[ 韓世遠 ]——(2012-1-5) / 已閱36925次
(二)減價責任可否不經當事人主張而由法院或者仲裁庭直接決定適用
“案例一”中的申請人主張被申請人應退還其已支付的全部租金，被申請人則要求申請人應按合同約定的數額向其支付全部租金。仲裁庭認為申請人與被申請人的主張均不能成立。經綜合考慮本案情況，仲裁庭認為，申請人按合同約定的租金的一半向被申請人支付租金是合理的。
顯而易見，申請人沒有主張減價責任，被申請人更是沒有主張減價責任，最后是由仲裁庭裁量適用減價責任。
減價作為一種債權人的救濟手段或者違約責任，自債權人的立場分析，顯然是賦予債權人一種主張減價的權利，稱為減價權(Minderungsrecht)。[41]減價責任的適用，通常是基于債權人的主張，但若因此認為須以當事人行使減價權為前提而排斥法院或者仲裁庭的能動性，則未免失之極端。依《合同法》第111條后段，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。其中，“合理選擇”一語便已顯示，受損害方當事人的選擇固屬可能，但其選擇是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受損害方當事人可能選擇解除合同、退還租金，但裁判者權衡雙方利害得失等因素，認為減價更為公平合理，仍可裁量適用減價責任。
(三)權利瑕疵與減價責任
減價作為一種責任，體現的是“按質論價”的公平理念，于物的瑕疵場合最能發揮其功用，惟于權利瑕疵場合，可否派上用場，無論是立法例還是學說，均有重大分歧。
自法制史與比較法的立場觀察，羅馬法時代的“減價之訴”就僅對物的瑕疵適用，并不適用于權利瑕疵。這一立場基本被大陸法系立法維持著，應無疑義。在傳統民法上，權利瑕疵擔保的效果通常是，使買受人得依關于債務不履行的規定行使其權利，[42]通常并不包括減價。[43]
不過，日本民法典第563條(權利一部屬于他人場合的擔保責任)第1項規定:“因作為買賣標的的權利的一部屬于他人，出賣人不能將其移轉于買受人時，買受人得按其不足部分的比例請求減少價金�！贝嗣黠@承認了減價。第565條規定，指示數量而買賣的物不足場合，及物的一部在訂立合同時即已滅失場合，買受人不知其不足或滅失時，得準用上述規定。
另外，我國《合同法》第228條第1款規定:“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金�！痹诹⒎C關人士所作的釋義中，將此規定解釋為是關于出租人的權利瑕疵擔保責任的規定。[44]
2002年修正后的德國民法典第437條規定了“有瑕疵場合買受人的權利(Rechte des Kufers beiMngeln)”。其所謂“如物有瑕疵(Ist die Sache mangelhaft)”，其范圍不僅包括物的瑕疵和權利瑕疵，亦得包括他種物給付(Falschlieferung)及給付數量不足(Zuweniglieferung)，均發生相同的法律后果，[45]包括請求事后補充履行、解除或者減價、請求損害賠償。這樣，第441條規定的減價，不僅適用于物的瑕疵，也適用于權利瑕疵。[46]德國學說就因權利瑕疵(Rechtsmngeln)發生減價，舉例如土地買賣場合，土地上存在有買受人無法除去的役權負擔。[47]施萊希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是對于權利瑕疵亦許予減價，以免在個別場合難以區分物的瑕疵和權利瑕疵。[48]
《聯合國國際貨物銷售合同公約》第50條規定了減價，該條是否適用于權利瑕疵的情形，學者解釋并不一致，存在否定說[49]與肯定說[50]的對立。
作為我國法的解釋論，原則上應堅持對權利瑕疵不適用減價，理由在于《合同法》第111條的規范射程并未及于權利瑕疵。對于德國學者提及的個別情形，作為例外，類推適用第111條而承認減價權的發生，亦未嘗不可。[51]
結論
依據第六次全國人口普查主要數據，截至2010年11月1日，中國內地人口總量為13．39億，相當于4個美國總人口數。其中，近乎一半的人口為城鎮居民。伴隨著城市化的不斷推進、大量流動人口涌向城市，僅北京常住人口數已達1961萬(占全國常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在著巨大的剛性需求，房屋租賃合同因而扮演重要角色，房屋租賃合同的相關法律問題值得深入研究。
租賃標的的使用存在公法上的限制，進而妨礙租賃合同目的的實現，引出若干法律問題，需要深入研討。本文以三則裁判實例為素材，剖析相關問題，得出如下基本結論:
(1)租賃標的的使用存在公法限制，構成瑕疵。這時的救濟路徑在依瑕疵擔保主張違約責任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大誤解或者欺詐)主張撤銷合同的可能。兩種救濟路徑可由當事人選擇，不存在一者優先于另一者的關系。
(2)租賃標的瑕疵可準用買賣合同瑕疵擔保的相關規定，我國法中的瑕疵擔保已與違約責任統合。若采“競合說”則有使瑕疵檢驗通知義務及檢驗期間規范被規避進而目的落空之虞，實際裁判例也未顯示接納“競合說”的痕跡。
(3)由于權利瑕疵與物的瑕疵在我國法上分別規定，在構成要件及法律后果層面均有差異，故對于兩類瑕疵進行區分，仍有實際需要。我國合同法在統合瑕疵擔保與違約責任的道路上，仍有必要百尺竿頭、更進一步。
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