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張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法

第 41 號(hào)


《張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)2015年11月20日市政府第68次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予公布 。



市長(zhǎng)

2015年12月16日



張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法



第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其相配套的公共設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五條 物業(yè)管理實(shí)行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實(shí)，專(zhuān)業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。

市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督。

縣區(qū)房產(chǎn)管理局是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設(shè)、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價(jià)格、公安、園林、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責(zé)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)的工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；督促本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。

第六條 政府鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。鼓勵(lì)開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)活動(dòng)。



第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的





服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提

出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；


（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況



享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管

理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。



第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；



（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。



第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。



物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進(jìn)行。由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。



第十條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：



（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；



（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；



（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；



（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；

（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

（四）業(yè)主總戶(hù)數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、接管時(shí)間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第十二條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十三條 業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

十第五條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專(zhuān)有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)：

（一）專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二） 業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十六條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十八條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

第二十條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)做出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)做出規(guī)定：

（一）物業(yè)的維護(hù)、使用、管理；

（二）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主公共利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。無(wú)故不組織召集的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六） 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十二條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無(wú)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況每半年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。

第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。

第三十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織召集，縣區(qū)房產(chǎn)管理局、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

對(duì)于一些無(wú)法組建業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過(guò)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議決定，半數(shù)以上業(yè)主同意，社區(qū)居民委員會(huì)可以受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)（銷(xiāo)）售。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出具體的約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收，做相應(yīng)記錄�，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第四十四條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第四十五條 規(guī)劃新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫(kù)房等設(shè)施。

第四十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得顫自改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證、資質(zhì)審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省上的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、車(chē)輛管理等方面的制度；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)管理法規(guī)實(shí)施物業(yè)管理；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用；

（四）制止違反物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定的行為；

（五）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；

（六）選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（七）其它依法享有的權(quán)利。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

（三）遵守有關(guān)規(guī)定，保證服務(wù)質(zhì)量，不亂收費(fèi)；

（四）其它依法應(yīng)盡的義務(wù)。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照業(yè)主擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購(gòu)房合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法提起訴訟。

第五十八條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

已交付給物業(yè)買(mǎi)受人或符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書(shū)面通知物業(yè)買(mǎi)受人，物業(yè)買(mǎi)受人沒(méi)有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書(shū)面通知之日起次月計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用期連續(xù)超過(guò)6個(gè)月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書(shū)面提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第7個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：

（一）人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，保修期滿后應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

未收費(fèi)到戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。

第六十二條 縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定，沒(méi)有嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容為業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主可向縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)投訴，縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)接到投訴后，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。

第六十三條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法處理。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)秩序維護(hù)人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。秩序維護(hù)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，不得單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面提出解除物業(yè)服務(wù)合同，持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第六十六條 縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意后，報(bào)經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途；

（二）擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅

自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）侵占綠地、毀壞植被；

（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物、焚燒垃圾、枯枝樹(shù)葉；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排污或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（六）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；

（七）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

（九）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（十）擅自改變房屋外貌；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開(kāi)工前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位申報(bào)登記。裝飾裝修房屋必須按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)采取措施予以制止；對(duì)已造成事實(shí)的，報(bào)告有關(guān)部門(mén)，依法處理。

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護(hù)和更新：

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶(hù)戶(hù)外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁�、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶(hù)外分戶(hù)閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第七十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理按照《張掖市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車(chē)位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以臨時(shí)有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人使用。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。

第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備必須維修時(shí)，業(yè)主又沒(méi)有交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足的，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅瑯I(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。



第六章 法律責(zé)任

第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法的，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第七十五條 房屋裝飾裝修嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定。

未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、開(kāi)窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處罰。

在裝飾裝修過(guò)程中，擅自變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，由城市建設(shè)行政主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為，不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定予以處罰。

第七十六條 有關(guān)部門(mén)接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為報(bào)告后，不及時(shí)處理，玩忽職守的，按照《張掖市行政過(guò)錯(cuò)責(zé)任追究暫行辦法》，依法追究責(zé)任。

第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、拒絕交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以業(yè)主委員會(huì)名義依法提起訴訟。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。



第七章 附 則

第七十九條 業(yè)主不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自行管理的，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十條 本辦法中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備包括：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備、落水管、單元門(mén)等；

（三）公用設(shè)施：一般包括道路、散水、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)備、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房。

第八十一條 本辦法自公布之日起施行，有效期五年。原張掖市人民政府2009年發(fā)布的《張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（張政發(fā)〔2009〕84號(hào)）同時(shí)廢止。