[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱15470次
租賃合同起草中需注意的問(wèn)題系列
——站在承租方之立場(chǎng)（上）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務(wù)所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房產(chǎn)的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)交給房產(chǎn)消費(fèi)者使用，房產(chǎn)消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房產(chǎn)的占有和使用權(quán)利，這種房產(chǎn)租賃的行為實(shí)際是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。承租方作為此種商品流通方式中不可或缺的主體，該如何考量及策劃房屋租賃合同項(xiàng)下條款，期冀達(dá)到避免法律風(fēng)險(xiǎn)而最小化成本支出、最大化利潤(rùn)收益呢？全文共分上中下三篇，結(jié)合筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，客觀分析房屋租賃合同常見(jiàn)條款所隱藏的陷阱及可采取的應(yīng)對(duì)策略，雖不能萬(wàn)無(wú)一失，但力爭(zhēng)有的放矢。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)概況、使用用途、租賃期限
近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，以及有產(chǎn)者對(duì)財(cái)產(chǎn)性收益的短期性重視，客觀上造成了對(duì)承租方的不利局面。現(xiàn)行適用于房屋租賃合同的中國(guó)法律、法規(guī)相對(duì)于現(xiàn)狀和合同當(dāng)事人的期望，尚不夠完整與成熟，給予承租方的保障和針對(duì)出租方的約束，乃至出租方和承租方關(guān)系的約定，仍有可改善的空間。
因此，通過(guò)全面而詳細(xì)的合同條款來(lái)補(bǔ)充法律、法規(guī)尚未明確之處，對(duì)于扭轉(zhuǎn)對(duì)承租方的客觀不利局面以及提高租賃市場(chǎng)的整體化標(biāo)準(zhǔn)，具有現(xiàn)實(shí)性意義。
經(jīng)過(guò)規(guī)劃選址，承租方相中房產(chǎn)或在建房產(chǎn)，在與出租方洽談后，最終的意向與溝通都將落實(shí)到紙面上——簽訂房屋租賃合同。在房屋租賃合同的條款起草或修改中，筆者擬從以下內(nèi)容闡述須注意的要點(diǎn)，若有不盡之處，請(qǐng)相關(guān)法律工作者或?qū)I(yè)人士提出寶貴意見(jiàn)。
第一，租賃房產(chǎn)概況。
租房子如同買東西，開(kāi)口談價(jià)之前肯定要了解這個(gè)東西的基本情況，比如大小、顏色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面積有多大，這種方向性的基礎(chǔ)問(wèn)題均系必須關(guān)注的。
結(jié)合出租方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證或在建四證，在租賃合同中以明確、客觀的文字進(jìn)行描述，是在租賃地址、座落、使用面積等方面避免爭(zhēng)議的有效途徑。筆者結(jié)合以往執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為如下方面應(yīng)特別注意：
1. 房產(chǎn)地址。
房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房產(chǎn)所在的地址（含市區(qū)（縣）、路（街道）、弄、幢（棟）、門牌號(hào)）、樓層、戶號(hào)等內(nèi)容，應(yīng)在租賃合同中一一列明。書(shū)寫時(shí)應(yīng)注意同音字、近似字的筆誤，比如“汶水路”與“文水路”，“下城區(qū)”與“卞城區(qū)”。
對(duì)于未完全竣工的房產(chǎn)，如何準(zhǔn)確獲知其門牌號(hào)碼？一般可要求出租方提供當(dāng)?shù)氐孛瘑T會(huì)辦公室或地名辦公室頒發(fā)的“門牌號(hào)碼登記證明書(shū)”，里面第四項(xiàng)就是“門牌號(hào)碼”項(xiàng)。對(duì)于租賃辦公樓作為注冊(cè)地址使用的，尤其應(yīng)當(dāng)注意實(shí)際樓層和租賃合同記載樓層是否一致，如有不一致的，應(yīng)當(dāng)事先做好相應(yīng)的安排，避免因?qū)嶋H樓層和租賃合同記載樓層不一致而導(dǎo)致注冊(cè)過(guò)程中的障礙。
2. 租賃面積。
筆者曾遇到很多客戶在租賃合同所約定的租賃面積一欄，并未分別列明“使用面積”與“建筑面積”，僅統(tǒng)稱面積是多少，這是不可取的。因?yàn)楫?dāng)涉及物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，常常以建筑面積作為計(jì)算基數(shù)。明確記錄使用面積與建筑面積，將有效避免相關(guān)費(fèi)用計(jì)付時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。
曾有一客戶租用倉(cāng)庫(kù)，合同約定租賃面積1萬(wàn)平方米，但后來(lái)在使用時(shí)發(fā)現(xiàn)，該倉(cāng)庫(kù)的實(shí)際面積是1萬(wàn)零12平方米，也就是說(shuō)，客戶占了出租方12平方米的便宜。站在客戶的角度來(lái)看，區(qū)區(qū)12平方米算什么，與1萬(wàn)平方米相比不足其零頭；可是從出租方而言，該12平方米并沒(méi)有計(jì)入合同約定面積，現(xiàn)在被承租方白白使用，實(shí)在不甘心。查閱合同，通篇并未對(duì)此進(jìn)行約定。此時(shí)，出租方要求客戶支付這多出來(lái)12平方米的租金，客戶堅(jiān)決反對(duì)，認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定租金執(zhí)行，對(duì)此出租方不服而訴諸公堂。雖然面積不符的問(wèn)題可以通過(guò)訴訟解決，但是此舉耗時(shí)費(fèi)力且增大成本支出。因此，為防止出現(xiàn)合同約定面積與實(shí)際面積不符的風(fēng)險(xiǎn)，建議借鑒商品房買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定，在租賃合同中做如下約定，以防患于未然：
“若合同約定使用面積與實(shí)際使用面積不符，雙方同意按如下約定處理：
（1） 面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本合同，包括但不限于租金條款，任一方不得據(jù)此請(qǐng)求解除本合同；
（2） 面積誤差比絕對(duì)值超出3%，且雙方同意繼續(xù)履行本合同的，若實(shí)際使用面積大于合同約定使用面積，大于部分所對(duì)應(yīng)的租金應(yīng)按【 】標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若實(shí)際使用面積小于合同約定使用面積，小于部分所對(duì)應(yīng)的租金應(yīng)按【 】標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如出租方已收取該部分租金，則應(yīng)于承租方書(shū)面通知后七個(gè)工作日內(nèi)全額無(wú)息返還；
（3） 面積誤差比絕對(duì)值超出3%，且一方請(qǐng)求解除本合同的，出租方除應(yīng)返還小于部分所對(duì)應(yīng)的租金款項(xiàng)（標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)本條項(xiàng)下第（2）款），還應(yīng)按照當(dāng)年度實(shí)際月平均租金【 】個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向承租方支付違約金。
3. 房產(chǎn)位置及使用范圍。
關(guān)于房產(chǎn)的位置以及使用范圍，建議在作為附件的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖中以紅色線條明確框出并加以注解，同時(shí)建議房產(chǎn)周圍的道路名稱也詳細(xì)標(biāo)出，以便與房屋產(chǎn)權(quán)證記載的位置相對(duì)應(yīng)。其中，“使用范圍”不僅僅指“房產(chǎn)面積”的范圍，同時(shí)還包括出租方同意提供給承租方使用的通道、樓梯、附屬設(shè)施等，在圖中明確標(biāo)明，便于日后相鄰關(guān)系的有利處理，以及防止出租方以任何形式干預(yù)承租方的經(jīng)營(yíng)管理。
第二，租賃房產(chǎn)的使用用途。
筆者曾碰到不少客戶告知，在租賃合同簽訂時(shí)不想約定房產(chǎn)的使用用途，以達(dá)到日后隨意使用租賃房產(chǎn)的目的。而實(shí)際上，作為租賃合同的必備條款，不約定房產(chǎn)使用用途的做法蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
曾有一客戶在2008年3月與房東簽訂租賃合同，約定房屋租期10年并于簽約后一周內(nèi)付清了押金及第一年租金，該押金是作為客戶擅自解約時(shí)的違約金。但租賃合同中并未對(duì)租賃房屋的性質(zhì)及用途作出約定。后客戶在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋屬于居住用房，不能作為辦公用途，這就與客戶原本準(zhǔn)備將租賃房屋作為自己公司辦公用地的想法背道而馳。于是客戶想據(jù)此起訴至法院要求解約，同時(shí)要求房東返還其所交的租金及押金并承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者通過(guò)仔細(xì)閱卷并結(jié)合客戶的陳述，向客戶分析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同所包括的條款中有一項(xiàng)是“用途”。出租方應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租方交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租方可以解除租賃合同，并要求出租方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是在本案中租賃雙方并沒(méi)有對(duì)房屋的使用性質(zhì)、用途作出任何書(shū)面約定。在此情形下，如果客戶能夠提供相應(yīng)證據(jù)證明雙方對(duì)于房屋用途有過(guò)口頭約定，并證明房東故意隱瞞房屋使用性質(zhì)的，則可以要求房東返還其已支付的款項(xiàng)并可要求房東承擔(dān)違約責(zé)任，否則客戶要求解約將面臨承擔(dān)違約責(zé)任之風(fēng)險(xiǎn)。于是建議客戶與房東協(xié)商處理此事。
客戶因急于要回自己的款項(xiàng)，并未聽(tīng)取筆者意見(jiàn)，而是轉(zhuǎn)由自行起訴。后法院審理過(guò)程中，由于客戶無(wú)法提供證據(jù)證明雙方之間對(duì)于房屋用途的約定，法院認(rèn)為房東交付房屋并未違反合同約定，在庭審中房東也表示同意解除租賃合同。最終法院判決解除雙方租賃合同，房東返還客戶剩余租期的租金，但對(duì)于客戶要求房東返還作為違約金的押金的訴訟請(qǐng)求，法院并未支持。
誠(chéng)然，承租方擔(dān)心約定房產(chǎn)使用用途將限制自己日后獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的心態(tài)是可以理解的，但是明確的約定內(nèi)容也是解決未來(lái)爭(zhēng)議的有利武器。那么，從承租方的角度出發(fā)，該如何約定才能有力維護(hù)承租方的權(quán)益呢？
從房屋用途的分類來(lái)看，主要可分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是實(shí)際使用的具體用途。比如說(shuō)商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門審查合格后它就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場(chǎng)、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部?jī)?nèi)容使用，因?yàn)榫唧w用途還取決于房屋以外的許多因素，比如公安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、城管等部門對(duì)某些生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在某些區(qū)域的限制或特殊要求。
因此，為確保出租方保證房屋能用作承租方所期望的具體使用用途，而非僅僅是類用途時(shí)，建議在租賃合同中直接寫明房屋的具體用途，在實(shí)務(wù)操作中一般將被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按該具體用途使用房屋。若約定用途時(shí)僅與房產(chǎn)證明材料上一致，而不是寫清具體用途，就筆者的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此時(shí)出租方只能保證房屋符合某一類用途的要求，對(duì)于房屋以外的因素則無(wú)法也無(wú)義務(wù)保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對(duì)使用者而言的，若無(wú)法達(dá)到承租方的具體使用用途時(shí)，承租方是不能據(jù)此要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任的。
第三，租賃期限及相關(guān)要求。
從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求出發(fā)，必然要考慮租房子究竟應(yīng)該租多久，即租賃期限約定多長(zhǎng)會(huì)比較符合經(jīng)濟(jì)優(yōu)化性原則。而提到租賃期限，有必要談?wù)労贤谙蓿ê贤行冢⒚庾馄凇⑦M(jìn)場(chǎng)日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租賃期限，租賃期限開(kāi)始計(jì)算的日期可遲于合同生效日期。因?yàn)椋怯刑貏e約定，通常而言合同生效日期是以雙方簽署后即生效；然而，從商業(yè)角度出發(fā)，承租方往往傾向于將以房屋實(shí)際可使用的周期作為“租賃期限”。因此，在實(shí)際操作中，“租賃期限”開(kāi)始計(jì)算的日期可以有如下約定：“合同簽訂之日”、“房產(chǎn)完全交付之日”、“免租期屆滿的次日”或“餐廳/賓館/酒樓實(shí)際開(kāi)業(yè)的第一天（不含試營(yíng)業(yè)）”等。
需要注意的是，合同期限必定且應(yīng)當(dāng)?shù)扔诨蜷L(zhǎng)于租賃期限，所以應(yīng)避免在文字中出現(xiàn)“租賃期限”開(kāi)始計(jì)算的日期早于“合同生效日期”的情況。若屬于轉(zhuǎn)租情形，承租方務(wù)必要求出租方提供上手租約原件加以核實(shí)，以確保租賃期限沒(méi)有超過(guò)上手租約所約定的租賃期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租賃房產(chǎn)卻無(wú)需支付租金的期限。一般情況下，承租方向出租方初次承租房產(chǎn)時(shí)都應(yīng)要求出租方提供免租期（此系承租方應(yīng)極力爭(zhēng)取的權(quán)利），以便于在此期限內(nèi)進(jìn)行裝修施工、設(shè)備安裝調(diào)試和進(jìn)行其他營(yíng)業(yè)性準(zhǔn)備工作。
免租期約定多長(zhǎng)比較合理呢？這個(gè)須具體問(wèn)題具體分析，比如租賃面積不大但裝修工程復(fù)雜，建議約定的免租期至少不低于三個(gè)月。但是，應(yīng)特別注意免租期開(kāi)始計(jì)算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同約定條件的完整房產(chǎn)之日，若約定在此之前的其他日期（比如合同簽訂之日等），將有可能面臨免租期已開(kāi)始計(jì)算且在白白浪費(fèi)之中而房產(chǎn)還未交付的局面。
同時(shí)，考慮到免租期的實(shí)際用途是針對(duì)承租方進(jìn)場(chǎng)裝修施工而言的，因此約定“可順延”也是必要且必須的。比如在裝修過(guò)程中因供水不足或排水不力，導(dǎo)致裝修受阻而無(wú)法于約定的免租期內(nèi)完成裝修施工工程，則根據(jù)約定，“在承租方裝修施工過(guò)程中，因出租方原因造成裝修施工受阻、停滯或者無(wú)法按承租方的裝修方案如期進(jìn)行或完成的，出租方應(yīng)負(fù)責(zé)解決，且該免租期應(yīng)相應(yīng)順延”；或者“如因出租方原因?qū)е鲁凶夥綗o(wú)法如期進(jìn)場(chǎng)裝修，包括但不限于出租方所提供的消防手續(xù)不齊全、出租方未按合同約定提供臨時(shí)用電用水等情形，造成承租方施工期跨春節(jié)，鑒于春節(jié)期間無(wú)法施工，出租方同意免租期無(wú)條件增加45天”，以確保免租期內(nèi)每一日都能為承租方充分利用。
3. 進(jìn)場(chǎng)日期。
在向客戶提供法律服務(wù)的過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)有許多客戶都認(rèn)為房產(chǎn)交付不就可以進(jìn)場(chǎng)了嗎，為什么還要單獨(dú)約定一個(gè)進(jìn)場(chǎng)日期，豈不是畫(huà)蛇添足？實(shí)際上，房產(chǎn)交付不等于立即進(jìn)場(chǎng)，也就是說(shuō)房產(chǎn)交付后，承租方不一定馬上進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始裝修，一般情況下進(jìn)場(chǎng)日期的開(kāi)始日與免租期的起始日應(yīng)是重疊的。比如尚未竣工的房產(chǎn)、消防手續(xù)存在瑕疵的房產(chǎn)，如果房產(chǎn)交付后立即進(jìn)場(chǎng)，從現(xiàn)實(shí)而言尚難操作，同時(shí)，若貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)裝修，不僅有可能面對(duì)相關(guān)政府部門的阻攔，整體上影響裝修施工的進(jìn)度，而且有可能使承租方陷入被動(dòng)局面，例如無(wú)法與商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)同期開(kāi)業(yè)，免租期不夠而起租日又來(lái)臨，餐廳、商店、酒樓類承租方提前開(kāi)業(yè)但整體業(yè)態(tài)人流不夠而慘淡經(jīng)營(yíng)等情形。
如果簽約時(shí)，承租方無(wú)法對(duì)進(jìn)場(chǎng)日期預(yù)知到某年某月某日，則對(duì)進(jìn)場(chǎng)條件進(jìn)行約定也不失為一種方法，比如，“房產(chǎn)交付后，承租方僅在如下條件滿足時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修，免租期自承租方進(jìn)場(chǎng)之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，并經(jīng)承租方書(shū)面確認(rèn)后三個(gè)工作日內(nèi)”。
當(dāng)然，如果租賃房產(chǎn)已滿足適租狀態(tài)，且經(jīng)承租方實(shí)地考察，房產(chǎn)按合同約定進(jìn)行交付及交付后的進(jìn)場(chǎng)裝修不存在障礙時(shí)，不對(duì)進(jìn)場(chǎng)日期單獨(dú)約定也是可以的，但是此時(shí)一定要注意約定房產(chǎn)交付日期及免租期時(shí)的明確性、合理性及可行性。
4. 租賃期限。
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