[ 郭輝 ]——(2008-10-22) / 已閱19274次
關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有關(guān)問題探析
黑龍江省北安市人民法院 郭輝
內(nèi)容提要：
本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時(shí)，對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，認(rèn)為按現(xiàn)有農(nóng)村實(shí)際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴(kuò)大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)。對非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，認(rèn)為，我國人多地少，農(nóng)村社會保障體系尚未形成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地，否則會與我國現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于保護(hù)農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，本文觀點(diǎn)認(rèn)為可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)探討抵押，并且圍繞能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，盡可能發(fā)揮宅基地在市場經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有作用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
全文共6650字。
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以前，理論界及司法實(shí)踐中有較多爭論。現(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實(shí)踐中對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認(rèn)識。本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。
一、 宅基地使用權(quán)的法律特征
（一）、用益物權(quán)屬性。
所謂宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。 《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權(quán)屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時(shí)，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體所有的進(jìn)一步規(guī)定。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對宅基地的獨(dú)占權(quán)。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。 權(quán)利屬性符合對他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度。
（二）、主體具有特定身份性
基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但國家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地?cái)?shù)量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)是針對農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，有權(quán)取得宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。因此，宅基地使用權(quán)具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
（三）、權(quán)利行使受限性。
《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財(cái)產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。另外，宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應(yīng)的程序，從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地使用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個(gè)步驟，即使用權(quán)申請、土地使用權(quán)人同意、行政審批。 《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級以上人民政府批準(zhǔn)。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地。”因此，宅基地使用權(quán)權(quán)利行使受到限制，有別于土地使用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。
二、 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動(dòng)力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長期居住后，便要賣掉農(nóng)村的房屋，宅基地使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)讓。就會產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問題。
（一）、同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問題
關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多體現(xiàn)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實(shí)踐中并不多見，但農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，同村村民之間可以自由轉(zhuǎn)讓宅基地。理由是依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對同村村民之間的宅基地買賣和轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時(shí)必須同時(shí)具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。受限制轉(zhuǎn)讓的理由是:（1）目前有的集體經(jīng)濟(jì)組織基本沒有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地”多數(shù)是指批準(zhǔn)村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃難以執(zhí)行，土地浪費(fèi)較大。（2）用地指標(biāo)少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計(jì)擴(kuò)大宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴(kuò)大宅基地的現(xiàn)象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。（3）因?yàn)槔^承、流轉(zhuǎn)、分家等原因，已經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量十分不均衡。
對于上述兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)符合我國法律規(guī)定和現(xiàn)有國情，第一種觀點(diǎn)雖然鼓勵(lì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，卻沒有充分考慮我國現(xiàn)有農(nóng)村宅基地總量不足的實(shí)際，若對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地沒有限制，會出現(xiàn)少數(shù)人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀點(diǎn)限制條件過分嚴(yán)格，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)若有成員要轉(zhuǎn)讓其使用的宅基地，按照第二種觀點(diǎn)所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分保護(hù)出讓人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此筆者建議適當(dāng)放寬同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項(xiàng)限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件”，放寬為受讓人現(xiàn)有住房和宅基地不超過二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在肯定現(xiàn)有農(nóng)村存在合理的收入差距的同時(shí)，促進(jìn)有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵(lì)農(nóng)村先富起來的人適當(dāng)?shù)睦煤烷_發(fā)土地資源，保護(hù)出讓人的有限的財(cái)產(chǎn)權(quán)。另外, 第一項(xiàng)的限制條件即“轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）”,也應(yīng)考慮現(xiàn)已在城鎮(zhèn)或其他地方有穩(wěn)定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必須擁有兩處農(nóng)村住房的條件。盡量擴(kuò)大同一集體經(jīng)濟(jì)組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調(diào)整。現(xiàn)我國近9億農(nóng)民人多地少的實(shí)際國情，階段性地將農(nóng)村房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓從大市場中分離出來，也是農(nóng)村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。
（二）、非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓問題
非同村村民之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓問題，通常在買賣主體之間表現(xiàn)以下二種形式：一是買賣主體均是農(nóng)民，但不是同一集體組織或同村村民之間進(jìn)行房屋及宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓。二是買方為城鎮(zhèn)居民的房屋買賣。關(guān)于買賣合同效力，一種觀點(diǎn)認(rèn)為非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同無效，理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)的可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。可見，作為宅基地的集體土地，在非同村村民之間進(jìn)行宅基地的轉(zhuǎn)讓不符合上述法律規(guī)定。國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”雖不是認(rèn)定合同無效的依據(jù)，但它是上述法律條文的具體化和明確化，有參照價(jià)值。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，由出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導(dǎo)致合同無效，可認(rèn)定其單方違約，由其賠償因此給買受人造成的損失 。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。禁止非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓不符合法律的平等原則。允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，另外，城鎮(zhèn)居民可自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而農(nóng)民處分其房屋及宅基地卻受到限制，對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。沒有享受一致的國民待遇。另外，根據(jù)合同法的規(guī)定，非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。理由是對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。國務(wù)院辦公廳雖然在1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。但是《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。 土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可見，法律對于因房屋轉(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅基地使用權(quán)的變更的情形從轉(zhuǎn)讓人和面積等方面已經(jīng)作出了相應(yīng)的規(guī)定，通過此種規(guī)定并未禁止農(nóng)民不可以向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地及房屋，故非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣應(yīng)是法律允許的。另外,《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更或者注銷登記。”條文明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
針對上述的觀點(diǎn)，筆者同意第一種意見。第二種觀點(diǎn)沒有充分考慮宅基地使用權(quán)的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容應(yīng)不包含非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓。若按照第二種觀點(diǎn)允許城鎮(zhèn)居民等非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)民宅基地，必然與現(xiàn)有的土地制度、政策相沖突，依據(jù)2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定的嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證的內(nèi)容，各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地一般都不予辦理過戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結(jié)束，物權(quán)不受保護(hù)”的被動(dòng)局面，受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán)，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。另外，國務(wù)院辦公廳在1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款的規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日，國土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地” 雖只是政策性的文件和部門規(guī)章，不具有行政法規(guī)的效力，但應(yīng)理解為是《土地管理法》第六十三條規(guī)定法律條文的具體化。因此，在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，違反上述的《通知》、《決定》，即同時(shí)違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，應(yīng)依照《合同法》第五十五條第五項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同無效不應(yīng)受到法律保護(hù)。
三、關(guān)于宅基地使用權(quán)的抵押
依照物權(quán)的理論，農(nóng)民對自己的宅基地，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但是關(guān)于宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利的時(shí)候，受到嚴(yán)格限制。關(guān)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和抵押，在物權(quán)法起草過程中始終爭議很大。主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，否則，宅基地使用權(quán)將成為農(nóng)民的“死產(chǎn)”，不利于真正保護(hù)農(nóng)民利益。主要理由是（1）宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，特別是宅基地上的房屋屬于農(nóng)民所有，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或者抵押宅基地使用權(quán)；（2）農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)缺少資金，允許宅基地使用權(quán)抵押，能夠緩解農(nóng)民貸款難的問題；（3）目前不少農(nóng)村有部分土地和房屋閑置，為了物盡其用，也應(yīng)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押；（4）允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外個(gè)人的，集體經(jīng)濟(jì)組織可以收取一定的費(fèi)用。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不宜放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，主要理由 ：（1）目前，我國農(nóng)村缺乏社會保障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)、生活保障；（2）依照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償取得，而且一戶只能有一處宅基地，放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，就取得宅基地使用權(quán)的人將可能不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，違反《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，也不符合現(xiàn)行的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的管理體制；（3）放開宅基地使用的轉(zhuǎn)讓和抵押，可能會為有些人多占宅基地、城鎮(zhèn)居民購置宅基地提供便利條件，造成國家土地管理制度在執(zhí)行中的混亂；（4）農(nóng)民貸款難的問題，應(yīng)當(dāng)通過國家信貸扶持政策來解決。目前農(nóng)村沒有形成房地產(chǎn)市場，即使規(guī)定宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者抵押，也是流于形式，銀行不愿意接受宅基地使用權(quán)這類的抵押物。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押而有條件的轉(zhuǎn)讓、抵押，以實(shí)現(xiàn)物盡其用的目的。
筆者同意第三種觀點(diǎn)，宅基地及住房是農(nóng)民重要的生活資料，從目前農(nóng)村實(shí)際，現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策采取的禁止性的規(guī)定看，《擔(dān)保法》第三十七條明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押.禁制宅基地使用權(quán)抵押已經(jīng)限制了農(nóng)民的融資渠道。因我國農(nóng)村社會保障體系尚未形成，為保護(hù)耕地，保護(hù)農(nóng)民，制度設(shè)計(jì)初衷是保護(hù)農(nóng)民，但最后效果卻是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利的貧困，最終損害了農(nóng)民的利益，加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，農(nóng)民的融資成本價(jià)加大,渠道狹窄,這種狀況已不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.但本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部是否允許宅基地使用權(quán)抵押，有必要進(jìn)一步研究和探討。另外，現(xiàn)有土地制度禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地,若擴(kuò)大抵押權(quán)主體范圍,最終抵押權(quán)也不能實(shí)現(xiàn),故沒有研究意義.現(xiàn)實(shí)是農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)從統(tǒng)一的市場中已割裂出來，如何在限制的交易范圍和交易主體條件下，使宅基地這一農(nóng)民擁有的資源得到最佳配置，遵守市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律，在一定程度上拓寬農(nóng)民的融資手段。使農(nóng)村宅基地實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的實(shí)際價(jià)值，發(fā)揮其應(yīng)有的作用, 筆者認(rèn)為最佳途徑是從如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)這個(gè)方面加以論證。中國人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授認(rèn)為，宅基地具有一定的身份性質(zhì)，并不適合自由轉(zhuǎn)讓，而只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓。 故在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是可能的。在實(shí)踐中筆者認(rèn)為應(yīng)注意以下問題：
一是把握“地隨房走”的原則。實(shí)現(xiàn)宅基地抵押權(quán)時(shí)其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。相對應(yīng)的是宅基地的房屋抵押時(shí)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)宅基地也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以農(nóng)村集體所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。 對于這種觀點(diǎn)，在理論上可以存在這種結(jié)果，或者在實(shí)踐中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移動(dòng)、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在實(shí)踐中并不多見，操作性不強(qiáng)。這種觀點(diǎn)違背了房屋主體與土地使用權(quán)主體相一致的原則，故在房屋抵押時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“房隨地走或地隨房走”的原則。
二是抵押權(quán)主體必須是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。因轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)限定在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，故行使抵押權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會因出讓主體或受讓主體不適格，而導(dǎo)致抵押權(quán)的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因?yàn)檎厥褂脵?quán)是一種特殊的用益物權(quán)，按照現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地使用權(quán)期限沒有限制，故應(yīng)在立法層面上進(jìn)一步探討，建議立法規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押權(quán)人對抵押物的占有和使用最長的期限，參照土地承包經(jīng)營期限三十年的規(guī)定，這樣抵押人不會永遠(yuǎn)失去宅基地。同時(shí)滿足債權(quán)人的合法權(quán)益，加寬了農(nóng)民融資渠道。
四是加快農(nóng)村社會保障體系的建立。農(nóng)民與城市居民的差別不但體現(xiàn)在人均收入上，在法律賦予的權(quán)利上也存在著差異，其重要特點(diǎn)是農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，社會保障體系尚未形成，因此若要改變這種現(xiàn)狀，應(yīng)加快農(nóng)村保障體系的建立，使宅基地不再具有福利和社會保障功能，使農(nóng)村與城市的不動(dòng)產(chǎn)制度形成統(tǒng)一。
注釋：
1、黃松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第456頁。
2、黃松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第456頁。
3、黃松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第462頁至463頁。
4、鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：《農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？》載人民法院報(bào)2006年2月21日。
5、鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：《農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？》載人民法院報(bào)2006年2月21日。
6、黃松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第460頁。
7、鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：《農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？》載人民法院報(bào)2006年2月21日。
8、李國光、奚曉明：《〈關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋〉的理解與適用》，吉林人民出版社2000年版，第204頁
