[ 管志勇 ]——(2007-3-4) / 已閱12351次
柳川大廈業(yè)主訴樂清市房產(chǎn)管理局房屋登記糾紛一案的
代 理 詞
審判長、人民陪審員：
浙江合眾律師事務(wù)所接受本案四位原告的委托，指派我擔(dān)任其訴訟代理人依法參加本案的訴訟活動(dòng)，現(xiàn)發(fā)表如下幾點(diǎn)代理意見，供法庭參考：
一、本案爭議之房產(chǎn)屬于柳川大廈的共用設(shè)施設(shè)備。
第一、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”2002年3月20日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》也作了相同的規(guī)定。
第二、根據(jù)浙江省關(guān)于貫徹執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》若干規(guī)定：“技術(shù)層指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次”。
可見本案技術(shù)層屬于共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，屬于共用設(shè)施設(shè)備。
二、 本案爭議的四處房產(chǎn)應(yīng)屬于柳川大廈全體業(yè)主所有。
第一、從本案爭議之房產(chǎn)的設(shè)計(jì)用途和性質(zhì)看。本案爭議這四處房產(chǎn)均屬于管道設(shè)備層（技術(shù)層）的房產(chǎn)，顯而易見系管道設(shè)備之用房，整幢大廈的管道、水、電、暖、衛(wèi)生等共用配套設(shè)施設(shè)備均匯集于此，是整幢大廈的必不可少的附屬共用設(shè)施設(shè)備，其建造的目的、用途是為了輔助房屋，屬于從屬物，其沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)從物隨主物的原則，現(xiàn)整幢大廈的全部房產(chǎn)已被全部業(yè)主購買，相應(yīng)的作為該大廈的附屬設(shè)施也應(yīng)由業(yè)主們享有。
第二、從商品房的成本構(gòu)成來說。國家《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價(jià)格成本包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)。《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》中第五條規(guī)定：商品住宅的價(jià)格，由下列項(xiàng)目構(gòu)成：土地使用權(quán)取得費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程、設(shè)備費(fèi)，附屬工程費(fèi)等等；第十條規(guī)定：“與商品住宅有關(guān)的各種配套設(shè)施、設(shè)備建設(shè)費(fèi)用必須進(jìn)入商品住宅成本，不得在銷售價(jià)格以外向購房者另行收取；確屬商品住宅預(yù)售后需新增配套設(shè)施、設(shè)備，其建設(shè)費(fèi)用需在價(jià)外收取的，須征得購房者同意，并與購房者補(bǔ)簽有關(guān)協(xié)議后方可收取，不得在商品住宅交付使用時(shí)強(qiáng)行向購房者收取。”第十一條規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售”。顯然各業(yè)主在構(gòu)買房屋，所支付的房款中已包括了這些配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)費(fèi)用，因此其所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主們享有。
第三、從共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)角度來看。住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備（包括共用設(shè)施設(shè)備用房）是住宅總體的一部分，屬于房屋的附屬設(shè)施，沒有住宅，也就談不上共用設(shè)施設(shè)備，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：“所有人和使用人對(duì)其共有、共用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占”；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產(chǎn)的同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，以及同住宅同時(shí)建造的共用設(shè)施設(shè)備。所以，共用設(shè)施設(shè)備同住宅一樣，其產(chǎn)權(quán)所有人為全體業(yè)主。
第四、從技術(shù)層與整個(gè)柳川大廈物理上的聯(lián)系來看，技術(shù)層與其房屋具有相同的物理屬性。如果技術(shù)層可以成為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的客體，那么其產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)是柳川大廈的區(qū)分所有人（即業(yè)主之一），也應(yīng)當(dāng)與其他業(yè)主一樣，支付物業(yè)管理費(fèi)，承擔(dān)對(duì)共有附屬物的維護(hù)、修繕、保養(yǎng)和管理的義務(wù)。然而樂清市柳川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并沒有基于技術(shù)層的因素面繳納物業(yè)管理費(fèi)、履行物業(yè)管理的義務(wù)。可見樂清市柳川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根本就不是柳川大廈技術(shù)層的業(yè)主，根本不享有技術(shù)層的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
第五、有關(guān)法律的規(guī)定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”。第二十八條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。”因此作為共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)層只有屬于業(yè)主所有，才能確保業(yè)主對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和使用，才能確保物業(yè)管理企業(yè)能夠進(jìn)行查驗(yàn)。
三、被告將技術(shù)層的房產(chǎn)登記給樂清市柳川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為是違法行為。
第一、被告的登記行為使本案相關(guān)的房產(chǎn)成為了開發(fā)商的固定資產(chǎn)，由于其成本已經(jīng)在商品房的銷售中給予了抵扣，這樣被告實(shí)際上是幫助開發(fā)商偷稅漏稅，明目張膽的違法亂紀(jì)。
第二、被告將技術(shù)層房產(chǎn)登記在下開發(fā)商名下，使該房產(chǎn)只能成為商業(yè)用房，違反了規(guī)劃用途，導(dǎo)致房產(chǎn)登記自相矛盾。
第三、被告在登記過程中未公告，未審核房產(chǎn)權(quán)屬，便予以登記，違反《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條、第二十八條、第六條的規(guī)定，侵犯了原告等全體業(yè)主的共有權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和使用維護(hù)權(quán)等合法權(quán)益。
綜上所述，被告將全體業(yè)主所有的技術(shù)層房產(chǎn)登記給開發(fā)商樂清市柳川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為明顯違反相關(guān)法律的規(guī)定，侵犯了柳川大廈全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)予以撤銷。
原告代理人：浙江合眾律師事務(wù)所
管志勇 律師
2006年11月28日
