[ 張生貴 ]——(2011-12-7) / 已閱10404次
如何衡平“居民”“村民”購房案的正果
糾問“北塢”“宋莊”案的同訟異判
【摘要】
如何在法律的路燈指引下前行，可以說是對農村房屋交易效果的最好釋明。隨著城鎮化進程的加速，一定意義上促進了農村私有房屋宅地價值的飛漲，由此不同程度地引發農村房屋買賣合同爭議，這類糾紛的主要特征是作為村民的出賣人訴求“確認買賣合同無效、收回房屋”，買受人往往是城市居民或外村村民；合同標的指向農村宅基地上建成的房屋；大多是交易完成數年未辦理產權變更登記；訴因緣于拆遷征地騰退撬動土地房價增值，出賣人受利益驅動提起訴訟。
農村房宅買賣主要指具有農村集體經濟組織成員資格的出賣人，將本集體土地上建成的房屋轉讓給不具備本經濟組織成員資格的買受人。司法實踐對農村房屋買賣性質及法律效力的判斷沒有統一標準，導致同案不同判的現象居多，這些情況主要反映出對法律的理解不一致，對法理精神的掌握存在分歧。正確處理此類糾紛只能是方法隨著問題走，象清掃房間一樣查究類案角落，發現其中的雜亂，本案融含著如何判斷“效力沖突”、“一事不二”、“同案同裁”、“無訴而判”、“不告不理”、“返還條件”、“信賴利益”、“締約過失”、“利益衡平”、“審判釋明”、“無損無償”等實務問題，通過分層剝離揭示融含在其中的法律理念，致力于追尋價值原則，找到權利義務的連接樞紐，把握思考和推理，在不合規則的方面提出意見，為化解矛盾提供法律思路。
舉案劍指“農村房”
1994年6月16日，海淀王某某與劉某某訂立一份《房屋調劑協議》，王某某及其父親共同為出賣人，將位于北塢村自有房產賣與劉某某居住，時價77000元。房款結清后，王某某將此房交予劉某某，2004年8月份劉出資五十萬翻建此房。2008年政府推進村鎮改造建設，王某某出于利益驅動訴求確認房屋賣買協議無效，法院審理后判決協議無效。法院判決前村委會同劉某某又訂立了“騰退補償協議”，通過此協議，劉某某獲得地上附著物補償款六十萬元，騰退協議還確定劉某某獲得兩處安置樓房。
出賣方啟動“確認合同無效”之訴，問題是未經劉某某起訴或反訴補償的情況下，法院超越訴求判決出賣人賠償買受人七十萬元建房損失；之后出賣人又向法院提請確認“騰退補償協議”無效，法院經審理確認騰退補償協議無效；開發公司介入爭議，訴求劉某某退還此前拿到的六十萬補償款，庭審中劉某某依照“無損失無賠償”原則拒理力爭，法院最終駁回了開發公司的訴訟請求。至截稿時劉某某已花盡了周轉房租，向法院申請執行第一份判決確定的七十萬損失款，法院執行中擬以開發公司的補償款沖抵，劉某某不認可這樣的執行措施致執行程序中止。
劉某某與王某某經歷的四次訴訟及開發公司介入，導致劉某某失去基本居住條件，又面臨預期損失補償無望的境地。
法院審理認定：劉某某不具備購買農村房屋的主體資格，故雙方訂立的購房合同違反了法律法規強制性規定，應認定無效，因買賣行為而取得的財產應相互返還，雙方之間的房屋買賣行為距今多年，現房屋價格顯著增長，如按原購房價返還，顯失公平，法院按照雙方過錯程度、評估數額，依法判定返還數額。依據《合同法》第五十二條五項、第五十八條規定，判決協議無效，劉某某返還給王某某房屋四間，王某某返還給劉某某損失七十萬元。劉某某不服判決，以判決對事實認定適用法律錯誤、評估價過低、應當賠償房屋現值及購房款為由，提出上訴，要求撤銷原審判決。二審法院認為，宅基地使用權轉讓適用土地管理法及相關規定，兩家訂立的協議涉及宅基地轉讓，劉某某系居民戶口，該協議違反國家有關規定，一審判決協議無效并無不當，判決王某某給付劉某某賠償款七十二萬元并無不當，劉某某要求王某某賠償數額過高，本院對過高部分不予支持，判決駁回上訴，維持原判。
2011年9月份開發公司介入訴訟，向法院主張由劉某退還騰房補償費及周轉租金，法院審理后認為，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，依據生效判決，王某某與劉某某簽訂的房屋調劑協議無效，劉與村委會訂立的騰退協議無效，劉某某依騰退協議獲得的補償中，各項補償、補助、獎勵費34萬元，從補償、補助、獎勵內容看是針對房屋的實際騰退人，雖然劉某某與案外人的房屋買賣協議被確認無效，但系拆遷時房屋的實際居住人，并積極配合新農村建設，將房屋交由開發公司拆除，故上述各項補償實際沒有必要返還。對于劉某某獲得的房屋建筑面積的補償款28萬，由于該款系地上物房屋的評估作價款，生效判決雖確定劉某某與案外人之間因房屋調劑協議無效而產生相互返還房屋、支付房屋補償款的義務，但該房屋已被拆除，生效判決尚未履行完畢，地上評估作價款的處理需案外人參與方能解決，故開發公司主張要求該款由劉某某返還，無事實依據，本院不予支持。對于周轉費的主張，亦無事實依據，本院亦不予支持，綜上所述，依據《合同法》第五十八條規定，判決駁回原告要求劉某某返還騰退補償款及安置周轉費的訴訟請求，劉某某拿到此份判決后感慨萬千，長嘆一聲“摸到蘭天一個邊”。
無訴而判遭質疑
劉某某不服兩次判決，向高院提請再審，高院再審時未能審視原審及二審法院程序錯誤的情形，僅對兩審關于合同無效的內容予以挑選式審查。劉某某要求再審的法定情形：⑴、無訴而判；⑵、開庭前涉案標的已滅失，對滅失的房屋判決返還違法；⑶、依據民事訴訟法及最高院關于民事訴訟法解釋規定，庭審中劉某某提出實際損失，法院應組織調解，調解不成的應依法告知另案起訴，二審認定損失過高不予支持，顯系違法。劉某某再審請求符合《民事訴訟法》第一百七十九條第一款（一）、（二）、（四）、（六）、（十）、（十二）、本條第二款規定，對違反法定程序可能影響案件正確判決的情形，人民法院應當再審。再審程序中提出的一項法定理由是兩審法院“無訴而判”，原審原告僅訴求“確認合同無效和返還房產”，原審被告未提賠償損失的反訴請求，法院超越當事人訴求范圍，替代原告作主，判決原告賠償被告少量損失。原審被告未提出反訴時，兩級法院超越當事人主張范圍裁決，明顯違背民事訴訟法規定，再審程序脫離案件實際未能慎審。
劉某某提交的再審證據：⑴：“2009年3月25日原告王某某關于房屋買賣合同無效案件的民事起訴書”，請求事項為：確認原告與被告所簽訂的房屋買賣協議無效，返還宅基地；證明原審原告、二審被上訴人在一審、二審程序中均未提出補償的訴訟請求；兩次超越訴求判王某某賠償劉某某損失的項目違背“不告不理”的司法原則。⑵：“2009年3月25日人民法院訴訟費專用票據收訴訟費35元”；證明訴訟費只有35元，屬于“確認之訴”收費標準，未按損失賠償爭議額收費。說明兩審判項范圍超越請求事項。⑶：“2009年5月27日法院民事開庭筆錄”：卷78頁記錄“請求法院確認原、被告簽訂的買賣協議無效”；證明庭審程序中當事人均未增加訴訟請求。說明原審認定事實錯誤、審判程序違法、適用法律不當。⑷：“（2009）民事判決書”：王某某要求法院依法確認原、被告簽訂的房屋買賣協議無效，返還宅基地。“（2009）民終判決書”表述“要求法院確認王某某與劉簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋”，一審中劉某某答辯稱“不同意王某某的訴訟請求”。判項內容：依據《合同法》第五十二條第五項、第五十八條判決：王某某于判決生效后十五日內補償劉某某七十二萬一千三百八十七元八角。證明在訴訟的整個程序從立案到判決均無增加訴訟請求的內容。⑸：“（2009）民終字第674號判決”表述：劉上訴請求撤銷原判、改判王某某賠償劉經濟損失共計391萬元。二審判理記述“本院經審理，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。二審中劉提交了戶型選擇表復印件，欲證明訴爭房屋拆遷可得200平米的房屋及70多萬元補償款。劉要求王某某賠償經濟損失的數額過高，本院對過高部分不予支持”。表明劉某某在二審提交了新的證據，對評估報告不服。證明審判程序侵害了劉的合法訴權，二審程序認定賠償過高缺乏法律依據，未能依據利益衡平原則審理特殊案件。⑹：“2009年8月17日訂立的《騰退補償安置協議書》”。證明補償項目和金額七十萬元外加兩處94.21平米的樓房，訴訟發生時市場價值至少為370萬元。涉案房屋拆遷時間為2009年8月27日，一審開庭時間為2009年9月23日，判決時間為2009年10月28日，一審判決前涉案標的物已發生滅失事實，失去判決“返還”的法定條件。兩審對已滅失的房屋再判決返還，違背《合同法》第五十八條關于法律上或事實上不能返還的法律規定。
利益失衡何時休
劉某某與王某某發生的“城鎮居民購買農村房屋被判無效案件”，造成劉某某無家可歸境況，針對合同無效后的處理問題，劉某某要求王某某賠償損失，法院卻因前次判決而不予受理，造成兩當事人利益嚴重失衡的現象。
“合同效力”裁判與“損失賠償”請求應屬不同的案件類型，并非同一標的和相同的法律關系，不可按“一事不二”原則處理，應當立案審理，針對法院拒絕立案的理由，劉某某多有意見：⑴、另案起訴有理有據：劉某某主張王某某賠償因“合同無效造成的損失”，雖有此前判決部分損失，但前次判指向的是1994年房屋買賣合同的法律效力問題，并非損失賠償，劉某某此次起訴已扣除上次判決的損失額，增加的賠償屬于簽訂拆遷補償合同造成的新增損失，拆遷補償合同被確認無效后，并未涉及全部損失賠償問題，劉某某有權對因拆遷補償造成的損失另案提起訴訟。⑵、類似案件應類似處理：北京市第二中級人民法院關于宋莊村李某與馬某“農村私有房屋買賣合同效力糾紛”的審判案例，與本案的事實情節、證據材料、法律關系完全一致，宋莊畫家村案件的判決將合同無效后的處理明確告知買受人另案起訴，本案劉某某即未起訴、又未反訴的情況下，法院替代劉某某作主判決損失，屬于無訴而判，實際上是剝奪了劉某某的訴權。北京高院、北京二中法編著《房屋買賣案件裁判思路與操作》第260頁---271頁對合同無效后的處理問題，有明確的法理論證和審判思路指導，雖然我國不實行判例制，但“同案應當同判”的精神和基本裁判思路必須保持一致。⑶、當前的法律研判似乎停留在說明立法目的、設計方案及法律常識方面，缺乏深入探究規范邏輯的理論原點。
利益衡平司法原則應予貫穿到本案當中，《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》明確指出：“此類案件成訴多緣于土地增值以及因房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而起訴，……在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡，買受人確實無房居住的，應當妥善安置”。⑷、根據訴訟標的不同，本案有多個訴訟方向，法院不能一概粗略地按已有裁判不予受理處理：劉某某按不同法律關系擬寫了三份起訴書，既有依據《合同法》第五十八條規定，主張合同無效后造成損失擴大為訴求標的；也有依據《合同法》第四十二條規定，提起締約過失責任糾紛案，要求賠償信賴利益損失；還有根據利益失衡原則，提起拆遷利益賠償案，先后三個訴訟案件，目的都是主張房屋拆遷后“老有所居”的問題。劉某某提起三項不同訴訟，均與已有判決對“確認合同效力案件”為標的的裁判大有不同，依據《民事訴訟法》第一百零八條規定，劉某某的起訴符合立案條件。
同案異判遇折塹
北京市第二中級法院對“畫家村”宋莊李某某案件的裁判要旨“考慮到馬某某作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對于李某某作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。對于李某某信賴利益損失的賠償，考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照馬某某出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李某某要求馬某某賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持”。本案劉某某與王某某之間的案件在法律事實方面與宋莊案情完全等同，法院未經劉某某主張，卻超越王某某的訴訟范圍，無訴裁判王某某賠償七十二萬，劉某某提出上訴后，二審以“損失過高”為由不予支持，實際上反映的是司法監督缺位的問題，審判監督流于形式，導致交易規則審判規則難以得到遵守，二審程序往往把目光更多地放在如何維護一審裁判方面，缺少維護法律價值和法律純潔性的敏銳目光，較少關切制約或糾正錯案。劉某某另案以信賴利益起訴追加賠償，法院不予立案，導致王某某因合同無效而獲得三百萬元的房產與劉某某因此淪為無家可歸者的利益失衡難解的結局。
善良的法律以維護人的基本生存為最低標準，任何人不得在自己的過錯當中獲得利益，這是古老的經典法言，也是人們最樸素的正義觀念。我們的社會只所以需要法官和法院，一個重要的原因就是希望法官們明辨是非，確立人們行為的對錯，使正當行為受到鼓勵和肯定，使有過錯的行為人警惕并承擔相應的法律責任。如果裁判不確定或同案不同判，同樣的情況得不到同樣的處理，就會造成法律不能使人們預見未來的期待，諸如農村賣房人多年前轉讓房產，有利可圖時撕毀協議，利用法律監管空缺謀取利益，可以說這是社會誠信低下難以根治的原因之一。
處理此類案件應堅持以下原則：⑴、尊重歷史照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。⑵、注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。⑶、綜合權衡買賣雙方的利益。要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人。
最高人民法院及北京高院確立的“利益衡平”原則是處理此類案件的基本思路，但在實際貫徹中，需要審判人員全面掌握，把法律變成鮮活的調解社會矛盾的標尺，避免類似事件重演。
律師點評
現代社會中我們可以清楚地發現法律對人們行為的要求越來越高，有過錯者應當承擔責任，有時候即使無過錯也難免其咎，也可能承擔出于公平原則而應承擔的責任，彌補他人損失，以此體現社會正義與公平，人們也會以同樣的眼光判斷法官所作裁決的對與錯。法官在裁案時，必須確立法律上各主體的自由平等，對過錯行為承擔責任，法律絕對不允許一些人通過自己的過錯行為獲得利益或謀取好處，否則就是鼓勵過錯行為。如果不通過法律方式剝奪過錯行為獲得的利益，實際上就是變相縱容，引發社會混亂。美國歷史上曾經有這樣一個案例，埃默爾用毒藥殺害了自己的祖父，只所以這樣，是因為他知道祖父在遺囑中給他留了一大筆遺產，如果祖父改變遺囑，他將一無所得，由于當時法律規定，埃默爾的犯罪行為的法律后果是被判監禁，為了大筆遺產，他寧愿鋌而走險進監獄，為此，法院最終引用“任何人不得從其過錯行為中獲利”的原則剝奪了埃默爾的繼承權。法律責任解決的是已違反法律義務規定或其他行為的公民在什么條件下才能接受制裁與懲罰過錯行為應當承擔法律責任，即使行為人承擔了其過錯行為帶來的法律責任，他由于過錯行為獲得的利益也應該被剝奪或返還給因此受損失的人。
㈠、實體法律要件與“無返還必要”的考查
《合同法》第五十八條規定“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”；第一百一十一條也規定了法律上或事實上不能履行的情形。結合本案情況，在法院判決前訴訟標的已經滅失，不具備返還條件，完全符合“無返還必要”法律要件，裁判時就應當關注這一情況，不能僵化司法。
認定和處理農村房屋買賣合同無效案件的法律后果時，應當依照合同法規定，結合個案具體情況，綜合考慮交易時間長短、有無連環買賣、翻建改擴建、是否面臨拆遷、是否導致無房居住等因素，作出合法合理的裁判，對于出賣人行使權利、履行義務時違背誠信原則的行為，要以承擔相應責任為導向。案中反映出賣人將房屋交付劉某某十八年，房款于買賣當時清結，十八年后，因房屋面臨拆遷，出賣人基于趨利動機起訴要求確認無效并返還房屋，最高人民法院提示對此類訴訟可在確認房屋買賣協議無效的前提下，根據案件具體情況，判決駁回原告（出賣人）返還房屋的訴訟請求。
農村房屋買賣雖然無效，但在此買賣中，出賣方對宅基地使用權已作放棄處分，買受方實際居住，村委會及土地管理部門亦未作出明確處理，買賣當時的法律并未規定禁止轉讓，鑒于訴案具體情況，宣告買賣行為無效的后果已達到警示和規范管理目的，面對出賣人違背誠信獲取利益的行為，應當預以平衡規約，防止行為人從過錯中獲利。因此，宅基地使用權不宜回轉，出賣方要求返還房屋的請求不予支持，據此可判決駁回出賣方的訴請。
㈡、法庭釋明義務不可或缺
程序救濟與實體救濟同樣重要，程序救濟更多關注的是方法和過程，實體救濟關注的是結果，缺乏程序救濟的有效過程，與之相應的實體救濟結果往往不得正果。程序救濟過程并不必然導致實體救濟結果，但失去正當的程序，就難以保障實體的正確。救濟是糾正矯正改正發生或業已造成的傷害、損失或損害的不當行為，如何將救濟的應然狀態轉移到實然狀態，讓權利救濟過程體現存在價值，這是任何司法裁判需要高度重視的。
認定法律事實需要遵循法律規定，司法和執法所要認定的事實是法律所預設的事實，在涉及法律事實認定的法律規定中，除了保障審判公正規則外，還有進一步涉及保障法律事實認定證據真實的規則以及保障人權價值的規則，保障法律事實發現案件真相。本案中只所以發生救濟失衡，原因在于釋明義務沒有很好發揮出來。劉某某在訴訟中沒有委托律師，缺乏訴訟技能，對是否起訴或反訴損害賠償主張不是很了解，審判者有義務對其釋明，從程序救濟上給予提示，防止造成案后訴求遭遇堵門又堵窗的不利后果。
《北京市高級人民法院關于民商事上訴案件改判和發回重審若干問題的意見》第五、對涉及法院審理范圍的民商事上訴案件的審理原則：第二十五條 二審法院應當對當事人上訴請求的有關事實和適用法律進行審理，不應超出一審判決認定事實和判決主文內容，或者超出當事人在一審的訴訟請求進行審理。第二十三條 一審法院應當在當事人的訴訟請求范圍內，對案件事實和證據進行審理。對于當事人在一審中已依法定程序提出的或者增加的訴訟請求，一審法院遺漏審理、判決的，二審法院可根據當事人自愿的原則進行調解，調解不成的應當發回重審。《民事訴訟法》第一百五十一條規定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查；《最高人民法院關于民事經濟審判方式改革問題的若干規定》第三十五條規定，第二審案件的審理范圍應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查。根據上述規定，高院就一、二審法院的案件審理范圍確定了以下原則：一審法院應當在當事人的訴訟請求范圍內，對案件事實和證據進行審理。二審法院應當對當事人上訴請求的有關事實和適用法律進行審理，不應超出一審判決認定事實和判決主文內容；《民事訴訟法若干問題的意見》第一百八十四條規定，二審程序中被告提出訴訟請求，二審人民法院可以根據當事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或反訴進行調解，調解不成的，告知當事人另行起訴。
㈢、同案同判方顯司法公正
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