[ 溫躍 ]——(2018-6-22) / 已閱6853次
人防地下室車位收益權歸誰？
作者：溫躍
1、據媒體報道，無錫市梁溪區人民法院歷經一年多調查取證、十余次開庭審理，于2017年3月作出判決，認為小區人防工程的建筑成本已分攤到地面商品房購房款中，人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成，實際已轉化為金馬國際花園全體業主承擔，所以地下人防車位收益權應當歸全體業主。2018年5月，無錫市中級人民法院作出終審判決，駁回原告無錫市益多投資發展集團有限公司上訴，維持了梁溪區人民法院的原審判決。
2、無錫梁溪區法院的這個判決肯定是錯誤的，無錫中院竟然維持原判，讓人大跌眼鏡。
3、問題出在物權法。物權法立法時，各方利益爭奪激烈，在人防車位問題上，代表開發商的利益集團獲得立法優勢。
4、物權法五十二條:“國防資產屬于國家所有。”商品房小區的人防地下室及其設備是否屬于國防資產呢？產權是否屬于國有呢？《物權法》笑而不語。你猜，你猜，你再猜！
5、其實，只要物權法不明確規定人防地下室產權歸業主共有，對于開發商利益集團來說，就取得了物權法立法上的勝利。因為《中華人民共和國人民防空法》已有立法上對開發商有利的規定存在了。
6、《人民防空法》第二十二條:“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室”。可見，商品房小區的人防地下室屬于人民防空工程。
7、《人民防空法》第五條:“國家鼓勵支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人防工程建設；人民防空工程平時有投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
8、人民防空法明確規定了人防地下室的收益權歸屬，其雖沒有明確規定人防地下室產權歸國有，但開發商們并不在乎人防地下室的產權歸屬，他們要的是“誰投資誰收益”這個符合中國國情的實用主義說法。
9、商品房小區的人防地下室顯然是開發商在其購買的土地建造的。毫無疑問，開發商是人防地下室的建造者、投資者。
10、問題是開發商建成商品房小區后，在銷售商品房時，是否同時意味著把人防地下室的收益權贈送給商品房的業主了呢？有合同約定了贈與嗎？顯然沒有。
11、在此，適用民法上的主從物一同轉移的規定也是極其勉強的。因此，有人想到了人防地下室的建造成本問題。其實，2000年前后南京建鄴法院好像就有一個判決以建造成本打入房價，判定小區地下室（還不是人防地下室）的停車位所有權歸全體業主所有。這個判決顯然是錯誤的。
12、我在很多年前，就在一篇文章中批評建鄴法院的這個判決（參見《建筑物區分所有權的共有部分--一個看似餡餅的陷阱 》（溫躍））。商品房的建造成本與房價、與產權沒有法律上的關聯。你購買一臺電腦，生產商可能把生產車間的建造成本打入電腦售價，但你購買電腦后，只是得到這臺電腦的所有權，而不會得到生產這臺電腦的生產車間的產權。盡管生產車間的建造成本打入了這臺電腦。
13、結論是:經濟學的成本，不能決定法律上的產權。即使開發商把地下室或人防地下室的建造成本打入商品房建造成本，但開發商賣給你的只是單元房，除非有合同明示，否則不包括地下室停車位或人防地下室停車位。
14、無錫梁溪區法院在重復南京建鄴法院十幾年前的審判錯誤。遺憾的是無錫中院竟然二審維持原判。顯然，無錫法官沒空閱讀我曾經寫過的文章，盡管那篇文章在網絡上廣為流傳。
