力，需要在今后的立法中進(jìn)一步明確，并確立預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)效力。《繼承法》第三十三條：“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第44條：“在訴訟中，一方當(dāng)事人死亡，有繼承人的，裁定中止訴訟。人民法院應(yīng)及時(shí)通知繼承人作為當(dāng)事人承擔(dān)訴訟，被繼承人已經(jīng)進(jìn)行的訴訟行為對(duì)承擔(dān)訴訟的繼承人有效”。從繼承法的角度，因?yàn)楸焕^承人的債務(wù)由繼承人承擔(dān)，因此預(yù)告登記所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也應(yīng)該由繼承人來履行，繼承人以遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為限。若公司破產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)的《企業(yè)破產(chǎn)法》（2006年8月27日全國(guó)人大常委會(huì)通過）第十八條：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人”。那么預(yù)告登記的債權(quán)是否還能繼續(xù)履行，《破產(chǎn)法》沒有規(guī)定，還需要今后立法明確，但是筆者認(rèn)為預(yù)告登記的債權(quán)應(yīng)該保護(hù)，預(yù)告登記權(quán)利人可以選擇繼續(xù)履行取得物權(quán)，支付剩余價(jià)款給破產(chǎn)企業(yè)。若選擇解除合同，要求破產(chǎn)企業(yè)返還已經(jīng)支付的價(jià)款，就有點(diǎn)難度，因?yàn)榉蓻]有賦予其有優(yōu)先受償權(quán)。
三、我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)告登記制度介紹與分析
由于我國(guó)的預(yù)告登記制度在《物權(quán)法》立法時(shí)借鑒了眾多專家學(xué)者的意見，其中王利明教授、梁慧星教授的物權(quán)法草案建議稿對(duì)現(xiàn)行的《物權(quán)法》影響深遠(yuǎn)。而且預(yù)告登記制度是首次納入我國(guó)的基本法律，沒有現(xiàn)存的模板可以參考，所以條文的規(guī)定主要是借鑒外國(guó)的預(yù)告登記的條文。由于外國(guó)的預(yù)告登記制度也各不相同，而且每個(gè)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)制度差別很大，中國(guó)在對(duì)預(yù)告登記制度立法時(shí)，也只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的立法。由于上海地方之前有過預(yù)告登記制度，立法時(shí)參考了上海的立法建議。既然在中國(guó)創(chuàng)設(shè)了一種新的登記制度――預(yù)告登記，我們必須去研究，用實(shí)踐來檢驗(yàn)，并要不斷地完善與修正。目前研究預(yù)告登記制度主要的難點(diǎn)是：預(yù)售登記與預(yù)告登記的融合，新型的預(yù)告登記類型，預(yù)告登記的操作流程，預(yù)告登記的效力，預(yù)告登記的失效等問題，最后制定相關(guān)預(yù)告登記的配套規(guī)定及解釋。
（一）預(yù)告登記的規(guī)定及類型
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