[ 張生貴 ]——(2011-10-29) / 已閱10151次
城居購買農(nóng)房 居所如何保障
“北塢”七旬老人遭遇“宋莊”同案不同判
【導(dǎo)讀提示】
善良的法律是以維護(hù)人的基本生存為最低標(biāo)準(zhǔn)，任何人不得在自己的過錯當(dāng)中獲得利益，這是古老的經(jīng)典法言，也是人們最樸素的正義觀念，我們只所以需要法官和法院，一個重要的原因就是希望法官們明辨是非，確立人們行為的對錯，使正當(dāng)行為受到鼓勵和肯定，使有過錯的行為人提高警惕并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。過錯行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，即使行為人承擔(dān)了其過錯行為帶來的法律責(zé)任，他由于過錯行為獲得的利益也應(yīng)該被剝奪或返還給因此受損失的人。
現(xiàn)代社會中我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)法律對人們行為的要求越來越高，有過錯者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，有時候即使無過錯也難免其咎，也可能承擔(dān)出于公平原則而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，彌補(bǔ)他人損失，以此體現(xiàn)社會正義與公平，人們也會以同樣的眼光判斷法官所作裁決的對與錯，法官在裁案時，必須確立法律上各主體的自由平等，并且對過錯行為承擔(dān)責(zé)任，法律絕對不允許一些人通過自己的過錯行為獲得利益或謀取好處，否則就是鼓勵過錯行為，如果不通過法律方式剝奪過錯行為獲得的利益，實(shí)際上就是變相縱容，引發(fā)社會混亂。美國歷史上曾經(jīng)有這樣一個案例，埃默爾在紐約用毒藥殺害了自己的祖父，只所以這樣，是因為他知道祖父在遺囑中給他留了一大筆遺產(chǎn)，如果祖父改變遺囑，他將一無所得，由于當(dāng)時法律規(guī)定，埃默爾的犯罪行為的法律后果是被判監(jiān)禁，為了大筆遺產(chǎn)，他寧愿鋌而走險進(jìn)監(jiān)獄，為此，法院最終引用任何人不得從其過錯行為中獲利的原則剝奪了埃默爾的繼承權(quán)。
呈現(xiàn)在眼前的案件，顯然沒有確立這樣的原則，導(dǎo)致諸如農(nóng)村賣房人多年前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，見有利可圖時又反悔協(xié)議，利用法律監(jiān)管空缺謀取利益，可以說這是社會誠信低下、各種腐敗現(xiàn)象難以根治的原因之一，因此，及時將這一原則貫徹到我國的立法、司法、執(zhí)法各個環(huán)節(jié)當(dāng)中，對當(dāng)前法治建設(shè)意義重大。
最高人民法院及北京高院確立的利益衡平原則，是處理此類案件的基本思路，但在實(shí)際貫徹中，需要審判人員全面掌握，把法律變成鮮活的調(diào)解社會矛盾的標(biāo)尺，避免類似事件重演。
一、基本情況及案件性質(zhì)--------爭奪拆遷利益惹官司：
1994年6月16日，海淀王某某與劉某某訂立一份《房屋調(diào)劑協(xié)議》，王某某及其父親共同將位于海淀北塢村自有房產(chǎn)賣與劉家人居住，時價77000元。房款結(jié)清后，王家人將此房交予劉家，2004年8月份劉國出資五十萬翻建了此房。
2008年政府主導(dǎo)四季青推進(jìn)村鎮(zhèn)改造建設(shè)，王家出于利益驅(qū)動，訴求確認(rèn)房屋賣買協(xié)議無效，法院審理后判決協(xié)議無效。法院庭審判決前，村委會同劉家人訂立了騰退補(bǔ)償協(xié)議，劉家因此得到地上附著物補(bǔ)償款六十萬元，另根據(jù)騰退協(xié)議獲得兩處樓房。
出賣方提起的關(guān)于房屋調(diào)劑協(xié)議效力案件當(dāng)中，未經(jīng)劉家起訴或反訴補(bǔ)償?shù)那闆r下，法院作出超越訴訟請求的判決；出賣人第二集啟動的騰退補(bǔ)償協(xié)議效力案件中，法院未能確認(rèn)實(shí)際住房人的獎勵及周轉(zhuǎn)費(fèi)條款有效；關(guān)于村委會訴求退還補(bǔ)償款案件中，經(jīng)劉家拒理力爭，法院駁回了村委會的訴訟請求。
截止目前，劉家無房居住，租房已經(jīng)花盡了補(bǔ)償，劉家要求執(zhí)行最先判決的七十萬損失款，但法院執(zhí)行中抵頂村委會補(bǔ)償后只付八萬元，老劉未認(rèn)可這樣的執(zhí)行措施。劉家與王家經(jīng)歷的四次訴訟及村委會介入訴訟，致劉家失去基本居住條件，又面臨補(bǔ)償無望的境地。
二、原審法院審裁結(jié)論-------有違誠信過錯人反獲暴利：
原審法院經(jīng)審理后認(rèn)定，劉家不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格，故雙方訂立的購房合同違反了法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效，因買賣行為而取得的財產(chǎn)應(yīng)相互返還，因雙方之間的房屋買賣行為距今多年，現(xiàn)房屋價格顯著增長，如按原購房價返還，顯失公平，法院按照雙方過錯程度、評估數(shù)額，依法判定返還數(shù)額，綜上所述，依據(jù)合同法第五十二條五項、第五十八條規(guī)定，判決協(xié)議無效，雙方返還。
三、當(dāng)事人上訴及答辯---------公民的房產(chǎn)誰作主：
劉家不服判決，以該判決對事實(shí)認(rèn)定錯誤、適用法律錯誤、評估價過低、應(yīng)當(dāng)賠償房屋現(xiàn)值及購房款為由，提出上訴，要求撤銷原審判決。
四、終審法院裁判情況---------有錯為何難糾偏：
二審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，適用國家土地管理法及國家相關(guān)規(guī)定，兩家訂立的協(xié)議涉及宅基地轉(zhuǎn)讓，劉家系居民戶口，該協(xié)議違反國家有關(guān)規(guī)定，一審判決協(xié)議無效并無不當(dāng)，判決王家給付劉家賠償款七十二萬元并無不當(dāng)，劉家要求王家賠償數(shù)額過高，本院對過高部分不予支持，判決駁回上訴，維持原判。
五、村委會趁虛提起訴訟--------屋漏又遭連陰雨：
2011年北塢村委會介入訴訟，向法院主張由劉某退還騰房償補(bǔ)費(fèi)，法院審理后認(rèn)為，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)拆價補(bǔ)償，依據(jù)生效判決，王家與劉家簽訂的房屋調(diào)劑協(xié)議無效，劉某與村委會訂立的騰退協(xié)議無效，劉家依騰退協(xié)議獲得的補(bǔ)償中，其中各項補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵費(fèi)34萬元，從其補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵內(nèi)容看，是針對房屋的實(shí)際騰退人，雖然劉家與案外人的房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效，但其系拆遷房屋時房屋的實(shí)際居住人，并積要配合新農(nóng)村建設(shè)，將房屋交由頤泉公司拆除，故上述各項補(bǔ)償實(shí)際沒有必要返還。對于劉家獲得的房屋建筑面積的補(bǔ)償款28萬，由于該款系地上物房屋的評估作價款，生效判決雖確定劉家與案外人之間因房屋調(diào)劑協(xié)議無效而產(chǎn)生相互返還房屋、支付房屋補(bǔ)償款的義務(wù)，但該房屋已被拆除，生效判決尚未履行完畢，故地上評估作價款的處理需案外人參與方能解決，故村委主張要求該款由劉家返還，無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。對于周轉(zhuǎn)費(fèi)的主張，亦無事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持，綜上所述，依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，判決駁回原告要求劉家返還騰退補(bǔ)償款及安置周轉(zhuǎn)費(fèi)的訴訟請求。
六、再審程序中高院有意回避爭議焦點(diǎn)-------利益失衡何時休：
劉家人不服兩次判決，向高院提請再審，但高院再審程序未能審查程序錯誤的事實(shí)，僅對兩審事實(shí)中合同無效的內(nèi)容予以走過場一樣的審查了事。劉家要求再審的法定情形：①、無訴而判；②、開庭審理前涉案標(biāo)的已滅失，對滅失的房屋再判決返還的作法違法；③、依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于民事訴訟法司法解釋規(guī)定，針對庭審中劉家人提出的實(shí)際損失，法院應(yīng)組織調(diào)解，調(diào)解不成的應(yīng)依法告知另案起訴，兩審判理認(rèn)定損失過高不予支持，顯系程序違法。劉家再審請求符合《民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（一）項（有新證據(jù)足以推翻原判決）、第（二）項（原判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明）、第四項（原判決認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證）、第六項（原判決適用法律確有錯誤）、第十項（違反法律規(guī)定，剝奪當(dāng)事人辯論權(quán)的）、第十二項（原判決超出訴訟請求的）；第二款，對違反法定程序可能影響案件正確判決的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)再審。
再審的其中一項重要理由是兩審法院無訴而判，即原審原告僅訴確認(rèn)合同無效和返還房產(chǎn)，原審被告未提反訴，法院超越當(dāng)事人訴求范圍，替代原告作主，判決原告賠償給被告少量損失，高院再審脫離案件實(shí)際。原審被告未提出反訴，兩級法院擅自替當(dāng)事人作主，超越當(dāng)事人主張的范圍，違背民事訴訟法規(guī)定。
再審程序當(dāng)中提交過的證據(jù)情況：證據(jù)之一：民事起訴書（2009年3月25日原告王某某關(guān)于房屋買賣合同無效案件）：請求事項：確認(rèn)原告與被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還宅基地）（來源于來源于海民初字第10573號民事判決卷）；證明內(nèi)容：原審原告二審被上訴人在一審、二審程序中均未提出補(bǔ)償?shù)脑V訟請求事項；證明事項：兩審判決王某某賠償損失的內(nèi)容違背不告不理的司法原則，屬于超越當(dāng)事人訴訟請求的裁判。證據(jù)之二：人民法院訴訟費(fèi)專用票據(jù)，2009年3月25日收訴訟費(fèi)35元；證明內(nèi)容：訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有35元，屬于確認(rèn)之訴的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未按損失賠償爭議額收費(fèi)。證明事項：兩審判決的審理范圍嚴(yán)重超越請求事項。證據(jù)之三：2009年5月27日法院民事開庭筆錄：卷77頁78頁上標(biāo)第五行：“請求法院確認(rèn)原、被告簽訂的買賣協(xié)議無效”；9月23日卷81頁下標(biāo)第10行 審：雙方發(fā)表辯論意見。三原：同起訴意見，依法確認(rèn)買賣合同無效，要求返還房屋，訴訟費(fèi)被告承擔(dān)。證明內(nèi)容：庭審程序中未增加訴訟請求，未追加當(dāng)事人。證明事項：原審認(rèn)定事實(shí)錯誤、審判程序違法、適用法律錯誤。證據(jù)之四：（2009）民事判決第二頁第6行：王某某要求法院依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還宅基地。2009民終判決書：第2頁上標(biāo)第5行：“要求法院確認(rèn)王某某與劉簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還宅基地房屋”，劉在一審中答辯稱“不同意王某某的訴訟請求。判決內(nèi)容：依據(jù)合同法第五十二條第五項、第五十八條判決：王某某判決生效后十五日內(nèi)補(bǔ)償劉七十二萬一千三百八十七元八角。證明內(nèi)容：訴訟的整個程序從立案到判決均無增加訴訟請求及追加當(dāng)事人的內(nèi)容。證明事項：兩審程序嚴(yán)重違法，認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律不當(dāng)。證據(jù)之五：（2009）民終字第674號判決第4頁上標(biāo)第一行：劉上訴請求是撤銷原判、改判王某某賠償劉經(jīng)濟(jì)損失300萬元，補(bǔ)償、賠償共計391萬元。第4頁第三段：本院經(jīng)審理，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二審中劉提交了戶型選擇表復(fù)印件，欲證明訴爭房屋拆遷可得200平米的房屋及70多萬元的補(bǔ)償款。第5頁上標(biāo)第二行：劉要求王某某賠償經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)額過高，本院對過高部分不予支持。證明內(nèi)容：劉在二審中提交了新的證據(jù)，對評估報告不服，請求合法合理。證明事項：審判程序侵害了劉的合法訴權(quán)，二審程序中認(rèn)定賠償過高缺乏法律依據(jù)，未能依據(jù)利益衡平原則審理特殊案件。證據(jù)之六：《騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書》2009年8月17日訂立（新證據(jù)）。證明內(nèi)容：補(bǔ)償項目和金額七十萬元外加兩處94.21平米的樓房，訴訟發(fā)生時的市場價值至少為370萬元。涉案房屋拆遷時間為2009年8月27日，一審開庭時間為2009年9月23日，判決時間為2009年10月28日，一審判決前涉案標(biāo)的物即已發(fā)生滅失的事實(shí)，失去“返還”判決的法定條件。證明事項：因此給劉家造成的損失在370萬元；兩審對已經(jīng)滅失的房屋再判決返還，違背合同法五十八條關(guān)于法律上或事實(shí)上不能返還的法律規(guī)定。證據(jù)之七：給市委市府的請示意見；本案起因于政府主導(dǎo)拆遷。
七、兩次另訴難立案---------居住保障訴求無門：
劉家準(zhǔn)備了多份起訴書，即有依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，主張合同無效后的造成損失擴(kuò)大為標(biāo)的；也有依據(jù)《合同法》第四十二條規(guī)定，提起締約過失責(zé)任糾紛案，要求賠償信賴?yán)鎿p失；還有根據(jù)利益失衡原則，提起賠償拆遷利益賠償案，先后三個訴訟案件，目的都是主張房屋拆遷后老有所居的問題。劉家提起三項不同訴訟，均與已有判決對“確認(rèn)合同效力案件”為標(biāo)的的裁判大有不同，依據(jù)民事訴訟法第一百零八條規(guī)定，劉家的起訴符合立案條件。
八、律師對本案事實(shí)及法律適用分析-------同案不同判折塹社會效果：
1、實(shí)體問題：
根據(jù)合同法五十八條關(guān)于無返還必要的規(guī)定，房屋交付申請人實(shí)際入住十八年，且房款早已付清，因房屋面臨拆遷，出賣人出于趨利動機(jī)而起訴要求確認(rèn)無效并返還房屋，最高人民法院專家意見是對此類訴訟可在確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效的前提下，根據(jù)案件具體情況，判決駁回原告（出賣人）的返還房屋的訴訟請求，該農(nóng)村房屋買賣雖然無效，但在此買賣中，出賣方對基宅基地使用權(quán)已作放棄處分，買受方實(shí)際居住，村委會及土地管理部門亦未作出明確處理，買賣當(dāng)時的法律并未規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓，鑒于訴案具體情況，宅基地使用權(quán)不宜回轉(zhuǎn)，出賣方要求返還房屋的請求不予支持，據(jù)此可判決駁回出賣方的訴請。
2、程序問題：
《北京市高級人民法院關(guān)于民商事上訴案件改判和發(fā)回重審若干問題的意見》第五、對涉及法院審理范圍的民商事上訴案件的審理原則：第二十五條 二審法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理，不應(yīng)超出一審判決認(rèn)定事實(shí)和判決主文內(nèi)容，或者超出當(dāng)事人在一審的訴訟請求進(jìn)行審理。第二十三條 一審法院應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的訴訟請求范圍內(nèi)，對案件事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行審理。對于當(dāng)事人在一審中已依法定程序提出的或者增加的訴訟請求，一審法院遺漏審理、判決的，二審法院可根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則進(jìn)行調(diào)解，但調(diào)解不成的應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審�！睹袷略V訟法》第151條規(guī)定，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。《最高人民法院關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問題的若干規(guī)定》第35條規(guī)定，第二審案件的審理范圍應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請求的范圍進(jìn)行，當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審查。根據(jù)上述規(guī)定，北京高院就一、二審法院的案件審理范圍確定了以下原則：一審法院應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的訴訟請求范圍內(nèi)，對案件事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行審理。二審法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理，不應(yīng)超出一審判決認(rèn)定事實(shí)和判決主文內(nèi)容。《民事訴訟法若干問題的意見》第184條規(guī)定，二審程序中被告提出訴訟請求，二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴�！逗贤ā返谖迨藯l、不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償；第一百一十一條規(guī)定；法律上或事實(shí)上不能履行的。
3、社會效果問題：
王家人早年高價出讓房屋，十八年后見有利可圖時惡意訴訟，對協(xié)議無效承擔(dān)主要過錯，針對房屋拆遷現(xiàn)價，出賣方只能依其過錯責(zé)任獲得較少利益，兩審判決使得違法過錯的出賣方獲得更多的利益，此判明顯違背法律規(guī)定，根據(jù)任何人不得在自身過錯中受益的司法原則，參照北京市二中院對宋莊案件的處理原則，根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償利益情況，賦予劉家通過反訴或另案起訴獲得現(xiàn)值利益的救濟(jì)權(quán)，實(shí)現(xiàn)司法對惡意訴訟的規(guī)范功能。
4、法律理由問題：
劉家主張王家賠償因“合同無效造成的損失”，雖有此前判決部分損失，但劉家此次起訴已扣除上次判決的損失額七十萬元，增加的賠償屬于簽訂拆遷補(bǔ)償合同造成的新增損失，拆遷補(bǔ)償合同被確認(rèn)無效后，并未涉及全部的損失賠償問題，劉家有權(quán)對因拆遷補(bǔ)償造成的損失另案提起訴訟。
類似案件應(yīng)類似處理：北京市第二中級人民法院關(guān)于宋莊畫家村李某與馬某“農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛案”的審判案例，與本案的事實(shí)情節(jié)、證據(jù)材料、法律關(guān)系完全一致，宋莊畫家村案件的判決將合同無效后的處理明確告知買受人另案起訴，本案劉家即未起訴、又未反訴的情況下，法院替代劉家作主判決損失，屬于無訴而判，實(shí)際上是剝奪了劉家的訴權(quán)。北京高院、北京二中法編寫《房屋買賣案件裁判思路與操作》第260頁---271頁對合同無效后的處理問題，有明確的法理論證和審判思路指導(dǎo)，雖然我國不實(shí)行判例制，但“同案應(yīng)當(dāng)同判”的精神和基本裁判思路必須保持基本一致。
5、基本原則問題：
利益衡平司法原則應(yīng)予貫穿到本案當(dāng)中：《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》明確指出，“此類案件成訴多緣于土地增值以及因房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而起訴，……在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出買人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡，買受人確實(shí)無房居住的，應(yīng)當(dāng)妥善安置”。
