[ 鐘建林 ]——(2011-12-31) / 已閱9373次
“可預見規則”在合同糾紛案件審理中的運用
——張三訴甲公司房屋買賣合同糾紛案
鐘建林
【問題提示】
在合同糾紛案件審理中，如何正確理解和運用“可預見規則”？
【要點提示】
“可預見規則”的立法目的在于公平合理地平衡合同當事人之間的利益關系。在具體運用中，需要考慮合同當事人訂立合同時依照日常生活經驗應有的真實意思表示，結合合同的締約過程及具體內容，遵循公平原則，進行綜合認定。
【案件索引】
一審：湖南省長沙市芙蓉區人民法院（2011）芙民初字第XXXX號民事判決書，2011年8月10日。
二審：湖南省長沙市中級人民法院（2011）長中民三終字第XXXX號民事判決書，2011年12月5日。
【案情】
原告張三。
被告甲公司。
湖南省長沙市芙蓉區人民法院經審理查明：2006年11月20日，張三（買受人）與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》（編號為200651471018），向甲公司購買位于長沙市芙蓉區瀏正街158號七彩麗都（麗都公寓）第1幢10層XXXX號房。合同約定：房屋建筑面積33.99平方米；房屋用途為住宅；房屋單價為4365.64元，總金額計148388元；合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準；付款方式為銀行按揭，首付30%為48344元；交房日期為2007年12月31日前；合同第十五條是“關于產權登記的約定”，內容為：“出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2、3項處理：1、…；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、因買受人未及時提供辦證所需證明材料或逾期支付房款及費用或因登記機關審批房產面積測繪等原因造成出賣人無法在合同約定的期限內完成權屬登記備案手續的，出賣人辦證時間順延且不承擔違約責任”。雙方還對其他事項進行了約定。
合同簽訂后，張三如約履行了付款義務。2007年10月8日，甲公司收取張三200元的代為辦理國土證的費用200元并開具收據。2007年12月20日，甲公司向張三開出金額為149479元的《銷售不動產統一發票（自開）》。2008年10月30日，XXXX號房屋的房屋產權證得以下發，權證號碼為長房權證芙蓉字第708056802號，登記房屋所有權人為張三，登記面積為34.24平方米。
2008年10月5日，張三與案外人李四簽訂一份《購房定金合同》，約定：李四擬購買張三的XXXX號房屋；定金合同簽訂后三日內李四給付張三定金3萬元；2009年1月31日前XXXX號房屋已經辦出產權證，包括小產證和分戶土地證時，雙方簽訂正式房屋買賣合同，并辦理過戶手續。2008年10月6日，李四給付張三購房定金3萬元。此后到了2009年1月31日，由于XXXX號房屋的分戶土地證尚未辦出，李四未與張三簽訂正式的房屋買賣合同并過戶房屋產權。且就是否應當雙倍返還房屋定金發生爭議。經協商不成，李四向上海仲裁委員會申請仲裁。2011年5月27日，上海仲裁委員會作出（2011）滬仲案字第XXXX號《裁決書》，裁決張三給付李四定金罰款3萬元，并承擔仲裁費3050元。2011年6月2日，張三履行仲裁裁決，給付李四33050元（含李四預繳的仲裁費3050元）。
張三認為甲公司未及時辦理XXXX號房屋的分戶國有土地使用證，導致自己被他人追索購房定金罰款造成經濟損失，向甲公司索賠。甲公司認為土地證暫時未能辦下來，不是自己的原因造成的，因此不同意張三的要求。雙方因此協商不成，釀成糾紛，形成訴訟。
另查明：由于XXXX號房屋所在樓盤的“七彩麗都業主”向長沙市市長信箱發信咨詢“（七彩麗都）辦不了土地證，開發商說政府還要收他們幾千萬”的問題。長沙市國土資源局于2011年6月27日書面回復意見為：“來信中關于分戶土地證辦理問題，查閱電子流程，開發商未向我局提出申請。根據長沙市城鄉規劃局于2004年對長沙源豐實業有限公司下達《規劃設計條件》，項目容積率為7.0。經初步測算，約需補交全額樓面地價14032457元。具體金額，需根據開發商已辦的房產證統計資料進行計算才能得出。如果實際用途、容積率與原出讓合同不一致，分戶發證前需修改出讓合同，按現行政策補交全額樓面地價。”
2011年8月1日，張三自愿撤回要求甲公司退還房價款100元、賠償契稅損失10元的訴訟請求。
以上事實，有經庭審質證的《商品房買賣合同》、《銷售不動產統一發票（自開）》、《收款收據》、房屋產權證書、裁決書、收條、《長沙市國土資源局承辦市長信箱信件回復意見》以及當事人的陳述等證據證實，足以認定。
原告張三訴稱：2006年11月20日，張三與甲公司簽訂《商品房買賣合同》（編號為200651471018），向甲公司購買位于長沙市芙蓉區瀏正街158號麗都大廈XXXX號房屋（以下簡稱XXXX號房屋）。雙方就房屋建筑面積、購買單價、交房期限、房屋權屬證書的辦理、公共面積分攤、違約責任等事項進行了明確約定。合同簽訂后，張三依約付清了全部購房款。甲公司依約于2007年12月31日前交付了房屋，但一直未予辦理XXXX號房屋的分戶國有土地使用證。
2008年10月5日，張三與案外人李四在上海簽訂一份房屋買賣的定金合同，擬將XXXX號房屋賣給李四；雙方約定購房定金3萬元；張三應當于2009年1月31日之前辦出XXXX號房屋的房產證，包括國有土地使用證，然后雙方簽訂正式的房屋買賣合同并辦理房屋產權過戶；否則張三應當雙倍返還李四購房定金6萬元。此后，由于XXXX號房屋的國有土地使用證一直沒有辦好，不能滿足2009年1月31日之前辦好XXXX號房屋國有土地使用證的定金合同條件，致使張三在與李四的定金合同中構成違約。經上海仲裁委員會仲裁，張三向李四給付定金罰款3萬元，并承擔了仲裁費3050元。2008年10月30日，XXXX號房屋的房屋所有權證下發。2011年1月19日，長沙市政府市長信箱答復信訪表示，XXXX號房屋所在建筑物麗都大廈的容積率超過批準的數值，因而甲公司一直未向土地管理機關申請辦理分戶的國有土地使用證。為維護張三的合法權益，請求法院判決：1、甲公司為張三辦理好XXXX號房屋的國有土地使用證；2、甲公司賠償因未及時辦理XXXX號房屋國有土地使用證而給張三造成的經濟損失33050元；3、甲公司退還張三購房款100元；4、甲公司賠償張三契稅損失10元。
被告甲公司辯稱：雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思表示，合法有效，應當履行。甲公司已經履行了自己的合同義務，包括交付房屋、辦理房屋產權證等。至于附隨義務及國有土地使用證的辦理，雖因政策變化的原因暫時沒有辦理好，但甲公司并不存在違約。所謂的政策變化是指甲公司于2004年取得麗都大廈項目用地的國有土地使用證之后，長沙市的土地使用政策發生變化，要求按新的政策交納土地出讓金，大大增加了甲公司的成本，而這些成本并沒有分攤到每一個購房人身上。甲公司到國土部門申請辦理分戶的國有土地使用證，政府國土部門卻不接受分戶辦證申請，所以國有土地使用證的辦理也就擱置下來。盡管這樣，甲公司也還是一直在爭取盡快把國有土地使用證辦下來。張三要求賠償經濟損失33050元沒有法律依據，因為不符合《合同法》規定的“可預見規則”。張三要求退還房價款100元及賠償契稅損失10元，沒有事實根據，因為沒有證據支持。總之，請求法院依法裁判，依法駁回張三的不當訴訟請求。
【審判】
湖南省長沙市芙蓉區人民法院一審審理認為：
張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，為有效合同。雙方當事人均應遵循誠實信用原則，全面履行合同義務。
本案中，張三作為房屋買受人，已經按照合同的約定履行了支付購房款的義務。甲公司作為出賣人，則應當按照合同約定的期限履行自己為張三辦理XXXX號房屋權屬證書所應當履行的義務。雙方合同第十五條中約定的“房地產權屬證書”應當包括房屋產權證和國有土地使用證。如今甲公司只是為張三辦理了房屋產權證，而沒有辦理好國有土地使用證，因此甲公司作為出賣人的義務沒有履行完全。張三要求甲公司繼續辦理XXXX號房屋國有土地使用證的訴訟請求合法合理，應予支持。
對于張三要求甲公司賠償因沒有及時辦理國有土地使用證而導致與案外人訂立的購房定金合同不能順利履行而產生定金罰款3萬元及仲裁費損失3050元的訴訟請求，法院認為：一方面，根據《合同法》第一百一十三條第一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數額應當相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失”的規定，張三主張的該項經濟損失不屬于甲公司在簽訂《商品房買賣合同》預見到或應當預見到的因違反合同可能給張三造成的損失，因為《商品房買賣合同》中約定了XXXX號房屋的用途為住宅，而非商業用房。另一方面，張三在XXXX號房屋的房地產權屬證書沒有完全辦理到位的情況下就與他人簽訂《購房定金合同》以買賣房屋，以至于因國有土地使用證未辦好而被他人依定金法則罰款3萬元，其對自己不謹慎的房屋買賣行為有可能產生的損失也未盡到充分預防和避免的注意義務。因此，張三在本案中主張索賠的經濟損失33050元與甲公司無關，應當由張三自行承擔。
張三自愿放棄有關退還房款100元、賠償契稅損失10元的訴訟請求，系張三行使其處分權利的行為，不違反法律法規的規定，法院予以準許。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十三條第一款的規定，判決：一、甲公司于判決生效之日起90天內將辦理張三名下的長沙市芙蓉區瀏正街158號麗都大廈XXXX號房屋的國有土地使用證需要由甲公司提供的資料報長沙市國土資源局備案，并協助張三辦理好該房屋的分戶國有土地使用證；二、駁回張三要求甲公司賠償經濟損失33050元的訴訟請求。
張三不服一審判決，向湖南省長沙市中級人民法院提起上訴稱：一審判決適用法律錯誤，因為甲公司的違約才致使張三向案外人李四承擔定金責任，張三的33050元損失應該由甲公司承擔。
甲公司答辯上訴稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
湖南省長沙市中級人民法院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。
湖南省長沙市中級人民法院二審審理認為：
本案的訴爭焦點為：上訴人張三在與案外人李四的房屋買賣合同糾紛中承擔的33050元損失是否應當由甲公司承擔的問題。2006年11月20日，張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，且無法定的無效情形，因此，該合同合法有效，雙方應按合同的約定履行義務和行使權利。張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條關于產權登記的約定：出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第1、2、3項處理：1、…；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金；3、…該款對出賣人不能按期提供資料報產權登記機關備案的違約責任進行了約定。《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數額應當相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”上訴人張三與案外人李四訂立的購房定金合同因甲公司未及時辦理國有土地使用權證不能履行而產生的定金30000元罰款及仲裁費損失3050元，不屬于雙方當事人在簽訂《商品房買賣合同》時能預見到或應當預見到的因違反合同可能給張三造成的損失，故張三要求甲公司賠償其33050元的損失缺乏事實和法律依據，法院對此不予支持。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判處得當，依法應予維持。上訴人張三的上訴理由均不能成立。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案雙方當事人的爭議焦點是，張三被李四依定金罰則處罰定金造成的經濟損失是否應當由甲公司承擔違約賠償責任。這涉及到對限制合同違約賠償責任的“可預見規則”的理解和適用問題。
“可預見規則”是限制違約損害賠償范圍一種手段。《合同法》第一百一十三條是違約損害賠償適用“可預見規則”的依據。該條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”《合同法》之所以作出如此規定，是因為法律雖然要懲罰違約行為，但也要預防違約方因自己的違約而承擔過重的賠償責任，同時也要預防發生守約方因違約方的違約而獲取不應有利益的道德風險。這也是《合同法》第五條“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”規定精神的具體體現。
立法上是明確規定了“可預見規則”，但關鍵還是司法實踐中如何具體運用。這涉及到可預見性判斷標準的認定問題。
一般而言，通常是以客觀標準進行的，也就是說以一個抽象的“理性人”、“常人”之類的標準來進行判斷。司法實踐中作出這種判斷時，不可避免地要訴諸法官的“一般觀念”，因此賦予了法官一定程度的自由裁量的空間。又基于適用“可預見規則”的靈活性要求，在適用時不僅應考慮規則的一般性，還要充分考慮合同自身的特點、締約過程等因素，以避免適用“可預見規則”的僵化。
一方面，這里的“一般觀念”，既應包括《民法通則》、《合同法》規定的“自愿、公平、等價有償、誠實信用”觀念，也應包括一個“理性人”、“常人”的日常生活觀念。本案中，張三與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買商品房，約定房屋性質為住宅。住宅是帶有民生保障性質的不動產，而非以投資獲利為價值導向的動產。故根據日常生活經驗可知張三的合同目的是占有居住該房屋，而非通過轉售房屋以獲利。甲公司在與張三簽訂房屋買賣合同時，對此預見到或應當預見到的也就只應是張三購房是為了居住而非投資轉售以牟取房價升值利益，因此雙方約定了關于逾期辦理產權證的違約賠償金的計算辦法，即“買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金”。如今張三以甲公司逾期辦理國土證為由，要求甲公司賠償張三因不能順利售房而被案外人定金處罰產生的經濟損失，如此要求明顯超出了甲公司在與張三簽訂合同時預見到或應當預見到的損失范圍，對甲公司而言則有失公平。
另一方面，正如上文所言，“可預見規則”的適用還要考慮“合同自身的特點、締約過程等因素”。個人通過合同出售商品房，必須房產證、國土證“兩證齊全”。本案中，張三在國土證尚未辦好的情況下，就與案外人李四簽訂房屋買賣合同，明顯違反了上述標的房屋必須“兩證齊全”的房屋買賣合同的根本要求。而從張三與李四的締約過程來看，張三在國土證尚未辦好的情況下，就與李四締約賣房，最后因沒有國土證而被李四罰款定金3萬元。在這一締約過程中，張三對于被李四定金罰款3萬元的損失的發生，也明顯存在疏忽大意的過失，因此該損失也應當由張三自行承擔。相反，如果該損失由在締約時沒有預見到和不可能預見到的甲公司來承擔，那么對甲公司而言明顯是不公平的。
綜上所述，本案一審、二審法院運用不“可預見規則”裁判，駁回張三對甲公司關于賠償定金罰款損失33050元的訴訟請求，是正確的。
注：參閱文獻：《作為違約損害賠償范圍限制方式的可預見規則》，作者：王衛國，來源：北大法律信息網。
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