[ 武志國 ]——(2010-9-15) / 已閱14768次
房地產開發企業逾期交付商品房的違約責任的承擔——《天津市商品房買賣合同》第五條的理解和適用
武志國
本以為商品房買賣合同示范文本當中的違約責任條款，只要存在違約事實，那么違約金的計算標準是很明確，很容易計算的。
一、實踐中各地商品房買賣合同示范文本對逾期交付房屋的違約金標準
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕７號）第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”
自2004年1月1日起執行的《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》（銀發〔2003〕251號）規定“三、關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50％-100％。對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。”人民銀行將此規定出臺之后，其實就無法直接適用金融機構計收逾期貸款利息的標準來計算逾期付款的違約金了。
實踐中，各地商品房買賣合同示范文本對逾期交付房屋的違約金標準都有規定。因此也就排除了“有關主 管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”的可能，也就使違約金的計算變得簡單容易操作。
二、《天津市商品房買賣合同》第五條有關逾期交付商品房的處理實踐中竟然有不同看法
2009年8月20日啟用的《天津市商品房買賣合同》（JF－2000－009）規定如下：
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在 90 日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下列第 1 種約定，追究甲方違約責任：
1、合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的 ‱向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的 1 ‱向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。
3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
有法官和律師認為，假設2010年8月17日之時開發商逾期交房達到110天（超過90天時），那么開發商的違約責任應當是：先按銀行同期貸款利率計算計算90天的利息，然后從逾期第91天起算每日按商品房價款的 1 ‱，共承擔20天的違約金。筆者對此觀點（簡稱“累加觀點”）很難理解，但是考慮到有一些人持有如此看法，有些多余又專門分析一下。
筆者以為，《天津市商品房買賣合同》示范文本，基于公平合理的原則，根據違約時間的長短分別按兩種情形處理（“逾期在 日內”和“逾期超過 日”），第五條第一款和第二款分別是針對兩種不同情形分別作出的規定，對于第二種情形也給了兩種以上的選擇（包括合同繼續履行和購房人解除合同），因此不會得出上述“累加觀點”。而且也不符合常理，人民銀行同期貸款基準利率為4.86%（年利率），折算為日利率為0.0133%（日萬分之1.33），這樣會發現逾期時間越長反而違約標準下降，有為《天津市商品房買賣合同》的本意，“利息+違約金”很好地體現了補償損失并適當懲罰的違約金構成。因此，“累加觀點”確實站不住腳！另可參考建設部和國家工商總局、以及重慶市出臺的范本。
《商品房買賣合同》（GF-2000-0171）
第九條 出賣人逾期交房的違約責任。
除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過90日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿的違約金，合同繼續履行；
(2)逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
《重慶市商品房買賣合同》（2008年8月1日啟用）
第九條 甲方逾期交房的違約責任。
除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第 1 種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之內，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之 的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過 日（與本條第1款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付房價款及利息（按銀行同期貸款利率計算），并按乙方已付房價款百分之 向乙方支付違約金。乙方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之 的違約金（該比率應不小于本條第1款第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金。
2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
三、關于逾期貸款利息的理解與適用
實踐中，2009年8月20日啟用的《天津市商品房買賣合同》（JF－2000－009）第五條規定購房人有權向甲方追究已付款利息，按銀行同期貸款利率計算。可是“銀行同期貸款利率”又如何理解，實踐中也是有爭議的：
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