[ 王德山 ]——(2012-10-23) / 已閱12046次
從本案談合同登記與批準(zhǔn)對(duì)合同效力的影響
王德山 姜曉林
內(nèi)容提要：《合同法》第44條第2款關(guān)于合同需經(jīng)登記或批準(zhǔn)才生效的規(guī)定，盡管最高人民法院對(duì)此作出了相關(guān)司法解釋，新頒布實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)一步作出了明確規(guī)定。關(guān)于合同登記和批準(zhǔn)的效力主要表現(xiàn)在二個(gè)方面：即登記或?qū)徟鸀楹贤б缓贤怯洖閷?duì)抗要件。絕大多數(shù)登記或?qū)徟鷮?duì)合同效力不產(chǎn)生任何影響，特別是合同登記制度應(yīng)區(qū)別于物權(quán)登記制度。
關(guān)鍵詞：合同登記、批準(zhǔn)，合同效力，物權(quán)變更登記
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] 1995年5月16日，原告陳某（二審被上訴人、申請(qǐng)?jiān)賹徣耍┰诔芜~縣老城鎮(zhèn)購買一塊宅基地，價(jià)款為15萬元，并取得了澄邁縣政府頒發(fā)的集體土地使用證。1999年10月6日，原告與同鎮(zhèn)的被告馮某（二審上訴人、再審被申請(qǐng)人）簽訂了《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：原、被告雙方對(duì)換調(diào)整宅基地位置，即原告將位于東邊的宅基地與被告位于西邊的宅基地互換位置，雙方所持的土地使用證中的尺寸不變。2001年9月，被告在未依法辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)的情況下，在與原告調(diào)換位置的宅基地上建起一棟四層樓房并搬入居住。2002年1月27日，原告以“被告未依法取得宅基地使用權(quán)的情況下，擅自在其宅基地的位置上建房，其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)”為由向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決被告補(bǔ)償購地款15萬元的經(jīng)濟(jì)損失。被告在訴訟中均以雙方簽訂的協(xié)議書有效，并請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行抗辯。上述事實(shí)，在一審、二審、再審的庭審質(zhì)證中雙方均沒有異議。
一審判決認(rèn)為：原、被告雙方經(jīng)過協(xié)商同意簽訂《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》，因原、被告雙方未向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù)，其行為違反《土地管理法》第12條和《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第44條第2款和最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）第9條的規(guī)定，確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議書未生效。被告在沒有依法取得原告享有宅基地使用權(quán)的情況下，擅自在原告合法享有的宅基地使用權(quán)位置上建樓房，侵害了原告宅基地使用權(quán)，其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)。根據(jù)《民法通則》第117條和第134條第1款的規(guī)定，判決被告馮某在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)補(bǔ)償購地款15萬元給原告陳某。
二審意見與判決：馮某對(duì)上述判決不服，以一審認(rèn)定協(xié)議書未生效屬于適用法律錯(cuò)誤為由提出上訴。二審判決認(rèn)為：雙方簽訂的《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》意思表示真實(shí)，其行為未給國家、集體或他人的合法權(quán)益造成損害，故認(rèn)定雙方簽訂的協(xié)議書有效。一審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律和判決結(jié)果錯(cuò)誤。依據(jù)《民法通則》、《土地管理法》第12條等規(guī)定，判決撤銷一審判決；上訴人馮某與被上訴人陳某的調(diào)換宅基地行為有效，雙方在本判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)到縣土地管理局辦理各自宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變更手續(xù)；駁回被上訴人陳某請(qǐng)求上訴人馮某賠償購地款15萬元的訴訟請(qǐng)求
再審意見與判決：陳某對(duì)上述生效的民事判決不服，以“二審判決認(rèn)定協(xié)議書有效，屬于適用法律錯(cuò)誤”為主要理由申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｔ賹徴J(rèn)為：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果并無不當(dāng)；二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，造成處理結(jié)果不當(dāng)。根據(jù)《土地管理法》第12條和《土地管理法實(shí)施條例》第9條、《民法通則》第117條和第134條第1款、《合同法》第44條第2款和《解釋》第9條以及《民事訴訟法》第153條第1款和參照最高人民法院法［2001］161號(hào)《關(guān)于當(dāng)前審判監(jiān)督工作若干問題的紀(jì)要》第6條的規(guī)定判決：維持一審法院作出的民事判決；撤銷二審法院作出的民事判決。
[問題提出] 本案案情簡單，事實(shí)清楚，但經(jīng)過三審，存在兩種不同的觀點(diǎn)，并作出截然不同的判決結(jié)果。本案爭議的焦點(diǎn)是合同是否生效，而對(duì)此最核心的一點(diǎn)就是對(duì)《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務(wù)院發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定的理解。 一審和再審認(rèn)為合同未生效，被告因此而承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。理由是雙方當(dāng)事人未依照《土地管理法》第12條和國務(wù)院發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù)。二審認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議書有效，應(yīng)依協(xié)議書所約定的內(nèi)容履行。那么，究竟如何理解《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務(wù)院發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定？合同登記是否為合同生效的必要條件？
一、《合同法》關(guān)于合同生效的規(guī)定
合同生效是指已成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律拘束力或稱法律效力，如果一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)，另一方當(dāng)事人則可以依靠國家強(qiáng)制力強(qiáng)制當(dāng)事人履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第44、45、46條規(guī)定，合同生效的時(shí)間主要有以下四種情形：①以合同成立時(shí)間為合同生效時(shí)間。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 ②以批準(zhǔn)、登記時(shí)間為合同生效時(shí)間。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，合同自批準(zhǔn)、登記之日起生效。 依據(jù)該規(guī)定，辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)是合同生效的必要條件，未經(jīng)批準(zhǔn)或登記，合同僅成立而不生效。③以所附條件成就的時(shí)間為合同生效時(shí)間。合同當(dāng)事人可以對(duì)合同的生效可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。 因此，合同的生效取決于當(dāng)事人約定的條件是否成就。④以所附期限屆至的時(shí)間為生效時(shí)間。合同當(dāng)事人對(duì)合同的生效可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。
二、對(duì)合同批準(zhǔn)、登記生效的理解
司法實(shí)務(wù)及理論界對(duì)第②種情形，即《合同法》第44條第2款之規(guī)定往往發(fā)生錯(cuò)誤的理解，即凡是法律、法規(guī)規(guī)定需要批準(zhǔn)、登記而未批準(zhǔn)登記的合同，一律被認(rèn)定為無效或未生效。為了對(duì)該規(guī)定的準(zhǔn)確理解，《解釋》第9條規(guī)定，“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”但《解釋》并未消除司法實(shí)務(wù)中對(duì)合同法第44條第2款規(guī)定的錯(cuò)誤理解。
（一）合同批準(zhǔn)
批準(zhǔn)是有權(quán)審批機(jī)關(guān)依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人所簽訂的合同依法進(jìn)行審核批準(zhǔn)。審批或批準(zhǔn)的性質(zhì)是行政審批或行政許可，是一種國家行政管理手段，屬于公法的范疇。國家為了國家利益或社會(huì)公共利益的需要，對(duì)某些特殊的行業(yè)或經(jīng)營項(xiàng)目須經(jīng)國家相關(guān)的機(jī)關(guān)或部門進(jìn)行審批。因此，絕大多數(shù)行政審批屬于行業(yè)準(zhǔn)入性質(zhì)的審批，當(dāng)事人所簽訂的合同如果涉及這些特殊行業(yè)或項(xiàng)目，國家出于行政管理的需要，有關(guān)機(jī)關(guān)或部門對(duì)該合同進(jìn)行審批，合同只有經(jīng)過審批才能生效和履行。如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第14條規(guī)定：“ 合營企業(yè)協(xié)議、合同和章程經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效，其修改時(shí)同”。這就意味著，當(dāng)事人所訂立的合營企業(yè)協(xié)議、合同，包括對(duì)合營合同的修改，必須經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后才能生效。須特別明確的是，該條明確規(guī)定有“經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效”的字樣。有些法律、行政法規(guī)雖然規(guī)定合同須經(jīng)批準(zhǔn)，但未明確規(guī)定“批準(zhǔn)后生效”，“批準(zhǔn)”將不是合同的生效要件，對(duì)合同生效與否沒有影響。
（二）合同登記
合同登記是指當(dāng)事人訂立的合同依法成立后，依照有關(guān)規(guī)定需到有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。除上述審批情形外，某些合同依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，必須經(jīng)過登記。關(guān)于合同登記的效力通常表現(xiàn)在二個(gè)方面：第一，合同登記為合同生效要件；第二，合同登記為對(duì)抗要件，即對(duì)抗第三人的要件。
1.合同登記為合同生效要件
依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，某些合同須經(jīng)過登記，且明確規(guī)定合同自登記之日起生效。在此情形下，合同登記是合同生效的必要條件。如《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”合同登記（包括“批準(zhǔn)”）作為合同生效要件，必須注意以下情形：第一，須是法律、行政法規(guī)對(duì)此所作的規(guī)定，而不包括部門規(guī)章、地方法規(guī)；第二，明確規(guī)定了合同“自登記之日起生效”。即一方面法律、行政法規(guī)明確規(guī)定“登記”作為合同的生效要件，合同未經(jīng)登記僅僅成立而不生效；另一方面，法律行政法規(guī)明確了合同生效的時(shí)間，即“自登記之日起生效”的文句。如果法律、行政法規(guī)雖然規(guī)定合同需經(jīng)批準(zhǔn)或登記，但未明確規(guī)定合同“自登記之日起生效”，那么該批準(zhǔn)或登記就不是合同生效或有效要件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。” 第三，法律、行政法規(guī)排除了當(dāng)事人對(duì)合同生效時(shí)間的約定，即便當(dāng)事人有相反約定也不得對(duì)抗法律規(guī)定。
《解釋》第9條進(jìn)一步明確了三個(gè)方面的問題：第一，《解釋》進(jìn)一步明確了《合同法》第44條第2款規(guī)定的具體含義，即法律、行政法規(guī)未明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者雖然規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，人民法院不能認(rèn)定該合同未生效。如《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款規(guī)定。第二，當(dāng)事人未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的法律后果是合同“未生效”。嚴(yán)格意義上講，合同未生效與無效合同有著一定的區(qū)別。在合同未生效的情況下，當(dāng)事人可以通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)正而使合同生效。但合同無效是絕對(duì)的、自始、確定無效，當(dāng)事人難以通過補(bǔ)正而使合同有效。第三，批準(zhǔn)或登記的截止時(shí)間為一審法庭辯論終結(jié)前。
2．合同登記為對(duì)抗第三人的要件
合同登記盡管不是合同生效要件，但經(jīng)過登記可以對(duì)抗善意第三人。在此情況下，不能以未辦理變更登記而認(rèn)定合同未生效或認(rèn)定合同無效。如《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第24條規(guī)定，“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”另外，《擔(dān)保法》第43條也有類似規(guī)定。
法律或行政法規(guī)雖然規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未明確規(guī)定合同登記是合同的生效要件，同時(shí)未規(guī)定為對(duì)抗要件，合同登記制度對(duì)合同效力無任何影響。一般說來，該種登記是一種行政管理手段。法律或行政法規(guī)合同登記制度的目的，是為了維護(hù)國家和社會(huì)公共利益，便于政府相關(guān)機(jī)關(guān)或部門對(duì)當(dāng)事人和市場進(jìn)行監(jiān)督和管理。如《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款、第53條之規(guī)定，上述條款雖然規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，但對(duì)合同本身效力沒有影響。《解釋》第9條亦明確規(guī)定“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。在此情況下既不能認(rèn)定合同未生效，也不能認(rèn)定合同無效。
三、登記為合同標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)生效要件
某些法律、行政法規(guī)規(guī)定的登記制度并非合同登記，而是合同標(biāo)的物所有權(quán)或其它物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同本身的生效或有效要件。事實(shí)上，司法實(shí)踐及理論對(duì)有關(guān)登記制度及合同效力的誤解多數(shù)集中在此方面，將該類物權(quán)登記往往與合同生效或有效相混為一談。
物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移通常有兩種方式，其一，除法律、行政法規(guī)定有特別規(guī)定或者當(dāng)事人有特別約定之外，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移。《物權(quán)法》第23條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”其二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以物權(quán)登記為準(zhǔn)。《物權(quán)法》第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”而依據(jù)《土地管理法》第12條、《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款、國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條等規(guī)定，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，特別是實(shí)務(wù)中常見的買賣須到土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，該登記是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的必要條件，未經(jīng)登記的，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)的法律效力。
但是，物權(quán)權(quán)屬變更登記對(duì)合同效力不發(fā)生任何影響，不能將物權(quán)權(quán)屬登記混為合同登記，二者存在本質(zhì)的區(qū)別。《物權(quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。上述登記屬于物權(quán)權(quán)屬變動(dòng)登記，而不是合同登記。對(duì)于房地產(chǎn)買賣合同，登記與否對(duì)合同本身是否生效、是否有效不產(chǎn)生任何影響，登記僅僅關(guān)系到所有權(quán)、使用權(quán)等轉(zhuǎn)移效力。我國法學(xué)界和司法實(shí)務(wù)長期把是否進(jìn)行物權(quán)登記作為合同的生效要件，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的有效要件，即在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同約定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、辦理登記手續(xù)等。以房屋買賣過戶登記為例，房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記事實(shí)上是履行合同義務(wù)。既然登記是履行合同義務(wù)行為，從邏輯方面，房屋買賣合同生效在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，若將登記作為房屋買賣合同生效要件必會(huì)存在矛盾，即登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，買受人基于有效的房屋買賣合同才有權(quán)要求出賣方履行過戶登記，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有履行登記的義務(wù)。若登記之前房屋買賣合同還未生效或無效，則登記本身就失去法律依據(jù)。總之，要區(qū)分合同生效與合同標(biāo)的物使用權(quán)、所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，不能將二者混為一談。
就本案而言，一審和再審以未辦理變更登記為由認(rèn)定合同未生效顯然是錯(cuò)誤的，究其根源就在于對(duì)上述法律、行政法規(guī)和《解釋》規(guī)定的誤解，將物權(quán)登記理解為合同登記，將物權(quán)變動(dòng)的生效要件——登記，理解為合同登記，并作為合同生效要件。根據(jù)法律、行政法規(guī)和《解釋》規(guī)定，雙方簽訂的《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》不但有效，而且已經(jīng)生效。未辦理變更登記，其法律后果是宅基地使用權(quán)未發(fā)生變更，原宅基地使用權(quán)仍歸各自所有，但對(duì)合同本身的效力并不產(chǎn)生任何影響。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同約定履行合同，即辦理變更登記。因此，二審法院對(duì)法律、行政法規(guī)和《解釋》的理解是正確的。
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http://www.solw.cn/Article/20070503135403_12815.html：2007-5-3
本文發(fā)表在《淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第16期
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