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公告信息 |
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主要論著 |
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談馳名商標的保護(海南海口律師李武平)
李武平
談馳名商標的保護
李武平
“馳名商標”，顧名思義，就是為相關公眾廣為知曉并享有較高聲譽的商標，最早來自于《保護工業產權巴黎公約》。我國《馳名商標認定和保護》規定把馳名商標明確定義為：在中國為相關公眾廣為知曉并享有較高聲譽的商標。相關公眾包括與使用商標所標示的某類商品或者服務有關的消費者，生產前述商品或者提供服務的其他經營者以及經銷渠道中所涉及的銷售者和相關人員等。我國《商標法》第十四條規定“認定馳名商標應當考慮下列因素：（一）相關公眾對該商標的知曉程度；（二）該商標使用的持續時間；三）該商標的任何宣傳工作的持續時間、程度和地理范圍；（四）該商標作為馳名商標受保護的記錄；（五）該商標馳名的其他因素”。
一、 馳名商標保護現狀
馳名商標作為一種具有超強經濟利益的商業標識較其他一般商標更容易受到侵害，主要體現為馳名商標的搶注、仿冒及國際間假冒、仿造產品的生產和銷售。由于巨額利潤的驅使，導致了馳名商標侵權行為屢禁不止，從而使馳名商標侵權的范圍更廣、影響更大，這不僅給馳名商標所有人造成嚴重損害，也給商標注冊國或使用國帶來了無法估量的損失。因此，馳名商標要求得到比一般商標更廣泛的特殊保護，其中包括國際保護和國內保護。
（一） 馳名商標的國際保護
關于馳名商標國際保護兩個最重要的全球性國際條約是：《保護工業產權巴黎公約》和《TRIPS協議》。
《保護工業產權巴黎公約》第6條之2 規定，（1）對馳名的商品商標要給予特殊保護：成員國商標主管機關有權或應利害關系人的請求，對用于與馳名商標相同或類似商品上的相同或近似的商標，禁止或取消其注冊或使用；（2）允許利害關系人在這種商標已經注冊后的5年內，提出撤銷或禁止使用這種商標的請求；（3）對于以欺詐手段取得注冊或使用的商標提出撤銷或禁止使用這種商標的，則不受時間限制。 TRIPS對馳名商標的保護比《巴黎公約》則更進了一步：（1）將對馳名商標的保護由商品商標擴大到服務商標；（2）將保護的范圍擴大到非類似商品或服務；（3）對如何認定馳名商標做了原則規定：應顧及有關公眾對其知曉程度，包括在該成員地域內因宣傳該商標而使公眾知曉的程度。
（二） 我國馳名商標的保護
我國《商標法》只規定了馳名商標認定辦法，但未涉及到馳名商標的保護問題，僅在《馳名商標認定和保護》和《反不正當競爭法》、《刑法》中涉及馳名商標保護問題。法律上的漏洞及不完善，致使我國存在大量仿冒、制造仿冒馳名商標產品銷售的行為及馳名商標在國內外被搶注。當前，我國知名商標在海外被搶注的情況接連不斷，不僅數量驟然增加，而且遍及亞、歐、美、非、大洋洲，除了以往發生的代理商或個人搶注商標外，還出現了個別的國外大企業搶注我國知名商標的情況，如西門子公司搶注海信商標的情況，更為嚴重的是，在有的國家或地區，出現了專門搶注中國知名商標的企業或者個人。
二、我國馳名商標保護存在的問題
（一）商標注冊意識淡薄，缺乏市場競爭認識。
我國實行商標注冊原則。許多企業是在商品進入市場被消費者所認識后才申請注冊商標的，結果不是被他人搶注就是同他人注冊商標相同或近似而被駁回。更有人認為變更注冊人名義、地址，只花錢，不見效益，得不償失，忽略商標權益所產生的影響。目前隨著體制改革的發展，企業改制后出現商標超時使用，不參加續展登記，失去商標權；合并企業放棄了一部分商標的使用與管理，甚至有的企業在合并、兼并中，只注重對有形資產的評估，而忽視了對商標價值的評估，沒有從長遠的角度把商標納入企業的全面管理機制中。
（二）對商標宣傳滯后，知名度普遍不高
一件知名度較高的商標是企業的無形財富，帶商標的商品只有消費者對其產生信任之后，才能有可能提高商標的知名度，從而提高商品在市場中的地位。然而企業只注重形象的宣傳，注重對企業負責人的宣傳，結果是本末倒置，事倍功半。
（三）不注重商標的使用和管理，致使假冒商標泛濫
商標是用來區別商品來源、鑒別商品質量的，充分使用好商標，能給企業帶來意想不到的經濟效益。現在有的企業在使用商標時，沒有把商標、商品的名稱、包裝、裝潢的輕重點把握好。商標是一種產品的標志和企業的形象，個別企業還存在隨意改變注冊商標的圖形、文字及其組合的行為，致使消費者難以辨認真假商標，一度使偽劣商品沖擊市場，企業蒙受巨大損失。
商標管理是一個企業的綜合性工作，它包括商標的設計、注冊、印制、使用、保管、倉儲、銷毀等幾大項。在調查中發現，有些企業沒有專門的管理機構或專門的管理人員，造成商標管理的脫節。
三、解決辦法的建議
（一）強化商標意識，改變觀念，保護商標權
商標權、著作權和專利權已成為現代知識產權的三個重要組成部分，而商標權又關系到企業的生存與發展。企業要想在市場競爭中站穩腳跟，就要走名牌之路。對特點鮮明、個性強烈的商標要及時注冊，同時還應實行防御商標、聯合商標和立體商標的戰略，盡可能地擴大商標權的保護范圍。
（二）加強對商標的宣傳，積極創立馳名商標
馳名商標是企業最重要的無形資產，其價值甚至超過有形資產。廣告宣傳是創立馳名商標的一個非常重要的環節。企業商標廣告宣傳要根據自己企業形象和產品形象選擇適合自身的媒體，突出商標特點和商品性能，注重廣告用語的精煉與規范。企業不僅要注重商標在中國馳名，還要注重追求創造民辦馳名商標。
（三）提高產品質量，加強企業內部商標管理
成功的商標帶有可靠的質量、優良的服務、先進的技術等信息。企業必須樹立良好的質量意識，堅持質量標準，嚴格質量監督，只有保持并不斷提高質量，才能創立和保護商標的永久信譽。
（四）我國應規范馳名商標特殊保護的原則。《巴黎公約》規定，對馳名商標注冊爭議的有效期限為５年，而我國商標法統一規定對已注冊商標有爭議的，可以自核準之日起１年內向商標評審委員會提出。為了與國際慣例接軌，應該在商標法中適當增加一些條款，對馳名商標爭議期予以延長。此外，還可以擴大損害賠償金額，強化對侵犯馳名商標所有權行為的懲處力度。這是因為馳名商標是商標侵權假冒的重點對象。對馳名商標所有人、消費者及社會經濟秩序造成的損害程度大，需要強化對侵犯馳名商標所有權人的懲處力度，從行政、民事及刑事方面，提高行政罰款、損害賠償及刑事量刑的標準，使違法者望而卻步。
四、結論
我國大量知名企業、馳名商標和其他特定稱謂的網絡名被人搶先注冊，其中廣東佛山的“健力寶”、“容聲”等已遭此厄運。其它如“長虹”、“同仁堂”、“全聚德”、“紅塔山”等也都已成為別人的域名，對馳名商標產品出口、企業形象、國際經濟交流都造成巨大的損失。因此，我們企業要提高馳名商標的保護意識，重視商標的提前注冊和市場意識，政府有關部門要加大馳名商標的力度，完善相關法律法規，學習國外成功保護馳名商標的經驗為我所用。保護馳名商標不僅是企業的責任，也是我們整個國家上下的責任，也是我們律師的光榮職責。
2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
在1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。”
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。[3]
三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。[4]
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。[5]
因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。
2、參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以，可以對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，由政府確權或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
3、目前在沒有法律和國務院法規對農村房屋轉讓沒有禁止性規定的情況下，法院不宜對已交房付款并訂有買賣契約的，應認定為合同有效為好，特別是對于經村集體組織同意備案的應為有效，對于宅基地建房后出售的可規定村民轉讓其房屋必須經村集體組織同意，并規定一定的轉讓年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條根據土地的用途對各類用途的使用權最高年限作了規定，居住用地為70年。所以轉讓也應參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時對于原免費的可考慮收取一定的使用費。
論農村房屋的買賣合同是否具有效力
李武平
一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種占有使用。現實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷[1]，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點[2]：
1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
在1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。”
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。[3]
三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。[4]
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。[5]
因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。
2、參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以，可以對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，由政府確權或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
3、目前在沒有法律和國務院法規對農村房屋轉讓沒有禁止性規定的情況下，法院不宜對已交房付款并訂有買賣契約的，應認定為合同有效為好，特別是對于經村集體組織同意備案的應為有效，對于宅基地建房后出售的可規定村民轉讓其房屋必須經村集體組織同意，并規定一定的轉讓年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條根據土地的用途對各類用途的使用權最高年限作了規定，居住用地為70年。所以轉讓也應參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時對于原免費的可考慮收取一定的使用費。
科學執法的春天（淺談刑、民、行政三大訴訟法）
執法不嚴和執法不準；重實體法、輕程序法是中國執法落后的現狀。要改變這種現狀，必須走科學執法的路子，如果忽略了執法的科學性，就會造成“嚴而不準”，也就等于不嚴。
嚴格的講法官、檢查官、警察、律師等法律工作者所辦的案件不叫“法律糾紛”，應叫“事實糾紛”，也就是說訴訟雙方爭議的焦點是以事實為核心，當然法律上的爭議在某些案件上占有首要位置，例如，當事人之間達成的協議能否構成合同法上的合同，但是要解決這些糾紛必須以查明案件事實為基礎。有些美國學者曾建議把英文中的“法律訴訟”（LAWSUIT）一詞改為“事實訴訟”（FACTSUIT）。
案件事實是指去查明發生在過去的事件，也就是說，都是“現代歷史”，我們做律師進行調查取證就是從事現代史的工作者。
我國民事訴訟法、刑事訴訟法、行政訴訟法中都有“證據”的專章規定以及完成取證的其他法律規定，這是查明案件事實的“工作手冊”。在我國的法律體系中，證據法落后，司法人員和律師在調查取證時常常忽略某些證據規則，帶有隨意性。有的法官把調查取證看成是公安機關、律師及當事人的事情，法官只要能準確使用法律就行了。因此，他們在辦案時把主要精力放在法律問題上。在我做律師14年自己親歷承辦的案件中，很多錯案的發生不是因為適用法律錯誤，而是認定事實錯誤。
其實，很多律師干了若干年就是不重視證據調查工作，他們認為律師的“本領”在于熟知各種法律和規定，去鉆法律“空子”。甚至個別律師的“主要技能”就是用當事人的錢去建立各種“關系”。這些都是執法落后的表現。
重視證據調查是律師和執法人員應具備的基本功之一。
提高執法的科學性以胡錦濤總書記提出的構筑和諧社會的科學發展觀是一致的，提高執法的科學性，必須強調把案件事實放在首位，嚴格按照程序法的規定進行證據調查、質證，以便還原案件事實的歷史，從而作出公正準確的事實認定。
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