[ 張生貴 ]——(2010-4-30) / 已閱11609次
商場租賃換來十年訴訟
張生貴
一、商場的命運：
早在1996年夏天，因我是商場的場長，參加了當時承租方食品欲承租我商場的談判會，還清楚的記得當時的情景：經原農場局黨委書記兼場長候某同志介紹與承租方食品公司的董事長及總經理相識，并直接提出租用我商場的意向，當時我們場對此的興趣不大，因商場已經按柜臺和區域分別租給二十幾個商戶從事服裝、皮貨、家電等銷售，每年穩獲租金400—420萬元左右。但承租方的董事長多次找我們談，此間市委有關領導給我場黨委書記打電話，希望我們場對這件事給予關注，爭取促成。承租人是外商，在社會上有一定影響，促成此件事對統戰工作有益處�；谏鲜鲈蛭覀冮_始認真考慮，并與總經理及其助理李女士進行多次洽商，主要議題租金問題，經多輪談判達成了每年付給我場350萬元，環比遞增10%的方式累年遞增，由于當時兩地對法律認識不同，我場提出簽租賃協議，對方說將樓房供我們開店就是合作。出于尊重，協議名稱標題寫為合作協議，內容實質條款均為租用。這期間共歷時半年多的時間，1997年1月16日在長安俱樂部正式簽訂了協議，市委領導同志區委同志出席了簽字儀式。
二、篤實的忠告：
我方與承租人在價格上達成意向統一之后，具體簽訂協議時向承租方提出了我們的看法，我們了解承租方對本項目雄心勃勃，稱東單有美國快餐麥當勞，這里在西單搞個中式快餐，裝修漂亮一些，與麥當勞爭高低，在西單這個有影響的黃金地段豎立起承租方廚商，也具有很強的廣告效益。對此我們強調具體情況請承租方考慮，商場所處的位置固然好，但要進行整體規劃，請慎重考慮或征詢相應部門意見后再上項目，為避免日后發生糾紛，要求在協議中明確寫進甲方責任乙方不得要求任何補償的條款，構成雙方真實意思。這里是商品行業，轉行作餐飲要有轉型期，在短期內的效益是不會太豐厚，對此承租方不用我們管，會有政府相關職能部門的協助。承租方稱在西單建店既考慮到長遠，更考慮當前的效益，宣傳廣告具體形象比上電視臺花幾百萬更有利，這點承租方做了充分全面考慮的�；谏鲜龅那闆r，我們忠告提示均已告知，對方經過考慮做出決定，我們商場的領導才清退租賃柜臺，既要賠償對方違約損失，又要做細微的說服工作，僅清退租賃戶的經濟賠償就60萬元，清理完畢后于1997年2月1日正式交付給承租方驗收接管。
三、氣狀的拒租：
合同規定自97年2月1日起至97年11月30日止應付給我方（350÷12×10）=291.667萬元，對方只給168.3萬元尚欠123.36萬元。97年12月及98年1月份的兩個月共20萬元的租金仍沒有付，直今共欠143.36萬元，我們派副場長幾次去催要和遞送催款通知，但承租方領導不予接待，只是由收發人員簽個收到的字據，而且對我們的催款要求不予回答和說明，二年來沒有打過電話也沒有書信回答，以不予理睬不禮貌抗租，做為國有企業的領導有責任對應收帳款進行催討，且耐心等待承租方回音，不得不訴諸法律，直至第一次開庭的2000年8月9日的前一天，市統戰部的一位同志打電話提出能否采取庭外調解的方法來解決，我當即回答完全可以采取庭外調解的方式來解決，上法庭解決也是我們萬不得已的情況下才采取的辦法。
四、初判現怪理：
西城法院（2002）第10935號民事判決，用十五頁內容說明案件，本院認為：關于合同性后問題，承租方主張按聯營，商場主張按租賃，法院認為聯營應當符合共同投資、共同經營、共擔風險的特征，本案協議農場不負經營虧損，稅后保利，雖名為合作，主要以房屋使用與收益為內容，該協議的性質系租賃。關于主體，訴訟時農場上級單位追認農場的出租行為，本院不持異議，承租方主張燕山被吊銷屬無效主張，沒有法律依據。關于面積認定，商場關于建筑規劃認定的屬合法面積的主張，本院不予認定，實有產權為637平米，商場多收的租金應予退還，承租方要求商場承擔裝修費的主張，無依據，不應支持，最終判決確認協議合法有效，商場返還多收的租金四十二萬，駁回雙方的其他主張。商場出租1187平米房屋，僅收637平米，另550平米的租金還要退還，理由是出租房屋沒有取得產權證書，對此，我場難以接受，相信任何人也難以接受，未取得產權證的房屋出租的情況比比皆是，怎能無效，還要返還，難道對方使用房屋獲利了，還得讓我們把房子搭進去不可，唯一的辦法上訴。
五、終審定玄音：
2004年10月份等來了終審判決，二審法院認定雙方協議的租賃面積為1187平米，其中637平米有房產證，且雙方無爭議，應認定為租賃面積，另550平米房屋在建設時經國家有關部門批建，系合法建筑，其有使用收益處分的權利，雖然商場在出租時未取得相應的產權證，但并不因此得出無權出租的并獲利的結論，承租人使用了房屋，并獲取利益，因此，應承擔付租的義務，原判決認定違背了雙方簽訂協議的真實意思表示，且違反了民事活動應遵循自愿、公平、等價、有償、誠實信用的原則，造成承租人無償使用550平米營業用房，而出租人對此毫無收益的后果，故原判對房屋租賃面積的認定缺乏合同根據及法律依據，本院予以糾正，依據民事訴訟法第一百五十三條規定，判決承租人承擔支付143萬租金的義務。
六、再審忙錯糾：
2006年11月15日承租人不服原生效判決，向再審法院提請再審，再審法院裁定進入再審程序，該判文確認了合同合法有效，但耐人尋味地用“有關規定”作了改判，根據民事活動的等價有償原則調整承租人不承擔付租義務，把公平等價有償原則使用到了雙方當事人訂立的合同案件中，此判表明主審者可隨意無度地強行干預當事人之間的合同。
承租人的申請再審理由及事實不足以推翻原生效判決，但法院用當事人有爭議的房產檔案內容強加到當事人的合同之上，這樣的判決早在十年以前尚可成為爭議不明，當最高人民法院在1999年通過民事審判會議紀要方式明確規定，租賃房屋無產權證的，確定合同無效缺乏法律依據，自此以后，關于無證出租的問題就有了明確的司法結論，無可爭辯。可見再審判決是錯糾而不是糾錯，四五百職工尤其是離退休老職工深表不服，準備集中上訪，場領導強壓著情緒，委托律師提出再審，并申請司法監督。
七、監督抗租案：
商場職工不服再審判決，一面積極提出再審申請，一面做好職工的情緒穩定工作，檢方審查后認定，再審法院對租賃合同作有效處理，并未確認550平米的承租行為無效，在合同有效的情況下，裁決不承租租金，缺乏法律依據。沒有產權不得出租的規定違反現行法律，再審按公平原則為裁判理由，系使用法律錯誤。商場的申請表達的意見是：1997年1月16日商場與承租方簽訂協議書，協議約定：出租人提供坐落于西單北大街2層框架房屋一棟，建筑面積1187平方米，由承租人經營5年，自交房之日起承租人每年付給出租人保底利潤350萬元（折合每月約29萬元），以后每年遞增10%。1997年2月1日出租人將上述房屋交付承租人，承租人對房屋進行裝修成立企業分支西單店。自1997年4月起承租人開始拖欠租金，1998年2月出租人提出自1997年12月1日起，承租人累計拖欠租金143.36萬元，經協商無果，出租人訴至西城法院，要求承租人支付拖欠租金及相關利息損失。法院為緩和矛盾曾多次主持調整，為便于糾紛解決，出租人主動提出可以放棄違約利息損失的主張，由于承租人的原因，調解沒有結果，隨后有了一審二審判決。再審判決對承租人承租使用的有規劃許可證的550平米面積裁定不付租金判理嚴重違背約定及法律規定。“雙方所簽合同名為合作協議，但出租人并不參與經營，經營盈虧亦全部由承租人承擔，故該協議實屬租賃合同，保底利潤實為房屋租金。該協議是雙方真實意思表示，不違反相關法律規定，應為有效”，在此基礎上對550平方米沒有產權房屋認定為“未見手續，暫不確權，有關行政部門也未確認該550平方米房屋系違章建筑�！痹撆型瑫r認定“該550平方米的房屋沒有產權證明，依據有關規定，該部分房屋不得出租”，確認該550平方米不能按照協議計算租金，再審判決認定事實前后矛盾，既認定租賃合同不違反法律規定，為有效合同，受法律保護，同時又認定租賃合同違反了“有關”規定，不能按租賃合同執行，實質上對合同做了部分無效處理。法院對本案事實認定前后矛盾，再審法院將基礎事實作了前后沖突的確認，判決結果必然違背司法公正基本原則。再審判決適用“有關規定”，屬典型的違法裁判，構成應予撤銷改判的法定條件�！逗贤ā返牧⒎ㄗ谥紝贤瑹o效持審慎態度，目的在于維護交易穩定，促進經濟發展，保護雙方當事人合法權益，《合同法》對有效合同的保護和對無效合同的認定都有明確而嚴格的規定。主要法律規定有《合同法》第8條規定，《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（一）》第三條、第四條規定，最高人民法院民事判斷指導意見明確“城市房屋租賃合同的效力認定”：房屋土地使用權人辦理了合法批建手續，房屋已建成具備交付使用條件，在未領取房屋產權證書將房屋出租的，租賃合同可認定有效。既不按照《合同法》及司法解釋的規定執行，又不依據當事人之間的約定，也不敢表明司法態度，僅以“有關規定”敷衍，明顯違反法律。
八、再審硝煙濃
2010年4月28日再審庭審，職工及代表入席旁聽，出租人代表發表意見稱，判文第7頁上標第3行關于“承租使用的有規劃許可證的550平米面積不付租金”的判理，違背民法通則及合同法契約自由的法律原則，該判決將被申請人使用經營的1187平米整體商用房，人為按面積分割處理，駁回申請人對其中的550平米租金的訴訟請求，理由是“該550平方米的房屋沒有產權證明，不得出租”，裁決結論明顯違法。
從事實認定方面看，再審判決的此項判理前后矛盾，判文第6頁上標第三自然段認定協議不違反法律法規規定，應受法律保護，后文第7頁又認定協議違反了“有關”規定，不能按協議條款執行，對事實認定前后矛盾，判決結果必然悖離司法公正原則。
再審判文中出現的“有關規定”實質上是憑空而斷，原審在法律規定以外任意否定合同效力。“有關規定”具有無限彈性，語義極為含糊，且主觀色彩特別濃重，該判決已經在相當程度上成為隨心所欲的代名詞。
為了維護交易穩定，促進經濟發展，保護雙方當事人的合法權益，《合同法》對有效合同的保護和對無效合同的認定都有著明確而嚴格的規定。審判實踐中尤其對合同無效持有更為審慎的態度，《合同法》第八條、《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（一）》第一條、第二條、第三條、第四條規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據。最高人民法院民事審判指導意見就“城市房屋租賃合同的效力認定”規定，房屋已建成具備交付使用條件，未領取房屋產權證書將房屋出租的，租賃合同可認定有效，再審判決確認承租人不付租金的結論顯然違背法律規定，發生了非糾不可的錯誤，依法應予撤銷改判。退一步而言如果認定550平米面積的承租行為無效的話，依據《合同法》第五十八條規定，參照《最高人民法院關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第四條規定，出租人按約定租金標準主張的，法院應當予以支持。法理依據在于，房屋租賃合同無效的，承租人應當向出租人承擔相當于房租價值的補償，司法解釋明確了房屋租賃合同無效的情況下，承租人承擔補償的法定義務，并且補償的標準是雙方當事人約定的租金。基于租賃關系的法律性質，房屋使用人受領了移轉的房屋使用權，承租人所得利益來源于對于房屋的使用，該使用行為如因協議無效而發生無法返還的后果，出租人要求承租人支付費用的性質，屬于返還不當得利益，法律規定應當返還相當于租金的價款。最初訴訟案件中燕山商場依約向被申請人主張整體商用房1187平米的租金，根據雙方約定的租金標準，依法應當裁由被申請人支付租金，判文以“本院酌定為承租方食品公司已付租金總額扣除637平米房屋租金后的余額”，無視當事人之間的意思自治，將550平米的租金主觀劃定為143.36萬元，再審判決免除550平米租金的作法嚴重違法。依據民法通則及合同法基本原則，再審法院無權就當事人之間訂立的具有法律效力的合同條款作出酌定，判文中使用“有關規定”是典型的枉法裁判。涉案550平方米承租房雖未取得房屋產權證，但取得了規劃許可，產權在辦理之中。1997年2月1日燕山商場按約向承租方食品公司交付了1187平方米的房屋，無論在一審、二審還是再審中，承租方食品公司均認可使用1187平方米房屋，涉案550平方米房屋雖然沒有產權證，但絲毫沒有影響承租方食品公司的正常使用，營業中該550平方米所產生的收益價值與另637平方米無法劃分，在使用價值上沒有任何差別。再審關于“已付租金總額扣除637平方米房屋租金后的余額不再給付”的判理缺乏根據，嚴重超越審判職權，應予糾正。
依據《北京市高級人民法院關于申訴、申請再審案件再審程序工作意見》規定，申請再審人提出的理由超過原審范圍的不予受理，被申請人在2006年11月份提出申請再審，但理由和主張超出原審范圍，依據司法指導意見，不能進入再審程序，再審法院照顧人情關系，將該案裁定進入再審程序，再審后所作的判決拋開申請再審理由，是主審人員另尋思路，法外行事，嚴重違背民事訴訟法關于審判監督的基本原則。最高人民法院《關于當前審判監督工作若干問題的紀要》（法[2001]161號）第二、關于再審程序中適用判決處理的幾個問題第6、符合下列情形的，應予改判：（1）原判定性明顯錯誤的，認定合同效力錯誤、認定責任錯誤導致錯判的；(2)違反法定責任種類和責任標準的；民事案件錯劃承擔民事責任的；（3）原判主文在數量方面確有錯誤且不屬裁定補救范圍的；財產數額錯誤的；第三、關于民事、行政再審案件庭審方式改革的幾個問題：10、由當事人申請再審啟動再審程序的案件，再審案件的審理范圍應確定在原來范圍內，申請人訴什么就審什么，不訴不審；據此可見，（2006）一中民再終字第16052號民事判決出現了合同效力認定錯誤，定性錯誤，責任劃分錯誤，適用公平原則裁決當事人之間的民事合同行為，屬違法介入或替代當事人訂約，超越當事人申請和原審判決范圍，非糾不可。
從事實證據方面看，本案無爭議的基礎事實是：1、1997年1月16日燕山商場與承租方食品公司簽訂的協議書，前三次的判決均認定合法有效；2、雙方協議約定以及審判程序中被申請人自認使用商業用房的位置：“西單北大街街202號燕山商場2層框架房屋一棟”；3、“建筑面積1187平方米”；4、交房時間：“1997年2月1日”；5、租金（以保底利潤方式）350萬元（折合每月約29萬元）；6、自1997年4月起承租方食品公司開始拖欠租金，累計拖欠143.36萬元（1997年4月至1998年10月）；7、被申請人非但欠租拒交，反而在1998年10月25日拆遷時扣留燕山商場六十萬元拆遷補償款。
為明確審判監督法律適用問題，最高人民法院分別在1992年的民事訴訟法若干問題的意見、1998年關于民事經濟審判方式改革問題的若干規定、2001年關于當前審判監督工作若干問題的紀要（法[2001]161號），將再審審查的范圍和內容確定為是對原生效判決具有實質影響的主體資格、案件性質、具體的權利義務和民事責任四個方面。這也是最高人民法院關于適用民事訴訟審判監督程序司法解釋第十一條的規定。民事訴訟中不可能對所有的事實均規定為基本事實。本案中被申請人提請的再審事實及理由，不屬于對原生效判決產生實質影響的事實和理由。被申請人2006年11月15日“民事再審申請書”列舉的申請事由是：認為2004一中民終字第03233號民事判決“違反法定程序、適用法律不當、認定事實錯誤”，支持其主張的事由是“四張規劃許可證申領了產權證”，庭審中被申請人增加的請求及理由是“協議無效，產權情況不真實，有欺詐行為”，申請人的辯解意見是“雙方訂有書面協議，依據協議約定訴求被申請人給付租金”，2004一中民終字第03233號民事判決第6頁認定“另550平米的房屋系合法建筑，其有使用、收益、處分的權利，雖然未取得產權證，但并不能因此得出燕山商場無權出租并獲取利益的結論，承租方食品公司實際占有使用了該部分房產，并獲取了利益，因此，承租方食品公司應按協議內容履行地付租金的義務”，（2006）一中民再終字第16052號民事判決簡簡單單一句“有關規定”就確定不付租金。依據民事訴訟法及最高院關于審判監督的配套規定查看，04年和06年兩次判決對焦點問題的處理，參照《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（[2003]民一他字第11號）經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房未辦理產權證書而無效，缺少法律依據，一目了然就能斷定（2006）16052號判決理由違法。審判監督程序與一審二審屬于性質不同的程序，為了使再審事由明晰化、客觀化，最高院司法解釋基于訴訟實務的需要，依司法解釋規定，將再審事由調整為“原判決裁定認定的基本事實缺乏證據證明的”，使得審判監督司法實踐更具有操作性和明確性。最高人民法院規定審判監督程序中審查的僅僅是基本或主要事實，是指對當事人權利的發生、變更或者消滅有直接作用的事實。民事訴訟審判監督程序規定，只有對原判決的結果有直接影響的事實才能成為再審的審查范圍，從因果關系上看，有了該事實才能使原判決裁定的結果正確，缺乏該事實將影響到原判決、裁定的結果公正性。被申請人與2006年11月15日提出的再審事實及理由無法影響（2004）03233號民事判決的裁判結果，被申請人提出的事實充其量只是次要、間接或輔助性的，未辦產權證的事實及理由與裁判結果沒有直接因果關系。（2006）16052號民事判決作出的裁判缺乏基礎事實，如同沙上建塔，明顯違反再審規則。
本案歷經十年時間，審判中要查明的是業已消失的且永遠不可能重現的事實，案件中無爭議的事實應當成為再審認定事實的基礎，被申請人為達到拒租目的，有意曲解“房屋產權”與“租房使用”之間的法律性質，用不切實際的理由為法庭設置障礙。
九、農夫與蛇現代版：
承租人在法庭上提出的觀點著實讓人回想起小時候的故事農夫與蛇。承租人辯稱出租人將本來沒有產權證的房屋租給自己，造成承租人以為有產權證，結果損失了四百萬元，這屬于出租人欺詐和隱瞞真相，出租人通過違章建筑收取的租金屬于不當得利，應當返還給承租人，當對方代理人說到這里時，我真有一種沖動，想讓承租人利用這樣的方式欺詐一下出租人，把房屋租給別人是欺詐的說法，我頭回聽到，租了房子還能損失這樣的說詞真有人敢在法庭上提出來，我真的感慨，這樣的欺詐多來一些才好。從前有一個寒冷的冬天，天寒地凍。有一個農夫走在路上。突然，他看到前面地上有一條毒蛇，凍得已經發僵馬上就要死了。農夫看著蛇覺得怪可憐的，不忍心看它被凍死。于是他從地上把蛇撿起來，打開自己的棉衣，把蛇放在胸口。慢慢地，毒蛇在農夫溫暖的懷中蘇醒了，活了過來。可是這只毒蛇沒有感謝農夫的救命之恩，卻張開了嘴，狠狠地在農夫胸口上咬了一口，結果可憐的農夫中毒死掉了�！卑焉叽У綉牙飼愕�，很危險！農夫知不知道蛇有毒，應該不知道吧。蛇有很多種，故事里講的是什么蛇呢，故事沒有講是什么蛇，但肯定是蛇，不然怎么把農夫咬死，通過這個故事，我們應該認識到，不應該對人亂施同情，否則被人反咬一口，其實，農父很笨，他做了錯誤的選擇。故事是深沉的，道理難明白，真的不知是農夫笨拙還是蛇的精明。其實這是過河拆橋，中國人見不得這樣的作法，才會通過如此多的諺語表達對失信忘義者的指責或批評，呼吁人們要講誠信，法律上說就是信守承諾。
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