[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱13957次
【前注】面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，中央政府早在幾年前就已經(jīng)意識(shí)到已經(jīng)到了必須采取調(diào)控措施的時(shí)候，目前政府已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)了若干調(diào)控政策，力求逐步達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)，逐步消減房市風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房市價(jià)格，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序的最終目標(biāo)。本文針對(duì)政府推出的若干政策，從法律視角進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的若干法律規(guī)制意見，以供參考。
關(guān)鍵詞：主體資格 利潤公式 經(jīng)濟(jì)底座 經(jīng)濟(jì)過熱 法律規(guī)制 陰陽合同
一、中央政府推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控政策
中央政府房市調(diào)控政策主要涉及以下方面：
1、房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；
2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；
3、商業(yè)銀行暫停發(fā)放不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購房貸款；
4、貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；
5、貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；
6、商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。
7、支持房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程貸款；
8、對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查；
9、增加住房有效供給，房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量；
10、落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策；
11、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)、制定支持公共租賃住房建設(shè)貸款政策；
12、查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為
13、查辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。
二、關(guān)于政府房市調(diào)控政策內(nèi)容的法律分析
根據(jù)本文前述歸納的政府出臺(tái)的13個(gè)方面的房市調(diào)控政策，本文從以下若干方面進(jìn)行法律分析：
1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購買方的調(diào)控：
本文歸納的政府政策第1、2、3、4、5項(xiàng)，主要針對(duì)房產(chǎn)購買方，在房產(chǎn)貸款購買數(shù)量、貸款購買條件、貸款購買者資格等方面對(duì)房產(chǎn)購買方進(jìn)行了較為嚴(yán)格的限制，尤其是提高第一套房貸款首付比例，大幅增加第二套房貸款成本、禁止第三套房貸款，從很大程度上遏制了投機(jī)者，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格具有不可忽視的作用。
2、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售方的調(diào)控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13項(xiàng)，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即房產(chǎn)銷售方。涉及政策可以用一句話總結(jié)：堅(jiān)決支持承建中低價(jià)位民生工程和政策性安居工程房地產(chǎn)企業(yè)，堅(jiān)決打擊唯利是圖和惡意對(duì)抗國家房市調(diào)控政策的房地產(chǎn)企業(yè)。
3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)方的調(diào)控：
本文涉及政策第12項(xiàng)，主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方，在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是城市二手房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)紀(jì)公司對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響是非常巨大的，大中城市的二手房交易絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成為我國二手房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量，中央政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方的調(diào)控和管理是明智的，也是必須的。
4、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)和政府政策的調(diào)控：
本文涉及政策第9項(xiàng)，主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)鏈和地方政府政策，該項(xiàng)的執(zhí)行必須因地制宜，主要由地方政府根據(jù)實(shí)際情況執(zhí)行。同時(shí)該項(xiàng)政策制定能夠切實(shí)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，證據(jù)政策基于從源頭上保障供應(yīng)，從政策上有效調(diào)控，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而持續(xù)帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、政府調(diào)控的主要途徑：
從本文歸納的政府13項(xiàng)政策看，政府調(diào)控的主要途徑是通過商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)控，所使用的主要調(diào)控類型屬于間接調(diào)控，所運(yùn)用的主要調(diào)控方式屬于漸進(jìn)性調(diào)控。
三、逐步建立房市調(diào)控的目標(biāo)體系和法律規(guī)范制度
1、房市調(diào)控目標(biāo)體系：
本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控應(yīng)當(dāng)設(shè)立一系列的調(diào)控目標(biāo)，并歸結(jié)設(shè)置成為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)體系。目標(biāo)和目標(biāo)體系的設(shè)置基礎(chǔ)、原則、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)指數(shù)，尤其是涉及價(jià)值利潤比率、成本利潤比率、不動(dòng)產(chǎn)基數(shù)比率，是設(shè)置調(diào)控目標(biāo)和目標(biāo)體系的重中之重。
例如，房產(chǎn)建造（包括建筑商和監(jiān)理）的土木成本價(jià)值數(shù)據(jù)是20，政府稅費(fèi)和土地價(jià)值數(shù)據(jù)是20，房產(chǎn)商運(yùn)營成本（人員工資、策劃、營銷等）價(jià)值數(shù)據(jù)是10，房屋成本定價(jià)數(shù)據(jù)50，市場(chǎng)售價(jià)100，則成本利潤比為100%（實(shí)現(xiàn)利潤的期限為利潤周期，在相同的經(jīng)濟(jì)指數(shù)下，利潤周期越短，則利潤產(chǎn)生能力越高），根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值利潤公式，當(dāng)成本利潤超過100%時(shí)，即可以稱之為經(jīng)濟(jì)過熱，結(jié)合區(qū)域供需能力及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和運(yùn)行特性等經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)即可以判斷該地區(qū)的房市是否存在經(jīng)濟(jì)泡沫。基于此，政府調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)基于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，在保障企業(yè)合理利潤的基礎(chǔ)上，逐步建立一系列調(diào)控目標(biāo)或目標(biāo)體系，以保障基礎(chǔ)價(jià)值，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行底座（社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值占國民經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量的比例越高，國家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)相應(yīng)越高），防止經(jīng)濟(jì)鏈斷裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生，力使國家公民和團(tuán)體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活穩(wěn)定、有序發(fā)展。
2、房市調(diào)控法律規(guī)范制度：
本文認(rèn)為，要從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房市價(jià)格盲目攀升的問題，僅僅從間接因素和政策調(diào)整入手是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)當(dāng)考慮基于合理的目標(biāo)體系，從根本上著手，從法律規(guī)范制度角度進(jìn)行直接的法律規(guī)制。
本文認(rèn)為，政府進(jìn)行間接調(diào)控，實(shí)施一系列調(diào)控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同時(shí)也為制定法律規(guī)范制度奠定了良好的基礎(chǔ)，目前可以考慮論證并逐步建立長(zhǎng)久、穩(wěn)定的法律機(jī)制，以更穩(wěn)妥的解決房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控問題。
基于以上論述，本文提出以下可以用于調(diào)控房市的法律規(guī)范制度：
�。�1）避免一味調(diào)控，注重引導(dǎo)，合理設(shè)計(jì)城市布局，正確引導(dǎo)人才和人口流向，注重農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口。設(shè)計(jì)、論證、逐步制定切實(shí)可行的城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和居民管理法律法規(guī)，運(yùn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和社會(huì)學(xué)原理指導(dǎo)城市發(fā)展，從科學(xué)和法律大環(huán)境中解決城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題。
（2）借鑒國外房市調(diào)控制度并頒布相關(guān)法律。例如新加坡的租屋制度，從根本上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率僅是暫時(shí)的，20年到30年的房屋建設(shè)周期更是對(duì)國家資源的極度浪費(fèi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，應(yīng)當(dāng)著重支持科技、實(shí)業(yè)和切實(shí)提高居民生活水平的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，避免城市居民都變成房奴，從而帶來某種程度的社會(huì)經(jīng)濟(jì)隱患。
�。�3）設(shè)置房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易、使用規(guī)制并法制化。例如在所在城市工作滿一定年限方可取得購房資格，房屋購置后空置一定時(shí)限收歸國有，房屋出租必須區(qū)域登記征稅，購買新房必須在規(guī)定期限內(nèi)出售原住房，房產(chǎn)出售必須繳納個(gè)人所得稅，房屋價(jià)值法定評(píng)估和重罰陰陽合同雙方，房產(chǎn)贈(zèng)與及繼承必須征稅……
綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的最終目的是穩(wěn)定房市經(jīng)濟(jì)，保障居民居住權(quán)，維護(hù)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)秩序。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)者和炒房者，將炒作房地產(chǎn)的資金引入股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，僅僅依靠炒作房地產(chǎn)，國家經(jīng)濟(jì)從根本上無法得到長(zhǎng)久和真正發(fā)展，國家和政府只有進(jìn)行有效調(diào)控和引導(dǎo)，真正制定并落實(shí)惠民法律法規(guī)，保障民生，從而保障確實(shí)有購房需求的居民有房可買且能夠買得起房，國家經(jīng)濟(jì)方可穩(wěn)固發(fā)展。
參考文件：
中央電視臺(tái)新聞聯(lián)播、新民網(wǎng)、北京晚報(bào)關(guān)于房市調(diào)控的報(bào)道；
作者：北京市兆中律師事務(wù)所 朱士利 律師 郵箱：zsldls@126.com
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