[ 劉貴祥 ]——(2014-5-28) / 已閱13105次
◇最高人民法院審判委員會專職委員、執(zhí)行局長 劉貴祥
租賃權(quán)作為一種特殊的債權(quán)，受到了“物權(quán)化”的特殊保護。這既是各國立法的通例，也是學界的共識。優(yōu)先保護租賃權(quán)的根本原因是保護弱者，但是其法律技術(shù)基礎(chǔ)在于其“公示性”，但是我國立法對租賃權(quán)的公示性并無明確規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認定與處理租賃權(quán)，對于貫徹特殊保護租賃權(quán)的立法政策，平衡相關(guān)主體的權(quán)益，保證執(zhí)行工作的順利開展具有重要的意義。
一、執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的認定
1.承租人基于租賃合同的兩種權(quán)利
基于租賃合同，承租人主要享有兩種權(quán)利。一是依據(jù)租賃合同，要求出租人按照約定的標準交付租賃物的權(quán)利；二是占有租賃物后，對于租賃物占有使用的權(quán)利。我國立法對此并未明確予以區(qū)分，但這兩種權(quán)利的性質(zhì)并不相同。前一種是純粹債權(quán)性的權(quán)利，適用債權(quán)的相對性及平等原則；后一種權(quán)利具備“占有”這一公示性表征，會產(chǎn)生“物權(quán)化”與特殊保護的問題，才是真正意義上的租賃權(quán)。
2.以公示為表征的租賃權(quán)
租賃權(quán)需要公示，不僅是學界共識，也為各國立法所要求。但是對于公示的方式，各國規(guī)定并不一致。如德國與我國臺灣地區(qū)要求占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權(quán)進行登記。
值得注意的是我國臺灣地區(qū)租賃權(quán)公示制度的變遷。臺灣“民法”原來規(guī)定“租賃物的交付產(chǎn)生對抗效力”。學界批評該規(guī)定不足以保護買受人的權(quán)益，還可能出現(xiàn)當事人作假妨礙強制執(zhí)行的漏洞。1999年臺灣修訂“債編”，就租賃權(quán)的成立增加了“承租人占有中”的要件，強化了租賃權(quán)的公示性。但是學者對此仍不滿意，認為租賃權(quán)的公示是否足夠， 應否采取租賃登記制，仍有進一步觀察理論實務發(fā)展之余地。
我國大陸立法未明確租賃權(quán)的公示性要求，但是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》強調(diào)了占有對于租賃的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在多份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在一物多租情況下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強調(diào)對于租賃權(quán)的認定具有重要參照價值。
3.執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的認定
執(zhí)行程序中應對合同法第二百二十九條作限縮解釋，將租賃權(quán)的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認定租賃權(quán)成立與否的標準。主要理由如下：
第一，符合租賃權(quán)特殊保護制度的立法目的。租賃權(quán)的特殊保護主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”兩種制度。“買賣不破租賃”的主要立法目的在于保護弱勢群體，避免由于出租人處分租賃物的行為導致承租人被迫放棄耕地（土地租賃），或者搬離租賃物（房屋租賃），危及租賃人基本的生存權(quán)或居住權(quán)。在承租人尚未占有租賃物時，承租人對于租賃物的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權(quán)利。“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的主要立法目的在于減少物上權(quán)利主體的數(shù)量，便利物之流轉(zhuǎn)，發(fā)揮物之效用。如果沒有對于租賃物的占有，就不存在適用優(yōu)先購買權(quán)制度的必要。
第二，以占有作為認定租賃權(quán)成立的標準，能夠保護交易安全，防止不特定第三人的權(quán)利受到侵害。眾所周知，物權(quán)的對抗性來自于其公示產(chǎn)生的公信力。比如，登記后的抵押權(quán)能夠?qū)沟盅何锏氖茏屓耍绻试S未辦理登記的抵押合同對抗抵押物的買受人，那將極大危及交易安全。這種風險不僅會大大增加買受人在交易前的調(diào)查成本，甚至導致交易失敗。久而久之，市場通過交易優(yōu)化資源配置的功能喪失，經(jīng)濟發(fā)展與社會進步將陷入停滯。
第三，以占有作為認定租賃權(quán)成立的標準，能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國當前社會誠信程度不足，當事人規(guī)避執(zhí)行情況嚴重，虛假租賃就是一個典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認定租賃權(quán)的標準，而將全部租賃合同給予“物權(quán)化”保護，將會給不法者任意虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行大開方便之門，生效法律文書確定的權(quán)利將完全失去保障。
二、執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的具體處理
執(zhí)行程序主要在拍賣租賃物時涉及租賃權(quán)的處理問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，司法拍賣對于擔保物權(quán)采用滌除主義；對于租賃權(quán)等用益物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利采用承受主義。因此，在執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的一般處理方法為，保留租賃權(quán)進行拍賣，在拍賣公告中予以權(quán)利負擔披露，同時通知租賃權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。相對于上述情形，執(zhí)行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時的處理，分述如下：
1.租賃與抵押并存時的處理
對于租賃與抵押共存時的處理，物權(quán)法第一百九十條有明確規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。適用該法條需要注意如下兩點：
第一，需要正確認定租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對抗效力的時間點。但是如上所述，租賃權(quán)的成立以占有為條件，所以判斷租賃權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“占有時”。就抵押權(quán)來說，本法條后半段將能夠?qū)棺赓U權(quán)的范圍限制于“已經(jīng)登記”的抵押權(quán)，所以判斷抵押權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“登記時”。
第二，該法條所講的對抗性，僅指抵押權(quán)與租賃權(quán)之間，并未涉及抵押權(quán)人與抵押人、租賃權(quán)人與出租人之間的權(quán)利義務關(guān)系。對于后述兩對關(guān)系來說，還是要受雙方合同的約束。即，在抵押在前的情況下，租賃權(quán)人雖然不能對抗抵押權(quán)人，但是其可以依據(jù)合同要求出租人承擔違約責任；同理，成立在后的抵押權(quán)人也可基于抵押合同向抵押人主張權(quán)利。
2.查封物上租賃的處理
對于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，處理方法同上述執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的一般處理原則。這里主要討論在查封物上設(shè)立的租賃關(guān)系的處理問題，而該問題的核心又是查封的效力問題。關(guān)于查封的效力，理論上有絕對效力說與相對效力說兩種主張。絕對效力說認為，查封是公法上的行為，查封后被執(zhí)行人喪失對于查封物的處分權(quán)，其處分行為屬于絕對無效與確定無效，對于任何人都不產(chǎn)生效力。相對效力說認為，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的之內(nèi)喪失處分權(quán)，所以被執(zhí)行人對查封物的處分，僅對執(zhí)行債權(quán)人不產(chǎn)生效力，對于被執(zhí)行人與第三人，仍屬于有效；當債權(quán)人撤回申請或查封被撤銷時，處分行為變?yōu)橥耆行АＲ话阏J為，相對效力說既能實現(xiàn)查封的目的，又能兼顧查封后被執(zhí)行人及第三人之利益，較為合理。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”該規(guī)定沒有否認處分行為的效力，同時又承認查封效力的優(yōu)先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關(guān)系的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點為：根據(jù)《查封規(guī)定》第二十六條，被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。該答復堅持了查封的相對效力，僅在危及查封目的的范圍內(nèi)，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關(guān)權(quán)利主體的利益，應該成為處理同類問題的基本思路。
