[ 杜仔玲 ]——(2015-5-19) / 已閱14722次
隨著社會的發展，私家車已由“奢侈品”變為“代步工具”走入尋常百姓家。隨著私家車的日趨增多，由小區停車位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小區車位權屬及收益歸屬問題，成了小區車位所有糾紛的癥結所在。
目前住宅小區車位大致可分為四類：小區地面停車位、人防地下停車位、非人防地下停車位、小區內獨立建設的停車位（庫）。要分析小區各類停車位的權屬問題，應結合各類停車位的不同情況、特點進行分類分析。
一、小區地面停車位
地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式表明界限的停車設施，可分為規劃地面停車位和占用業主共有道路或其他共有場地的停車位。
1、規劃的地面停車位。
該類車位是指經規劃部門批準，小區開發商在小區紅線范圍內設置的停車位，該類停車位在施工圖、竣工圖上均有體現。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，就青島目前各住宅小區的情況看，開發商一般在商品房買賣合同中約定此類車位的所有權歸開發商所有，待小區交付后，將該部分車位轉讓或者出租給小區業主。當然也有部分開發商處于房屋促銷的考慮，將地面車位附贈給小區的業主。
2、 占用業主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位。
《物權法》第73條規定，“建筑區劃內的道路屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”，74條第3款明確規定“占用業主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。另《山東省物業管理條例》第五十條規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
對于該類地面車位的歸屬，因法律規定明確規定屬于全體業主所有，所以其權屬爭議不大，在實踐中的容易引起業主不滿的主要原因是物業公司常常對這些車位收取車位使用費。物業公司收取車位使用費的作法是由法律依據的，《山東省物業管理條例》第五十一條明確規定，“占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素決定。車位場地使用費屬于全體業主共有。”當然，物業公司收取的車位場地使用費在扣除部分車位管理物業費后應納入小區業主共有賬戶，車位管理物業費的提取比例一般由物業公司與小區業主委員會協商確定。
二、人防地下停車位
人防地下停車位是指結合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。對于人防地下停車位的權屬理論界存在爭議，主流觀點分兩類：一類觀點認為人民防空工程屬于國防工程的組成部分，所有權歸國家所有，開發商無權處分；另一類觀點認為人民防空工程因由開發商投資建造，所以應屬于開發商所有，但戰時國家可無條件征用。全國各地政府對于人防地下停車位的權屬在實踐中的態度也不盡相同，比如廣州的作法為，在開發商補繳地下車位的土地出讓金后，可為開發商辦理地下人防車位的權屬初始登記，業主購買這類車位后可辦理該類車位的產權證。而北京的作法為，開發商如想處置該類車位，必須向人民防空辦公室繳納一定比例的人防工程使用費后方可處置。
就青島目前的情況看，地下人防工程開發商不需也無法向國土部門繳納土地出讓金，也就無法辦理地下人防工程的權屬初始登記，但開發商向人防部門免費申辦這部分車位的“人防工程平時使用證”后，可根據“誰投資、誰處分”的原則，向業主轉讓該部分車位的使用權或者租賃給業主，根據合同法規定租期不得超過20年，超出部分無效。
三、非人防地下停車位
《城市地下空間開發利用管理規定》對該類車位的權屬有不同于物權法的規定，該法規25條規定，“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃”。
就青島目前的情況，對于該類地下車位，開發商可以選擇向國土部門繳或者不繳土地出讓金，如果開發商繳納該車位的土地出讓金，國土部分可以為包含該類車位的地庫辦理權屬初始登記，但因為單個地下車位不符合“房屋”獨立使用空間的特征，即使該地庫辦理了初始登記也無法辦理該類車位的單獨的產權證。青島目前的住宅小區，開發商一般選擇轉讓車位使用權或者出租的方式處分該部分車位，但該類車位的處分過程中，不管是轉讓協議還是租賃協議均無法辦理備案，屬監管的空白區，亟待政府出臺監管措施。
四、獨立建設的停車位（庫）
該類車位具有獨立性，其是在開發商擁有獨立使用權的土地上投資建設的車位，能夠依法辦理產權初始登記和轉移登記，初始登記后其所有權明確有開發商享有，在出售給特定業主辦理轉移登記后，產權為特定業主所有。該類車位為最“正規”的車位，基本可等同于房屋看待，轉讓協議等均須在政府部門備案，并可辦理不動產登記權屬證書。但是因投資成本較大等原因，開發商投資修建該類車位的意愿不高，該類車位在實踐中不多。
小區車位除上述四類外，目前比較常見還有機械車位，但機械車位根據其布局位置都可歸屬于上述前三類車位之中。另，從上述分析也可看出，除地面停車位和獨立建設的停車位（庫）其權屬法律規定明確外，現有法律法規對于其余兩類地下停車位的權屬并無特別明確規定，實踐中也處于政府監管的盲區，其權屬的厘清尚待法律法規的完善。
