[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱32703次
民法典新規則解讀二十二：業主共同決定事項及表決規則
王冠華
第278條【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
王律解讀：
民法典第278條源自《物權法》第78條的規定，并對該條進行了重大修改和完善。《物權法》第78條規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”較之于該條規定，《民法典》第278條所作的重大修改和完善主要體現在以下四個方面。
1.刪除業主共同決定事項之“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”中的“建筑物及其附屬設施的”，直接表述為“制定和修改管理規約”，凸顯管理規約對于業主、物業管理人或者其他管理人的約束力；
2.將業主共同決定事項之“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”分拆為兩項，即“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”，并分別適用不同的表決規則；前者采參與表決的“雙四分之三”，而后者采參與表決的“雙過半”；
3.在業主共同決定事項中，增加規定“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”；
4.適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻。對于業主共同決定事項，物權法以專有部分總面積和業主總人數為基數，分別規定了“雙三分之二”和“雙過半”兩檔表決門檻，其中，對于“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”，采“雙三分之二”表決規則。民法典在此基礎上進行了大幅度調整。首先，設定了業主大會的法定最低業主人數限制，即由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與；其次，以參與表決的業主人數為基數，對于業主共同決定事項中的“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”三項最為重大的事項，設定了“雙四分之三”的表決規則，即經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，其實際表決門檻為：2/3× 3/4 = 1/2；對于業主共同決定事項中的其他事項，設定了“雙過半”的表決規則，即經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，其實際表決門檻為：2/3× 1/2=1/3。由此，對于業主共同決定事項中的“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”，民法典實際將物權法規定的“雙三分之二”規則調整為相當于“三分之一”的實際同意規則，大幅度地降低了表決門檻。
需要強調的是，根據民法典第281條第2款規定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”由此，緊急情況下，業主大會或者業主委員會使用建筑物及其附屬設施的維修資金并不受前述表決規則的制約。至于何為“緊急情況”，需要在審判實踐中總結一致規則，也有待于司法解釋予以進一步明確。
此外，尚需探討的是，如何確定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”的范圍問題。對此，民法典未作明文規定，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第7條規定可資參考，該條規定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第76條第1款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師，九三學社新疆區委法律專門委員會主任，聯系電話：18699089007。
