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圖書內容簡介

既有的對國有建設用地一級市場、土地儲備制度、土地征收、集體建設用地直接入市等問題的研究，基本上屬于相對割裂的狀態，忽略了它們之間存在的密切聯系：土地儲備制度已成為國有建設用地一級市場的運行機制，且在目前城市化加速發展、經濟對建設用地需求旺盛的背景下，各地土地儲備機構的收儲來源主要依賴于對國有土地使用權和農民集體土地所有權的征收，而集體建設用地隱形入市則是農民試圖打破國家對建設用地的壟斷，爭取分享土地增值收益的一種“壓抑與抗爭”。《我國建設用地使用權一級市場法律制度研究》將這些彼此緊密聯系的問題置于建設用地一級市場法律制度這一研究框架內，從而得以從全域的視角進行更加深入的分析。本書研究了如何約束國家的土地征收權，探討了集體建設用地直接入市的相關問題，以及城鄉統一的建設用地一級市場的具體制度構建，以期為進一步的立法和修法提供可行建議。

圖書目錄

第一章導論 / 00

一、研究背景 / 00

二、相關概念的界定 / 00

1.“建設用地” / 00

2.“建設用地使用權” / 00

3.“建設用地使用權一級市場” / 00



第二章我國建設用地使用權一級市場的制度變遷
路徑 / 0

一、國有建設用地一級市場：漸進的市場化過程 / 0

（一）突破：場地使用費和城市土地使用費的開征 / 0

（二）起步：國有土地使用權出讓的嘗試及合法化 / 0

（三）發展：從協議出讓到“招、拍、掛”的普及 / 0

二、案例剖析：以西南M市為樣本 / 0

三、集體建設用地一級市場：法律的限縮與脫法的
實踐 / 0

（一）法律框架下的集體建設用地一級市場 / 0

1.1949~1962年，宅基地和住房私有并可自由
買賣時期 / 0

2.1962~1998年，宅基地公有私用，住房私有
并可自由買賣時期 / 0
3.1998年至今，宅基地公有私用，農民房屋處分權受限制時期 / 0

（二）實踐中的集體建設用地一級市場 / 0

1.安徽蕪湖——國家級試點 / 0

2.四川成都——國家級城鄉綜合統籌試驗區 / 0





第三章國有建設用地一級市場的運行

——以土地儲備制度為中心 / 0

一、“土地儲備”的制度內涵和目標 / 0

（一）域外對“土地儲備”概念的定義 / 0

（二）國內對“土地儲備”概念的理解 / 0

（三）我國建立土地儲備制度的背景 / 0

1.盤活存量國企土地資產 / 0

2.政府全面壟斷土地一級市場供應權，改多頭供地為政府統一供地 / 0

二、國有建設用地一級市場中的土地來源——土地儲備的范圍 / 0

（一）土地儲備范圍概述 / 0

1.土地回收 / 0

2.土地收購 / 0

3.土地征收 / 0


（二）儲備范圍擴大化的趨勢及根源 / 0

1.存量土地收儲的主要來源：對國有建設用地使用權的征收 / 0

2.增量土地收儲的主要來源：對農村集體所有土地的征收 / 0

三、國有建設用地一級市場出讓方式——以商品住宅類土地用途為視角 / 0

1.招標出讓 / 0

2.拍賣出讓 / 0

3.掛牌出讓 / 0

4.協議出讓 / 0

（一）目前對國有建設用地出讓方式的批評及改革建議 / 0

（二）地價和房價關系究竟為何 / 0

（三）對相關改革建議或措施的分析 / 0



第四章打破建設用地一級市場法律壟斷格局的前提

——土地征收制度的改革 /

一、公共利益范圍的界定 /

（一）什么是“公共” /

（二）什么是“利益” /

（三）什么是“公共使用” /

（四）“發展經濟”是否符合公共使用目的 /

（五）界定“公共利益”的實體性規則 /

1.對現有規則和觀點的評析 /

2.筆者的建議 /

（六）界定“公共利益”的程序規則 /

二、征收補償標準的確定 /

（一）“市場價值”的含義及一般規則 /

（二）“市價補償”標準的利弊 /

（三）三種主要的估值法 /

1.概述 /

2.“可比較售價法”與“收入折現法”的比較 /

3.重置成本法 /

4.三種估值法在司法中的運用：Sonwbank案述評 /

（四）我國征收補償標準與評估程序評析 /

1.國有土地上的房屋征收補償規則 /

2.農民集體所有土地及房屋征收補償規則 /

3.被征收人分享土地征收項目價值的合理性與可行性 /

4.評估機構的選定及評估報告的質證 /



第五章集體建設用地進入一級市場： 必要性及法律的重構 /

一、集體建設用地入市合法化的必要性 /

（一）是滿足城市化進程中建設用地需求的主要途徑 /

（二）有助于實現政府、農民集體、農戶和用地者的多方共贏 /

（三）有助于降低合約的交易成本，使土地更好地得到市場配置 /

（四）是所有權平等這一基本法律精神在土地法律上的回歸 /

（五）符合中國“漸進式”改革的發展路徑 /

二、集體建設用地一級市場的供應主體 /

（一）“農民集體” /

1.“農民集體”的現狀:主體虛位 /

2.完善農民集體土地所有制的模式選擇 /

3.對“農民集體”的確權和重塑 /

（二）農戶 /

三、集體建設用地一級市場的供應客體 /

（一）宅基地使用權入市的法律問題 /

（二）規劃集體建設用地入市的法律問題 /

四、集體建設用地入市的具體制度設計 /

（一）集體建設用地入市交易方式 /

（二）集體建設用地入市后的用途范圍 /

（三）集體建設用地入市程序 /



第六章城鄉統一的建設用地一級市場的構建 /

一、總體目標 /

二、具體制度的改進和完善 /

（一）改革與完善現行土地儲備制度 /

（二）修改相關法律，保證集體建設用地進入一級市場的合法性 /

（三）完善土地利用規劃制度，兼顧確定性和適度的彈性 /

1.現行土地規劃法律制度的現狀與不足 /

2.完善土地利用規劃法律制度的建議 /

（四）改革土地稅費體制，保障地方政府長期穩定的土地稅收 /



結語 /



參考文獻 /

中文文獻類 /

一、中文著作 /

二、中文譯著 /

三、中文論文 /

四、統計年鑒 /

英文文獻類 /

一、英文著作 /

二、英文期刊 /

三、研究報告 /

四、美國司法案例 /




致謝 /