[ 武志國 ]——(2010-9-16) / 已閱23051次
關于工程保修期與商品房質保期的若干法律問題
武志國
2010年5月4日，住房和城鄉建設部頒布的《關于進一步強化住宅工程質量管理和責任的通知》（建市[2010]68號）規定：建設單位要嚴格履行項目用地許可、規劃許可、招投標、施工圖審查、施工許可、委托監理、質量安全監督、工程竣工驗收、工程技術檔案移交、工程質量保修等法定職責，依法承擔住宅工程質量的全面管理責任。要保證合理的工期和造價，嚴格執行有關工程建設標準，確保住宅工程質量。施工單位要嚴格按照經審查合格的施工圖設計文件和施工技術標準進行施工，對住宅工程的施工質量依法承擔責任。要對施工或者竣工驗收中出現質量問題的住宅工程負責返修，對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規定承擔保修責任。
一、施工單位應對建設工程在保修范圍和保修期限內發生的質量問題，向建設單位履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
建筑工程實行質量保修制度。建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
國務院《建設工程質量管理條例》第三十九條、第四十條以及建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定：建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等；在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
鑒于上述規定，保修期指是建設工程承包單位對所承包工程承擔保修責任的期限。該期限可由雙方在合同中自行約定，但不應違背《建設工程質量管理條例》對最短期限的強制性規定，未明確最短期限的項目可由雙方自由約定。承發包合同完全可以約定長于上述最短期限的保修期限，建設單位可在綜合考慮成本等允許的情況下與施工單位爭取約定較長的保修期限。
二、缺陷責任期與保修期兩個概念有一定區別，缺陷責任期本質是預留質保金的期限，承發包合同對此等約定應避免混淆
建設部《建設工程質量保證金管理暫行辦法》第二條、第五條規定：“本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發、承包雙方在合同中約定。缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計�！薄�
因此，缺陷責任期的本質是扣留質保金的期限，具體期限由承發包雙方約定，而保修期是承包人對工程承擔保修責任的一個期限，質量缺陷責任期包含在質保期內，缺陷責任期與保修期的區別還是比較明顯的。建設單位在承發包合同應避免只約定質保期未約定缺陷責任期的情形。
三、房地產開發企業對所售商品房向購房人承擔質量保修責任的期限也不同于建設工程施工承包單位向房地產開發企業承擔的工程保修期，后者的長短也受相關規定約束。
房地產開發企業應對所售商品房承擔質量保修責任。
建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）第五條第三項、第六條規定：正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于上述規定的期限。國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。
同時，建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任的期限從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
鑒于上述規定，應注意：1）商品住宅的保修期限不低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；2）前述存續期少于《規定》確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
因此，施工承包方向開發商承諾的質保期與開發商向購房人承諾的質保期起算期限和長短的不同，一旦商品房未及時銷售，則會發生施工承包方向開發商承擔的保修期的存續期不足開發商應按《規定》向購房人承擔的最低保修期。
上述規定雖具有一定強制性，但并非效力性規定，開發商可以和購房人在商品房買賣合同補充協議及住宅質量保證書明確約定“商品住宅的保修期限等于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期”，按理分析，此等約定是合同雙方自愿的意思表示，不應被認定無效，當然現實中也有一些法院判定此等約定無效的情形。但如此約定的風險也僅限于被判定無效，因此仍可以考慮安排上述約定，以嘗試減輕建設單位的保修負擔。
開發商可能會宣告清算，所以存在房地產開發商的存續期限短于開發商對商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，應由其股東承擔對購房者的違約責任，股東僅在其清算所得范圍內承擔有限責任。
開發商能否通過約定將保修的責任轉嫁給施工單位呢，筆者以為，從法理上講，通過三方約定的方式可以轉嫁，實踐中可能也不好操作，施工單位和購房人未必同意。
購房者針對房屋質量問題向建設單位提起訴訟要求賠償的，建設單位可以申請法院追加施工單位列為第三人，法院在查清事實的基礎上，可以直接判決施工單位承擔賠償責任。如果構成質量侵權的話，筆者以為購房人可以直接起訴開發商和施工單位作為共同被告。正如《侵權責任法》第八十六條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。因其他責任人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由其他責任人承擔侵權責任。”
四、建設單位未及時向施工單位發出保修通知，建設單位擅自自行進行維修或者委托第三方維修后保修責任的認定
《房屋建筑工程質量保修辦法》（中華人民共和國建設部令第80號）（下稱《辦法》）規定：
�。�1）房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷的，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修（《辦法》第九條）
�。�2）保修完成后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當地建設行政主管部門備案（《辦法》第十一條）。
�。�3）施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任（《辦法》第十二條）。
建設單位要求施工單位支付保修期間的工程維修費用應當同時符合以下三個條件：一是合同約定的保修期內存在工程質量缺陷；二是質量缺陷的責任方為承包人；三是建設單位已向施工單位發出保修通知（筆者以為通知之時雖然過了質保期，但是質量瑕疵是在保修期限內出現質量缺陷的，施工單位仍應承擔維保責任，如因遲延通知擴大的損失可以免責）。建設單位應當能證明以上事實，可現實中建設單位的證據往往不能證明上述三個方面，事過境遷舉證難度大，不夠重視舉證能力差。
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