[ 胡杰豐 ]——(2004-6-7) / 已閱19902次
物業管理交接糾紛的法律分析
浙江民禾律師事務所 胡杰豐
最近，一項調查報告顯示，隨著我國物業管理公開招投標制度的逐步推進，物業管理交接糾紛頻發正成為社會關注的焦點。被辭退的物業管理公司與新選聘的物業管理公司、原物業管理公司與業主委員會之間就物業管理交接事項頻繁發生糾紛，不僅影響物業區域內全體業主的正常生活秩序，也對物業管理公司的企業形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行業的持續、快速、健康發展。本文將從法律層面對物業管理交接糾紛產生的原因和性質進行分析，并在此基礎上提出解決物業管理交接糾紛的方法和規范物業管理交接程序的建議。
一、物業管理交接糾紛頻發的原因
物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：
1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區——中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。
2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。
二、物業管理交接糾紛的法律性質
根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：
1、建設單位與前期物業管理公司、業主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有物業服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”第三十五條第二款規定：“物業服務合同應當對物業管理事項……合同期限、違約責任等內容進行約定。”由此我們可以看出，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業管理條例》已經明確規定了其最長有效日期——業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日。
對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發生變化的實際情況，保護當事人的利益，《合同法》規定如果出現以下情況，當事人可以單方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；
（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（5）法律規定的其他情形。
業主與物業管理公司簽訂物業服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業管理費相當的物業服務，如果物業管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業主不能實現其合同目的，或者出現其他可以解除合同的法定情形，則業主委員會可以根據《合同法》的以上規定提前解除合同。《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據物業服務合同的性質，物業管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業管理公司未經業主大會同意就擅自改變小區內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業管理公司應當恢復原狀。這種行為給業主造成損失的，物業管理公司還應當承擔賠償責任。
《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”因此，按照法律法規的規定和物業服務合同的約定做好物業管理交接工作是物業管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業服務合同期限屆滿或者被解除，業主大會選聘了新的物業管理公司負責小區的物業管理，原物業管理公司拒不進行交接而產生糾紛的，原物業管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業主或新物業管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業主拖欠物業管理費或者由物業管理公司代收代繳的水電費的，物業管理公司也有權要求欠費的業主清償其所欠費用。
2、業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方沒有簽訂物業服務合同。由于我國推行物業管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業區域由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業管理條例》沒有做出相應規定，但是我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量……等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”第六十二條進一步規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，使用下列規定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……”所以，如果業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有約定服務期限，而業主大會選聘了新的物業管理公司入駐管理，或者物業管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協商的方式達成有關協議，解決好物業管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業管理交接手續。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。
對于沒有簽訂物業服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業主委員會聘請了新的物業管理公司，或者物業管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業管理交接手續。
三、解決物業管理交接糾紛的途徑
根據我國有關法律法規的規定，對于物業管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：
1、當事人雙方協商解決。由被解聘的物業管理公司和業主委員會（可能還包括新聘的物業管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進行協商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區全體業主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發生物業管理交接糾紛，雙方應盡量通過協商的方式妥善解決。
2、由物業管理協會、居委會或者其他第三方調解解決。隨著物業管理協會組織建設的不斷完善，其在物業管理行業中的地位和作用也在不斷加強，物業管理交接糾紛發生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業管理協會進行調解，雙方在物業管理協會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協議。此外，發生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。
3、申請有關政府主管部門處理。《物業管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”，同時《物業管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發生物業管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當地房地產行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發生治安甚至刑事案件的，還應及時向當地公安機關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。
4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業服務合同中明確約定發生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發生糾紛后雙方達成仲裁協議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規定業主大會、業主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業主的合法權益，各地基本上確認了業主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業主委員會可以就物業管理交接糾紛向法院起訴物業管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業管理公司也可以起訴業主委員會。
四、規范物業管理交接的立法建議
為了規范物業管理交接程序，減少物業管理交接糾紛的發生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規定物業管理交接的程序和法律責任。
第一，在《物業管理條例》中明確規定物業管理交接期限，如規定原物業管理公司必須在物業服務合同終止后15日（或30日）內移交物業管理用房和資料，并撤離原物業區域；
第二，在《物業管理條例》中進一步完善有關法律責任的規定，加重對物業管理公司不依法移交物業管理用房、資料行為的處罰，如規定對不按規定移交物業管理用房、資料的物業管理公司，可以給與降低資質、吊銷資質證書或營業執照等處罰；
第三，在《物業管理條例》中對物業服務合同終止時的有關事項如業主欠繳的物管費如何支付、物業管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規定。
文章原載于《現代物業》2004年第4期
