[ 陳召利 ]——(2013-1-3) / 已閱13524次
《江蘇省物業(yè)管理條例》已由江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年11月29日修訂通過，自2013年5月1日起施行。本次修訂內(nèi)容變化很大，從原先的7章48條擴充到了8章93條，充分吸收了住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號），并對實踐中糾紛發(fā)生較多、爭議較大、與業(yè)主自身利益密切相關的諸多問題有了明確的規(guī)定。
一、 明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。
規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
二、 首次業(yè)主大會會議的召開條件發(fā)生變化
與修訂前的規(guī)定相比，首次業(yè)主大會會議的召開條件從單純地以建筑面積標準轉變?yōu)橐越ㄖ娣e或者入住戶數(shù)為標準，只要二者之一達到百分之五十以上的，均應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會會議，也就是符合下列條件之一即可：
（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；
（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
三、 首次確立“業(yè)主小組”管理模式
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；
（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。
四、 強化了建設單位的部分義務
1．提供前期物業(yè)管理開辦費
建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。
2．按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。
配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經(jīng)營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定。
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。
物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。
物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。
3．交存專項資金
2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
五、 明確前期物業(yè)服務費用未約定的法律后果
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。
前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。
六、 明確預收物業(yè)服務費用的最長期限
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)服務費用，但是預收物業(yè)服務費用的期限最長不得超過一年。
七、 明確物業(yè)服務合同期限屆滿時不同處理辦法
物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
八、 明確“首先滿足業(yè)主的停車需要”的處理方式，禁止“只售不租”
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
九、 明確物業(yè)服務企業(yè)收取的汽車停放費≠保管費
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。
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