[ 武志國 ]——(2005-7-20) / 已閱11649次
不動產登記制度的統一雖成定局 但細節仍不明朗
我國尚未頒行專門的不動產登記法，但已列入國家立法規劃。不動產登記是指登記申請人申請專門的登記機關就不動產權利的設立、轉移、變更和消滅依據法定程序記載于不動產登記簿的事實。
一、當前中國的不動產登記存在“五不統一”
我國不動產登記制度方面的缺陷被大多數學者稱為“五不統一”：不動產登記法律不統一，不動產登記效力的不統一，不動產登記機構不統一，不動產登記程序不統一，不動產登記的權屬證書不統一。五不統一最大的真正的弊端在于不便民，造成制度成本高昂效率低下。
二、統一不動產登記效力
《物權法（草案）》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。”這里應采登記要件主義，未采取對抗要件主義。登記要件主義使得登記公示同權利移轉的一致化，賦予登記公信力，較有利于交易的進行，符合市場經濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向。
三、不動產登記實行屬地登記原則
《物權法（草案）》第十條第一款規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。” 我國目前實行的不動產登記制度基本上也算是屬地管轄，但土地登記機構為了解決中央直屬或者跨地區不動產登記問題采取了為分級多頭登記辦法。草案沒有指出解決跨地區不動產登記的解決辦法。
四、房地登記一體的過度性規定
《物權法（草案）》第二百六十七條規定：“ 法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可以向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。”由此可見不動產登記統一的范圍至少明確了房地登記一體的規定。老百姓辦理房產證只跑一家就可以了，可謂便民的重要體現。
五、不動產登記統一雖成定局 但細節仍不明朗
《物權法（草案）》第十條第二款規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”登記的范圍、機構統一到怎樣的地步，這里沒有明確。尤其是不動產登記機構改革沒有明確其性質和設置。這涉及國家機構改革的敏銳問題，牽動了目前不動產登記機構的前途命運。種種不明朗的爭議性的內容技術性地交給了未來的不動產登記法律或行政法規。
（內蒙古自治區土地儲備登記中心 武志國）
