——李俊訴四川省永和實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案




【案件基本信息】

1．裁判書字號(hào)

成都鐵路運(yùn)輸法院(2016)民初7101號(hào)民事判決書

2．案由：案外人執(zhí)行異議之訴

3．當(dāng)事人

原告：李俊

被告：四川省永和實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱永和公司）

【基本案情】

2010年12月14日，李俊與永和公司簽訂了《紅牌樓廣場(chǎng)寫字樓購買協(xié)議》，約定原告以總價(jià)788508元的價(jià)格購買永和公司開發(fā)的位于成都市×區(qū)×路×號(hào)×棟×樓×號(hào)的寫字樓80. 46平方米。李俊在簽署協(xié)議當(dāng)日一次性全額支付了購房款，并于同日與四川省川威物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《紅牌樓廣場(chǎng)寫字樓前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。2010年12月27日，李俊與永和公司簽訂《返租協(xié)議》，將所購房屋返租給永和公司，期限自2011年1月1日至2015年12月31日。后李俊與永和公司、閔路潤公司簽訂《主體變更協(xié)議》，同意將永和公司的權(quán)利及義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給閔路潤公司，李俊并與閔路潤公司簽訂《紅牌樓廣場(chǎng)寫字樓物業(yè)租賃合同》，約定房屋租賃期為4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日。2012年12月26日，永和公司與李俊簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，李俊自行辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但李俊一直未予辦理，該房屋登記產(chǎn)權(quán)人為永和公司。2016年2月3日，成都鐵路運(yùn)輸法院（以下簡稱成鐵法院）在執(zhí)行哈爾濱銀行成都分行與四川大正德茂建設(shè)有限公司、四川勁力置業(yè)有限公司、永和公司、李英明、王勁公證債權(quán)文書一案中，依法作出執(zhí)行裁定書，并依據(jù)該裁定書查封了永和公司位于成都市×區(qū)×路×號(hào)×棟×樓×號(hào)的房屋。2016年7月13日，李俊向成鐵法院提出書面執(zhí)行異議，要求解除查封并終止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。同年8月3日，成鐵法院駁回李俊的執(zhí)行異議。同年8月26日，李俊向成鐵法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，訴請(qǐng)法院判決停止對(duì)其房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。哈爾濱銀行成都分行辯稱，李俊并未實(shí)際占有該房屋，未辦理該房產(chǎn)物權(quán)登記，未辦理登記系其自身原因，訴請(qǐng)法院判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

【案件焦點(diǎn)】

李俊對(duì)執(zhí)行標(biāo)的即本案訴爭的成都市×區(qū)×路×號(hào)×棟×樓×號(hào)的房產(chǎn)是否享有足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，原告的案外人執(zhí)行異議之訴是否成立？

【法院裁判要旨】

成鐵法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，對(duì)李俊提起的案外人執(zhí)行異議之訴是否成立，主要從法院查封之前是否簽訂合法有效的書面買賣合同、是否已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、是否已支付全部價(jià)款或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行、是否非因買受人自身原因未辦理過戶登記等三個(gè)方面來綜合審查判定。該案原告李俊先后與第三人永和公司簽訂了寫字樓購買協(xié)議和商品房買賣合同，合同均合法有效；原告李俊繳納了全款，簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并且占有了標(biāo)的房產(chǎn)的租賃受益權(quán)，房屋事實(shí)上處于原告的控制之下，合法占有了該標(biāo)的物。關(guān)于房屋未過戶的原因，原告稱因其母親去世、結(jié)婚生子等原因造成經(jīng)濟(jì)困難，實(shí)在湊不到錢辦理過戶。根據(jù)法院庭審中查明的事實(shí)，房產(chǎn)過戶費(fèi)用4萬余元，原告將房屋返租給永和公司，租金平均每月超過5000元，一年租金收入足以支付辦理過戶的費(fèi)用，而原告自2012年12月26日簽訂《商品房買賣合同》后，直至2016年2月3日法院依法查封涉案房產(chǎn)，長達(dá)3年多的時(shí)間內(nèi)未前往辦理過戶手續(xù)。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋未辦理過戶登記是原告李俊自身的原因。故原告李俊的訴訟理由不能成立。

成鐵法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第三百一十三條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，作出如下判決：

駁回原告李俊的訴訟請(qǐng)求。

李俊沒有提起上訴，一審判決生效。

【法官后語】

處理對(duì)這類執(zhí)行異議案件，重點(diǎn)在于正確適用法律和司法解釋的相關(guān)規(guī)定�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力……”作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，不論是物權(quán)設(shè)立還是變更，均需辦理登記，這是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。未辦理登記的，不能獲得法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能對(duì)抗第三人。實(shí)踐中，一些當(dāng)事人居于多方面的原因，購買房產(chǎn)后不辦過戶手續(xù)。最高人民法院于2014年12月29日頒布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記�！睂�(duì)這類執(zhí)行異議案件，重點(diǎn)從上述規(guī)定的四個(gè)構(gòu)成要件來進(jìn)行審查。四個(gè)要件具備的支持，反之則駁回。本案中，前三個(gè)要件都具備，沒過戶的原因成為關(guān)鍵。原告訴稱因經(jīng)濟(jì)困難，湊不到錢辦理過戶。法院查明原告租金平均每月超過5000元，一年租金收入就足以支付辦理過戶的費(fèi)用，長達(dá)3年多的時(shí)間內(nèi)未辦過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告自身原因。故法院據(jù)此判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

本案的社會(huì)影響在于，警示那些類似原告這樣違規(guī)操作的當(dāng)事人。在與開發(fā)商簽訂了購房合同后，又轉(zhuǎn)租給開發(fā)商統(tǒng)一出租，為規(guī)避稅收，追求利潤最大化，不辦理過戶登記。這樣做看似少交了稅費(fèi)款，但實(shí)際為自己留下更大隱患。在法治日益完善的今天，人們應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)法制觀念，依法辦事，保護(hù)交易安全，讓社會(huì)更加規(guī)范、健康、有序發(fā)展。

編寫人：成都鐵路運(yùn)輸法院 花桂榮 楊樹全

摘自：《中國法院2018年度案例【23】·執(zhí)行案例》P13-16頁，中國法制出版社2018年3月出版。內(nèi)容簡介：本書是《中國法院2018年度案例系列》（全23冊(cè)）的一個(gè)分冊(cè)。內(nèi)容包含借款合同糾紛、保證糾紛、抵押糾紛、質(zhì)押糾紛等案件。所選案例均是國家法官學(xué)院從各地2017年上報(bào)的典型案例中挑選出來的精品案例，全面涵蓋該領(lǐng)域常見糾紛內(nèi)容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強(qiáng)，能幫助讀者*大限度地節(jié)約查找和閱讀案例的時(shí)間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執(zhí)法人員、律師、法律顧問辦理相關(guān)案件以及案件當(dāng)事人處理糾紛 *參考書.

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