[ 王令 ]——(2005-12-19) / 已閱11549次
湖南工業大學法律系
作者：王令、谷毅博
引言：伴隨著房地產業近些年的火暴發展。與此相關的各個利益集團也逐步壯大，或多或少的影響著中國房地產的立法。本問通過對我國現階段立法現狀的描述，說明了房地產法律、法規的必要，并著重分析了各利益集團利益取向及對立法的態度。最后在對各個利益集團矛盾的比較中，筆者提出了關于協調矛盾，加速房地產立法的建議。
關鍵詞 ：立法現狀 利益集團 各利益集團之間的矛盾及立法要求
（一）中國的立法現狀
中華民族是一個重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂業。隨著國民經濟的發展，人們對生活品質的要求越來越高，而不斷提高的工資和時下流行的銀行信貸業務也使中國人“安居”夢想越來越現實。而這消費增長點也刺激了中國房地產業的迅速發展，甚至在一些地方出現了過熱的跡象，有“泡沫”的傾向。
針對中國房地產業出現的這些現象，現在并沒有完善的法律來規范這一市場。中國相繼制定了一些法律、法規，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產管理法》為核心、系列單行法規并列、諸多規章相補充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協調性。法律、法規中的冗雜、重復現象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對于現在中國房地產業中出現的糾紛等問題沒有很準確的法律依據。因此，新的房地產法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會對新法的出臺產生影響呢？筆者認為現在有四個大的利益集團會對新法的制定產生很大影響。它們是政府、開發商、消費者、銀行。讓我們分析一下各個利益集團現在是怎樣獲得各自的利益的。
（二）各個利益集團
在房地產業中，政府會通過稅收實現自己的利益。由于種種歷史原因，我國對房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產稅，實際上是房產稅和地產稅的總稱。房產稅包括調節稅、房產稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動產稅。如果加上房地產企業應該交納的全部稅種來看，還包括5個稅種和一個1個附加。的確，在房地產業中，政府會通過稅收取得大量的財政收入。有報告說，北京2003年的GDP增長有30%以上來自房地產，2004年的固定投資有50%以上來自房地產。
解決居民住房問題是當前房地產業的首要問題。而政府作為經濟的宏觀調控者對房地產業是如何引導的呢？政府對居民買房進行補貼，體現在政策上就是福利分房。政府希望通過行政干預來保證 “居者有其屋”，維護社會的穩定。
開發商在房地產業中扮演著很重要的角色。據統計，在房產價格構成中，土地費用占到了20%，市政公用設施配套費用占到20%，相關稅費占到10%---15%，這樣看來，交給政府的各方面稅款占到了房產價格的 50%以上，開發成本勢必增加。而建設成本一般又占到房價的40%左右。這樣，開發商的利潤就會減少。為了保證自己的利益，開發商會提高房價。或是通過加大商品用房、高檔房的建設來謀取更大的利益空間。而這種方式的結果很可能是造成消費者的購買力下降。最終，危及的還是開發商的利益。所以，筆者認為在新的房地產法制定中，開發商這一利益集團急需通過這一新法來調整稅費制度，降低開發成本，規范政府活動，減少強制措施對開發商的影響。
一般消費者都希望政府盡可能地實施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購買商品房的消費者，對房屋周圍的環境，物業方面的要求極高，但這些通常是在消費者購房之前已經由開發商決定了。所以消費者希望通過立法增加開發商在建設過程中保護環境和可持續發展的內容，同時還要求法律協調好開發商與物業之間的關系，明確責任。減少業主和物業之間的糾紛。
中國的房地產為什么能這么“蓬勃”的發展呢？誰提供給開發商大量的資金投入呢？答案就是我國的各大銀行。開發商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因為借貸的償還利息很高，銀行也樂于將資金借貸。這樣，開發商就有了穩定的投入資金來源。當然，隨著現在信貸消費的風行，“按揭”買房也成為一種時尚。大量的商品房的消費人群就是采用這種方式來實現自己的住房愿望的。
事實上，在中國信貸消費這一點上，存在著審查不嚴格，有證明就借貸的現象。也正因此，許多人加入了投機和買房的行列，在“羊群效應”下，投機和投資者不斷增加，導致泡沫產生。一旦泡沫破裂，房價下跌，形成惡性循環。房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會沖擊整個金融體系。
筆者認為，各銀行已經意識到這個問題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產法頒布的同時，相關的金融方面的立法也能出臺來補充新法，應該是各大銀行的希望所在吧。
（三）各個利益集團的矛盾與立法建議
綜合看了各個利益集團的利益取向和對立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當前房地產立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。
從稅收方面來看，政府應該很滿意現在的房地產稅的收入現狀，大量的財政稅收不僅使得各種政府計劃能夠順利進行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來說，財政收入的多少與該政府的政績也是有直接關系的。所以政府當然是希望維持現在的冗雜的稅收政策，而這就與開發商的利益產生了沖突。上文已經說過，由于稅收成本的過高，開發商的利益已經受到了很大的損害。最壞的結果就是開發商減少建房，那么政府也將減少大量的財政收入。所以這個反應也是連鎖的，那么新的立法中應該怎樣協調這兩者之間的矛盾呢？筆者認為，應該出臺一部完善的，專業的法律。改變現在法律冗雜、重復的現狀，在稅收方面，減少稅種，規范稅收標準。
這部法律在福利分房方面也應該有一個明確的標準。因為這一政策，涉及到了四大集團的利益。政府為了維持社會穩定，希望通過這一立法緩解現在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發商，使其能夠建造足夠的經濟型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應取得的稅收并未減少。這樣的話，開發商的利益又受到了損害。會大大減小它的投資熱情，最后可能會出現各種類型的住房都緊缺的現象。因此，筆者認為，在這一方面，我國應該借鑒新加坡現在實行的住房措施，以立法的形式確定一個標準，比如工資收入。一定的工資標準之下可以享受福利分房，而超過了這一標準，就應該自己購買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開發商的利益，政府也會有穩定的財政收入。
在開發商與消費者之間存在的很大的矛盾，出了房價之外就是居住環境和物業管理方面。事實上，這兩年的關于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認為，中國應該在新的房地產法中加大這一方面的比重。明確開發商、物業和消費者之間的權利與義務。若出現糾紛時，消費者可以明確索賠對象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對于居住環境方面的要求，開發商基于成本考慮，很少關注這一方面，這對于消費者是很不負責的。當然這也成了購房后開發商與消費者糾紛的一個重要原因。為了減少這種情況的發生，筆者同樣認為應該在新的法律中增加保護生態和資源可持續發展的內容。除此之外，筆者認為輔助新房地產法的實施的其他的相關法律的制定同樣重要。比如，針對現在的信貸業務方面，關于金融方面的立法勢在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴格申請條件，從而減小金融體系承擔的風險。
在具體的立法工作中，筆者認為必須割斷權力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國自己的法律專家、實際專業人士和有關專家組成的專業常設立法機構。這樣，既可以在技術上有提高，而且也加強了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協調各利益集團的利益。
參考文獻：
1． 李延榮主編 《房地產管理法》 中國人民大學出版社
2． 宋宗宇 黃錫生主編 《房地產法學》 重慶大學出版社
