[ 張生貴 ]——(2012-5-11) / 已閱15648次
已購公有住房人取得房產所有權證，能否要求共居人騰讓房屋，這個問題在現實中已有多發，各地法院的處理也不一，造成司法不統一的現象，究其問題的根源，主要存在著法律規定模糊不清，對已購公有房屋的性質有不同理解，導致處理上的差異。
發生此類糾紛的大多為家庭成員，處理不好極易引起矛盾激化。
從所有權的法律性質看，不動產權屬人享有不動產的占有、使用、收益、處分，這是完整的所有權，而居住權僅指對他人所有的房屋實際占有的權利，法律上規定居住使用權人不能對抗所有權人，但現實生活中常發生類似所有權人要求同住的家庭成員騰房的糾紛，遇到居住權與所有權對抗的情況下，如何裁判體現著法官適用法律的智慧和案結事了人和司法理念在實踐中的貫徹運用。
房屋作為家庭的一項重大財產，是維持家人共同生活的必然需要，此處主要以公有住房的法律問題為考量，從國務院政策規定看，公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。國務院房改政策規定，公有住房出售對象是家庭，由此決定購買公有住房后的權屬應歸共同居住的家庭成員共有。1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第18條規定，職工按成本價或標準價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。國務院及北京市政府規定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
如果認為以誰的名義登記，產權就屬于誰獨有，就會出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。這點在《城市公有住房管理規定》第28條、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》第12條、《最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規定得到確定。曲文莉的代理人辯稱房證寫誰名字，就是誰的房子，誰就得騰出房屋，這樣的說法于法有悖。
1、母子共同出資 房改房是否共有
法院認為，本案爭議房原系公房，承租人為母親，母親對該房享有使用權，后兒子、兒媳與母親共同居住爭議房。在爭議房購買產權時，由母親與兒子共同出資以母親名義購買，兒子已對爭議房所有權構成共有。（摘自遼寧大學出版社《法官說法》第95案房改房家庭內部怎么？）
2、律師說法：房改房產權人不能告共有人騰房
在處理房改房權屬糾紛案件中，同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權，是一個容易引起雙方爭議的問題。破解這一難題，主要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構成共有。本案該房為母子共同出資，雖然房證寫的母親，但兒子也擁有部分產權。 需要提醒大家的是，在審判實踐中，房改后的產權人起訴原共同承租人騰房的情況較多。這種情況法院可以受理，但如果共同承租人對房屋有使用權或者繼承權的，一般不應改變房屋居住現狀，在充分釋明和調解后，如原告堅持要求被告騰房，法院駁回原告訴訟請求。（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報）
3、最高人民法院《關于購房人之一在購房時不完全具備條件，但購房后長期共同居住管理使用，糾紛時已具備完全購房條件的應認定產權共有的復函》
海南省高級人民法院：你院《關于符振清訴顏香芬房屋糾紛申訴一案的請示報告》收悉。經研究認為，該案當事人雙方１９７１年６月合買府城鎮達士巷７號第２進梁先覺、黃秀珍夫婦的正屋１間和橫屋２眼的事實清楚、證據確鑿。雙方的買后又長期各半居住、管理、使用，顏香芬也曾承認是與符振清合買。據此，同意你院審判委員會多數人的傾向性意見，即認定府城鎮達士巷７號第２進正屋１間、橫屋２眼系屬符振清、顏香芬兩人合資購買，產權應當共有分割和繼承。
4、共同居住人的居住權案件
裁判文書：東城區人民法院（2003）東民初字第182號民事判決：
主要內容：段巍與王淑英系母子關系，本市東城區板廠胡同19號（以下簡稱19號）北房西數第一、二間房屋的產權歸信息產業部機關第一服務局所有，王淑英就上述房屋與產權人簽有租賃協議。1983年，包括段巍在內的王某一家人遷至19號北房兩間及廚房、廁所各一間。1989年段巍結婚搬至本市東城區北新橋三條64號其岳父家中居住，離婚后又于1997年回到19號北房西數第二間即訟爭之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外經營餐館并居住其中。2002年3月，段巍與其女兒段雅靚在訟爭之房居住，段巍并以該房經營小賣部，工商登記字號為“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因與段巍發生矛盾，將訟爭之房鎖住。段巍現暫時在北京市東城區井陽胡同1號租住，月租400元，其物品仍存放在訟爭之房中。此外，段巍及其女段雅靚戶口登記在19號，與王淑英分立兩戶。2002年12月，段巍向原審法院起訴，以其與王淑英系母子關系且其一直隨其共同居住生活，現王淑英訟爭之房上鎖，致其無法居住經營為由，故請求確認其對訟爭之房享有居住權。王淑英辯稱，段巍并未與其共同居住，婚后一度搬出。作為訟爭房屋的承租人，其對該房享有居住權和使用權。故不同意段巍的訴訟請求。 裁判要旨：法院經審理認為段巍戶籍一直登記在訟爭房屋所在的19號，其經王淑英同意自1997年搬回訟爭之房，此后長期在內居住生活，并進行個體經營，與王淑英即房屋承租人形成了共居關系，對該房應享有合法的居住權。故判決段巍對本市東城區板廠胡同19號王淑英承租的北房西數第二間，享有合法居住權。
5、居住權及騰房訴訟案件
一審判決：北京市東城區人民法院（2003）東民初字第00888號民事判決
二審裁定：北京市第二中級人民法院（2003）二中民終字第04272號民事裁定。
主要內容：謝考進有租東城區安外大街3號院2號1單兇202號3居室樓房一套，使用面積44平，謝會來為謝考劃之子，與父親在訟爭之房共同居住，德榮麗于1987年與謝會來結婚后也搬到訟爭方房居住，現訟爭之房由謝考進居住使用一間，謝會來、德榮麗居住使用一間，謝會來、德榮麗之子謝彬及謝考進之妻劉鳳蕊居住使用一間，訟爭房屋出租方北京天壇家具公司曾為謝會來出具證明，訟爭房系單位宿舍，謝會來多年來在此處與其父母共同居住，享有居住權，訴訟中謝考進與案外人馬國福簽訂換房協議，三方約定，謝考進以訟爭房換取馬國福承租的本市東城區交道口北二條35號樓8門103居室一套，謝考進要求謝會來、德榮麗搬出此房，謝會來則表示使有面積不，不同意換房，謝考進訴到法院，謝會來、德榮麗在此處居住，雙方多年關系不睦，使我無法生活，現我年事已高，身體多病，不能忍受與謝會來、德榮麗共同居住生活，故起訴要求謝會來、德榮麗搬離此房，交承租訴訟費。謝會來、德榮麗辯稱，我二人一直與謝考進共同居住，不同意謝考進的訴訟請求。
裁判理由：北京市東城區人民法院經審理確認，公民的合法權益受法律保護，本案中，訟爭方房雖由謝考進承租，但謝會來、德榮麗作為謝考進的共居人，對訟爭房享有居住權，現謝考進讓謝會來、德榮麗搬離，對此共居人謝會來、德榮麗明確表示不同意，且二人在本市無其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進要求謝會來、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據此判決駁回謝考進的訴訟請求，判決后謝考進不服，持原訴請求及理由上訴到北京市第二中級人民法院，后撤回上訴。
6、準共有情況下的用益物權案：
案情：原告與被告系父子關系。本案訴爭的房屋系原告單位宿舍，原告夫妻倆和包括被告在內的其他子女自1985年起均在此房屋一起共同居住。1996年因單位進行房改將此房屋出售給原告所有。2001年，原告與被告母親經法院調解離婚，調解書確定該房屋歸原告所有。因原告和被告母親以及其他子女在別處另有房屋而搬出此房，后此房屋仍由被告居住。近年來，原、被告因家庭生活瑣事發生矛盾。為此，原告于2006年10月訴訟到法院，以被告侵權為由，要求法院判決被告搬出此房屋。另查明，被告自1985年以來一直居住在訴爭的房屋內，現雖已成年，但無固定的工作和穩定的收入來源，也無其它房屋居住，生活較為困難。
一審判決：公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或個人侵占，侵占他人財產的應當返還財產。為此，法院判決被告于判決生效后三十日內從該房屋搬出，將房屋返還給原告。宣判后被告未提出上訴，也未履行判決確定的義務。
執行、申訴情況：2007年2月，原告向一審法院申請強制執行，要求被告從該房屋搬出。執行中被告提出申訴稱，我自1985年起一直居住在此房，我現在無生活來源的，也無其它房屋居住，原告起訴我侵權事實不成立，要求繼續居住此房屋。原審法院受理了被告申訴后，在處理本案時，存在兩種不同意見。
第一種觀點認為：根據已頒布的物權法規定，物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，根據這種法律精神，該房屋所有權人是原告的，他有權拒絕被告繼續居住房屋。原一審認定事實清楚，適用法律得當，應當維持原審判決，駁回被告的申訴請求。
第二種觀點認為：被告是自1985年一直居住在此房屋，是合法居住在此房屋內。1996年原告購買此房屋時，當時共同居住人被告已成年，他當時盡管沒有購買房屋的能力，但是并沒有明確表示放棄居住權利。現被告既無其它房屋居住，也沒有固定的工作和穩定的收入來源，如原告不讓被告居住在房屋內，事實上剝奪了其最基本的生存權。所以再審中應支持被告的申訴意見，判決被告對爭議的房屋享有居住的權利。筆者同意第二種觀點。
爭議的焦點：被告是否構成侵權，對該房屋是否有居住權。
評析一：我國憲法和相關的法律沒有采用居住權的概念，最高人民法院以法釋[2001]30號頒布了《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款規定：“離婚時，一方以個人財產中住房對困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權�！备鶕撘幎ǎx婚時，一方無房可居屬于生活困難，雙方可以協商或者法院可以判決有房一方以居住權或者房屋的所有權予以幫助。該司法解釋中提出有關“居住權”的規定。但是該司法解釋中的居住權主體是特定的，僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方，并不適用于其它民事訴訟案件。對于何謂居住權，法律沒有明確的規定。物權法在起草過程中，有專家提出把居住權這種具有物權特征的準物權列入物權法的保護范疇，并提出在物權法領域中“居住權則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設施的權利，是他物權中的用益物權之一種。但是物權法定稿時刪去了草案中該條款。這樣就使得居住權在司法實踐中，出現審判缺乏法律依據的難題。我個人理解的居住權，是指特定的公民在自己依法占有的房屋內因居住和生活而享有的并排斥他人干涉的使用房屋的權利。他的顯著特點：一是居住權的主體是特定的；二是有合法依據而占有房屋的；三是居住權人使用權須限于居住的目的。從本案主體上來看是特定的，原、被告雙方是父子倆，被告自1985年一直居住在房屋內并沒有侵權的事實，是合法居住在房屋內，而現占有房屋也僅是以居住為目的。
評析二：1996年單位房改將該房屋出售給原告，此房屋由公房轉為產權私房，原告是以較小的對價取得房屋產權，而共同居住人被告當時已成年。被告雖不具備購買房屋的條件，不能成為房屋的所有權人，卻沒有明確放棄居住權。所以不能因此排斥被告在房屋內的居住權利。現居住人被告申訴主張居住權，而產權人原告主張物的排他使用權。針對本案有關居住權的問題在具體操作過程中沒有明確的法律規定。但是生存權是最基本的人權，憲法明確規定，尊重和保護公民的基本人權。所以被告的居住權應受法律確認和保護。而本案中的王某既無房屋，也沒有固定的工作和穩定的收入來源，原告不讓被告居住在房屋內，事實上剝奪了其最基本的生存權。所以從以人為本，構建和諧社會的角度出發，應保護被告的居住權。
據此法院應判決，駁回原審原告要求被告搬出房屋的訴訟請求，支持了原審被告的主張。
結束語：法院從生存權的角度保護了被告居住權，并不是說房屋永久歸兒子占有、居住。該房屋所有權仍歸原告所有，被告今后有了固定的工作或穩定的收入來源，具備相應的生存條件時，被告應主動讓出房屋。如果被告具備上述條件仍不搬出房屋，原告可再次向法院提出訴訟，要求兒子搬出房屋�！ �
7、二審相關案情裁判要旨：
上訴人（原審被告）姜芹；被上訴人（原審原告）高月。坐落于北京市朝陽區安貞里三區10號樓2門201號房屋原為拆遷安置住房，高愷、殷麗（高愷之妻）、高凌（高愷之子，姜芹之夫）在此居住，2001年1月26日殷麗病故，2001年8月7日高愷購買了上述房屋，成為該房所有權人。2001年12月20日，高凌與姜芹登記結婚，姜隨后與其子、其母一直在上述房屋居住。2004年8月3日，高愷向北京市朝陽區人民法院起訴，要求姜芹騰退上述房屋。2004年8月5日，高凌因涉嫌詐騙被北京市公安局海淀分局逮捕。2004年8月30日，高愷在本案審理進程中死亡。高愷生前留有公證遺囑，指定其所有的房屋由其女高月一人繼承。據此，高月于2004年9月9日經申請參加本案訴訟。2004年12月8日，經過房屋所有權變更程序，高月取得上述房屋所有權證。高月參加本案訴訟后，以房屋現所有權人之地位，要求法院判令姜芹將上述房屋騰退，并交出房屋鑰匙。而姜芹則辯稱：高愷在訴訟中死亡，本案應中止訴訟，等待高愷的繼承人高月和高凌表明是否參加訴訟，才能繼續進行訴訟程序；高愷患有失語、腦梗塞后遺癥、繼發性精神障礙等嚴重疾病，已多年臥床不起，從而，高月所提供的高愷之遺囑并非高愷的真實意義表示，遺囑無效；同時，姜芹認為訴爭之房屋也有一部份屬于其丈夫高凌的財產，故不同意高月的訴訟請求。
裁判要點：法院經審理認為，姜芹在訴訟中并沒能提出證據高月所提供的公證遺囑，而相應地根據物權的公示、公信原則，訴爭之房屋所有權人為高月。故高月對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。而姜芹如今未經所有權人高月的同意，居住使用高月所有的房屋，侵犯了高月的合法權益。因此，判令姜芹在判決生效后七日內將上述房屋騰退給高月，同時將該房屋鑰匙交還高月。原審判決后，姜芹不服，以原判程序不合法、認定事實錯誤為由提起上訴，要求撤銷原判。高月同意原判決。
二審裁判要旨：二審法院經審理認為，訴爭房屋原為拆遷安置房，后被高愷購買，高愷成為所有權人，高凌作為被安置人其對該房屋享有居住的權利。姜芹因與高凌結婚在上述房屋內居住，在其于高凌婚姻關系存續期間，其在該房屋亦有居住的權利�，F姜芹所提供證據不能公證遺囑的有效性。故高月依遺囑繼承取得了上述房屋的所有權，但不應剝奪高凌、姜芹在此居住的權利。高愷死亡后，由高月參加本案訴訟，符合法律規定。姜芹主張本案應中止審理，認為原審法院程序不合法的上訴理由不能成立，不予支持。綜上，二審法院判決撤銷原審判決，改判姜芹于本判決生效后十日內將上述房屋客廳南側東一間、客廳北側一間騰退給高月，其可在客廳南側西一間房內居住，客廳、廚房、廁所雙方共同使用。
評析意見：本案確屬民事審判中最常見的權屬糾紛，筆者以此個案為引，卻意在探求其背后深意。本案中，兩級法院對于一審程序的組織進行、案件事實的認定上并無二致。但是，其裁判結果卻大相徑庭。一審法院基于民法傳統物權公示、公信原則，肯認房屋所有者高月對標的物享有占有、使用、處分和收益的完整權屬。從而，認定房屋實際占有人姜芹侵犯了高月所有權屬，判其敗訴。而與之相對應，我們可以明確看到，二審法院仍然確認高月依有效遺囑繼承成為訴爭房屋的現在所有權人，同時承繼房屋原所有權人高愷成為訴訟適格當事人。可見，與一審法院相同，二審法院仍然堅持了物權變動的公示、公信原則。但是，二審法院也同時肯定了姜芹對該房屋享有居住的權利，并且，這一權利在個案中獲得了對抗有“絕對權之王”稱號的所有權的勝利。此雖屬平凡個案，卻不能不讓我們每一個法律實踐者深思。
居住權在我國現行民事實體法中尚沒有得到確認。在民法體系中，它屬于占有的一種形態。而占有，在我們一直并正在學習和推崇的德國民法典中，位于物權編首章，其地位自不待言。本案二審法院大膽突破傳統觀念和制定法的局限，通過利益衡量，綜合考慮該當案件各方當事人與爭訟標的關聯程度，作出突破性裁判。從民事訴訟解決糾紛角度出發，也妥當地實踐了定分止爭、保障權益的訴訟目的。透過冰冷的卷宗，我們應該能看到這樣一幅景象：丈夫身陷囹圄，養育幼子、贍養老母，僅靠一名弱女子擔負。而今，這一家三口卻正面臨著要被趕離已經居住生活多年的家屋。究其原因，就是她丈夫可能入獄，而家屋主人不愿再讓外姓人居住。北京的房價，已經被哄抬得讓平常百姓不敢問津。試想，如果這一家老小三口被趕出熟悉的家，她們將在何處擋雨避風？
審判結果，尤其是民事裁判的形成，法律效果并不只是唯一決定因素。在個案中，社會效果不能忽略。我們不能直視更多的人無家可歸而無動于衷，更不能在僵化司法理念指導下對此種形勢推波逐瀾。當面臨制定法沒有明確規定的情形，法官的裁量權限應當更多考量社會的正義與公平。正如本案二審突破性裁判所昭示的：在法律原則框架之內，在不違反法律強制性規定前提下，根據該當案件事實，法官進行利益衡量，給予勢力弱小者以更多的司法關懷。畢竟訴訟中的對抗，并不僅取決于訴訟技巧和當事人所掌握的社會資源。訴訟魅力所在，是體現于其中正當程序之上實質正義的實現。本案之前，在2001年6月28日最高人民法院應山東省高級人民法院的請求作出的[2001]法釋25號《關于以侵犯姓名權的手段侵害憲法所保護的公民受教育權的基本權利是否應當承擔民事責任的批復》（于8月13日實施）中，首次指出以民法方法保護公民在憲法上的基本權利，其里程碑意義重大。如時任最高人民法院民事審判第一庭庭長黃松有所言，“雖然沒有明確提出憲法可以作為法院裁判案件的直接依據，但其背后的意旨是極為明顯的。這表明我國最高司法機關敢于以開闊的眼光，恢宏的氣度直面現實，大膽突破傳統觀念的勇氣和決心。它對于以后的司法審判工作一定會產生重大而深刻的影響”。司法理念一定程度的更新，實踐經驗的點滴積累，都預示了希望和光明的前景。
8、審判監督程序的裁判要旨：
法院開庭審理后認為，寇先生單位在分配房屋時，不僅依據了工齡因素，亦考慮了他子女因素。且小寇長期在此居住，并在房屋改造后出資裝修房屋，小寇對該房屋理應享有居住權，現無其他住房。寇先生雖系房屋產權人，任女士雖系房屋共同所有人，但其要求騰退房屋，本院難以支持。關于要求返還財產的訴訟請求，無據佐證，本院不予以支持”。為此豐臺區人民法院判決駁回了寇先生的起訴。
一審判下后，寇先生沒有提起上訴。申訴程序中，接待法官告知象這種騰房官司，只要對方沒有其它住房，法院是不能判騰房的。3月26日法院審監庭法官熱情接待并釋明騰房糾紛只在共居人沒有其它住房，法院不會判對方騰房的，如果判了也無法執行。因此只能駁回申訴。法官同時明確提出，如果再審立案即使判小寇騰房，但因為沒有住房法院也無法執行，不能將居住人趕到大街上去住，根據法院指導意見，產權人要求騰房的官司，只要被騰房人沒有第二處住房，都是判決駁回原告起訴，這是內部規定。法官耐心作解釋后出具了“駁回再審申請通知書”，“經審查本院認為，目前寇某某無其他住房，申請再審人要求騰退房屋，案件無法執行，亦不符合和諧社會的精神。故你的再審申請理由不能成立，本院予以駁回”。
作者：張生貴 北京市天依律師事務所
