湖北省武漢市人大常委會

武漢市物業管理條例

（2010年6月23日武漢市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過 2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準 2018年6月26日武漢市第十四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂 2018年7月26日湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準 根據2022年4月27日武漢市第十五屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過 2022年5月26日湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準的《武漢市人民代表大會常務委員會關于修改和廢止部分地方性法規的決定》修正 2025年8月27日武漢市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修訂 2025年9月25日湖北省第十四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準）

目 錄
第一章 總則
第二章 新建物業與前期物業管理
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第四章 物業服務與管理
第五章 物業使用與維護
第六章 監督管理
第七章 法律責任
第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業等相關主體的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。
本條例所稱物業管理，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等方式，對建筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、社區協調、政府監管、多方參與的原則。
第四條 市、區人民政府（含武漢東湖新技術開發區、武漢長江新區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管委會，下同）應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，保障物業管理相關監督管理工作經費。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照職責做好轄區內物業管理活動的有關指導、協助、監督管理等工作。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。
第五條 房屋主管部門負責物業管理活動監督管理。
發展改革、教育、公安、民政、規劃、建設、生態環境、城市管理執法、水務、消防救援、市場監督管理、園林、通信管理、郵政管理等部門，應當按照各自職責做好物業管理相關工作。
第六條 本市建立健全社區（村）黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業等共同參與的物業管理協調聯動機制，推動在業主委員會、物業服務企業中設立黨組織。
第七條 物業管理行業協會應當參與制定物業服務規范和等級標準，建立健全物業服務企業及其從業人員自律制度，開展物業管理示范項目考評和從業人員培訓，調解物業服務企業之間糾紛，協助房屋主管部門做好信用信息管理。
第八條 鼓勵和支持在物業管理和服務中運用物聯網、人工智能等科技手段，對物業管理區域內的設施設備進行智能化管理，提升物業管理服務品質。
鼓勵物業服務與養老服務、托育服務、餐飲服務、家政服務等融合發展，滿足居民多樣化服務需求。

第二章 新建物業與前期物業管理

第九條 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前，根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線范圍，結合物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，劃分物業管理區域，報區房屋主管部門備案。
物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，可以劃分為一個物業管理區域。已建成且配套設施設備比較齊全、相對集中的項目，可以劃分為一個物業管理區域。
規劃主管部門審查建設工程規劃設計方案，應當統籌考慮項目分期、配套設施設備配置對物業使用和管理的影響。
第十條 建設單位應當將經備案的物業管理區域的詳細分布圖以及共用部位、共用設施設備的配置和建設標準在銷售現場和物業管理區域內顯著位置予以公告，并在房屋買賣合同中明示。
第十一條 已投入使用但尚未劃分物業管理區域，人數占比百分之二十以上的業主申請劃分的，區房屋主管部門應當自收到申請之日起三十日內，征求區規劃主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會以及相關業主意見，確定物業管理區域，并向全體業主公告。
第十二條 物業管理區域劃定后不得擅自調整。需要調整的，應當由人數占比百分之二十以上的業主向區房屋主管部門提出調整方案，并在方案中明確新劃分的物業管理區域和配套設施設備的配置以及管理、維護責任。區房屋主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內，征求區規劃主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會以及相關業主意見，并予以答復。
物業管理區域調整方案由業主依照下列規定共同決定：
（一）一個物業管理區域拆分為多個物業管理區域的，由本物業管理區域內業主共同決定；
（二）多個物業管理區域合并為一個物業管理區域的，由各物業管理區域的業主共同決定。
區房屋主管部門應當將調整后的物業管理區域向全體業主公告。
第十三條 新建物業的，建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房。物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更其用途。
配置的物業服務用房，應當相對集中，便于實施物業管理；其建筑面積不得低于物業管理區域總建筑面積的千分之二，并不得少于一百平方米。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其建筑面積不得少于二十平方米。
物業服務用房應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立、合格的水、電等計量裝置，并具備辦理不動產權屬登記的條件。
規劃主管部門實施建設工程規劃許可，應當按照規定的標準對物業服務用房設計進行審查，在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房建筑面積，并在附圖中注明其具體位置。
房屋主管部門實施房屋銷售許可，應當對物業服務用房進行核查。
第十四條 新建物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。
建設單位組織竣工驗收，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等專業經營單位參加，專業經營單位應當參加。建設單位未通知專業經營單位參加竣工驗收的，專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。
建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。
第十五條 住宅物業及同一物業管理區域內非住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前，應當按照國家、省、市相關規定，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。
投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的，經物業所在區房屋主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。
第十六條 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前，與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并自簽訂合同之日起十五日內向區房屋主管部門備案。
前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等內容。
前期物業服務合同生效之日至物業交付業主之日的前期物業服務費，由建設單位承擔。物業交付之后的前期物業服務費，由業主承擔。
前期物業服務合同約定的期限未滿，但業主委員會或者業主與新物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十七條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第十八條 建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理規約。物業買受人與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第十九條 前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位參照市房屋主管部門擬訂的示范文本制定；建設單位對示范文本作出修改的，不得減損業主的合法權益。
第二十條 物業交付十五日前，建設單位和前期物業服務企業應當完成物業共用部位、共用設施設備承接查驗，移交承接查驗資料，并簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同補充協議。物業承接查驗結果應當向業主公告。
前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，持下列資料向區房屋主管部門備案：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗、交接記錄；
（六）其他有關承接查驗資料。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第二十一條 業主依照有關法律、法規的規定享有業主權利，履行業主義務。
業主可以書面委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。
第二十二條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生，對其負責，受其監督。
業主大會、業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定，違反法律、法規的，區房屋主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業主公告；侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
一個物業管理區域內業主人數較少且全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十三條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開首次業主大會會議，成立業主大會：
（一）交付的房屋專有部分面積占比達到百分之五十的；
（二）首次交付房屋專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積占比達到百分之二十的；
（三）交付的房屋套數占比達到百分之五十的。
第二十四條 符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區房屋主管部門；業主也可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區房屋主管部門提出召開業主大會會議的書面報告。區房屋主管部門收到書面報告的，應當在五個工作日內書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告或者通知之日起三十日內，組織成立業主大會會議籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
業主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居（村）民委員會、建設單位的代表組成。籌備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府的代表擔任。
第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立，業主大會會議籌備組的職責同時終止。
前期物業服務企業應當自業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案；三十日內，移交物業管理區域的基本資料、公共收益和業主委員會辦公用房，報告共用部位、共用設施設備的使用、經營和收益情況。
第二十六條 業主大會會議討論決定下列應當由業主共同決定的事項：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務；
（三）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業；
（四）審議物業服務費標準、物業服務費支付方式和物業服務合同草案；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）公共收益的管理、分配、使用；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準；
（十一）改變或者撤銷業主委員會作出的決定；
（十二）調整物業管理區域；
（十三）法律、法規規定的其他事項。
業主大會決定前款所列事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項所列事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）業主委員會半數以上委員或者人數占比百分之二十以上的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）法律、法規、管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。
有前款所列情形之一，業主委員會未及時組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其在三十日內組織召開；逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。
第二十八條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見形式進行。
采用書面征求意見的，應當將征求意見書直接送達業主；無法直接送達的，應當在物業管理區域內公告。
第二十九條 業主投票表決，應當采用電子投票方式；但業主要求提供紙質投票方式的，業主大會會議籌備組或者業主委員會應當提供。
市房屋主管部門應當建立健全業主電子投票系統，免費提供給業主投票使用。不動產登記機構與房屋主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制。
業主電子投票系統應當保障業主投票數據的真實性、完整性和安全性。業主電子投票的具體規則，由市房屋主管部門另行制定并向社會公布。
第三十條 管理規約應當對下列事項作出規定：
（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；
（二）共用部位、共用設施設備的經營與收益的分配、使用；
（三）業主和物業使用人在環境衛生、動物飼養、植物種植、安全管理等方面的權利與義務；
（四）違反管理規約應當承擔的責任。
經業主大會表決通過的管理規約自公布之日起生效，對全體業主及物業使用人均具有約束力。
第三十一條 業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期不超過五年。業主委員會委員可以連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
業主委員會可以設立候補委員，候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會任期內出現缺員時，由候補委員按照得票數的順序自動進行遞補。
業主委員會委員和候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。
業主委員會應當自業主大會成立之日起或者自選舉產生之日起三十日內，就業主大會決定、決議以及業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況、書面承諾向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會的決定使用。業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。
第三十二條 業主委員會委員應當為本物業管理區域內符合下列條件的自然人業主或者單位業主授權的代表：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強；
（三）具備履行職責的健康條件和相應的時間；
（四）法律、法規規定的其他條件。
業主委員會委員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件，依法履行相關職責。
第三十三條 業主委員會委員候選人可以通過下列方式產生：
（一）十名以上業主聯名推薦；
（二）社區（村）黨組織、居（村）民委員會根據業主自薦和小區黨組織建議等，在奉公守法、公道正派、熱心公益的業主中進行推薦。
鼓勵業主中的共產黨員參選業主委員會委員。
第三十四條 業主委員會應當履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作，并在物業管理區域內顯著位置公布報告內容，接受業主詢問；
（三）根據業主大會決定，代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題，維護業主合法權益；
（五）督促業主、物業使用人遵守管理規約，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（六）組織、監督專項維修資金的籌集、使用；
（七）根據業主大會的決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式和收益的管理、分配、使用；
（八）每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況；
（九）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、公安機關等做好物業管理區域內社會治安、社區建設和公益宣傳等工作；
（十）法律、法規和管理規約規定的其他職責。
業主委員會未按照規定履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會。
第三十五條 業主委員會討論、決定物業管理區域公共事項，應當召開業主委員會會議，并于會議召開七日前在物業管理區域內顯著位置公布會議的內容和議程，聽取業主意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意。
業主委員會應當將決定自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布。
第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其委員職務：
（一）拒絕或者放棄履行委員職責；
（二）挪用、侵占業主共有財產；
（三）在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分；
（四）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益，利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等費用；
（五）本人和本人的配偶、父母、子女在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職；
（六）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；
（七）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；
（八）違規使用業主委員會的印章；
（九）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。
業主委員會候補委員有前款第二項至第九項所列情形之一的，喪失候補委員資格。
十名以上業主聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報業主委員會委員、候補委員有本條第一款所列情形，并提供有關證據的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織調查核實，有關部門應當在職責范圍內予以協助。
第三十七條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開業主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。
第三十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的，移交給居（村）民委員會代管。
業主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。
違反前兩款的規定拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，公安機關應當依法協助。
第三十九條 物業管理區域的公共收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
物業服務企業或者其他管理人、業主委員會等應當將公共收益以住宅物業管理區域為單位，單獨開戶設賬，不得以任何個人名義進行存儲和管理。業主大會可以持本條例第三十一條第五款規定的備案證明向金融機構申請開立賬戶。
受委托管理公共收益的物業服務企業或者其他管理人、業主委員會應當每半年公布公共收益收支情況，并為業主查詢公共收益收支情況提供便利。
管理規約規定或者業主大會決定聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計的，業主委員會應當及時組織審計；未及時組織的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會，督促其限期聘請專業機構進行審計；逾期未聘請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當代為聘請，并對負有責任的業主委員會委員依照本條例第三十六條第一款的規定予以處理。審計結果應當向全體業主公告。審計費用從公共收益中支出。
業主委員會任期屆滿和業主委員會主任離任時，經業主共同決定，可以進行財務審計。街道辦事處、鄉鎮人民政府可以根據需要聘請專業機構對業主大會和業主委員會財務情況進行審計。
第四十條 未依法成立業主大會、選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第四章 物業服務與管理

第四十一條 本市實行物業服務項目經理責任制。
一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務，業主自行管理的除外。
物業服務企業應當按照規定聘請專業人員從事相關服務工作。
第四十二條 市房屋主管部門應當建立物業服務企業服務質量標準體系和信用等級評價制度，組織開展物業服務企業和從業人員服務質量的考核、評價，并將考核、評價結果向社會公布。
市房屋主管部門應當建立物業服務企業、物業服務項目經理信用信息系統，并向公眾提供查詢服務。
第四十三條 鼓勵業主大會采取招投標的方式選聘物業服務企業。市房屋主管部門應當建立物業管理招投標平臺，為物業管理招投標當事人提供指導和服務。
業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報區房屋主管部門備案。
第四十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并遵守下列規定：
（一）明確員工聘用條件，開展文明服務、消防安全等職業培訓，提高物業服務水平；
（二）落實安防人員、設施及安保措施，確保安防監控設施正常運轉；
（三）維護物業管理區域環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；
（四）及時清理生活垃圾集中投放和轉運作業場地，保持周邊環境干凈整潔，并定期消毒；
（五）按照有關規定和標準對物業共用部位和供水、供電、供氣、供熱等共用設施設備進行養護、維修、更新，將共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等告知業主、物業使用人；
（六）做好物業養護、維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主提供免費查詢服務；
（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；
（八）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，定期調查物業服務的滿意度；
（九）依照有關法律、法規的規定在物業管理區域內顯著位置公布物業服務信息，及時答復業主對物業服務情況提出的詢問；
（十）為業主接收郵件、快遞、外賣等提供便利；
（十一）對進出物業管理區域的外來車輛進行規范管理，維護車輛停放秩序；
（十二）法律、法規的其他規定。
第四十五條 物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為；不得泄露業主信息；不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取其他暴力行為。
第四十六條 物業管理區域內有下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關部門、專業經營單位報告：
（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害；
（二）發生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；
（三）建筑物及其附屬設施設備出現安全隱患，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全；
（四）物業服務人員撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活；
（五）發生群體性事件；
（六）其他可能對業主、物業使用人正常生活造成嚴重影響的隱患或者事件。
第四十七條 物業服務收費應當按照國家、省有關規定實行政府指導價或者市場調節價。
實行政府指導價的，由市發展改革主管部門會同市房屋主管部門制定并公布基準價及浮動標準，建立動態調整機制。實行市場調節價的，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定；物業服務企業不得擅自提高約定的物業服務收費標準。
市、區人民政府應當建立保障性住房物業服務費補償機制，制定并落實補貼政策。
第四十八條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。具體收費方式由物業服務合同約定。
實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，向業主公開并接受業主委員會的核查。
第四十九條 業主應當按照約定向物業服務企業支付物業服務費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。
第五十條 業主共同決定解聘物業服務企業的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業服務企業損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘物業服務企業的，雙方應當在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。
物業服務期限屆滿前，物業服務企業不同意續聘的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會或者業主，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業服務期限屆滿后，業主沒有作出選聘或者續聘的共同決定，物業服務企業繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
物業服務合同終止后，在業主共同決定選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業服務費。原物業服務企業無法再提供物業服務，或者業主共同決定不接受原物業服務企業繼續提供服務，也沒有自行管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同區房屋主管部門，經征求業主意見后選擇一家物業服務企業，臨時提供保安、保潔、共用設施設備運行等基本物業服務，并將臨時物業服務內容、期限、費用等在物業管理區域內顯著位置公示。臨時物業服務期限一般不超過六個月，費用由全體業主承擔。臨時物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。
第五十一條 物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限內或者合理期限內退出物業管理區域，依法與業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人辦理交接手續，履行下列交接義務，并配合新物業服務企業做好交接工作，如實告知物業的使用和管理情況：
（一）移交物業服務用房；
（二）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；
（三）移交提供物業服務期間配置的固定設施設備及其資料；
（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（五）提供電梯、消防、監控等專業設施設備技術手冊、維護保養記錄等相關資料；
（六）移交利用共用部位、共用設施設備經營相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（七）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費、其他糾紛未解決、階段工作未完成等理由不履行前款規定的義務。
業主不得以原物業服務企業已退出本物業管理區域為由，拒絕支付相應的物業服務費。
第五十二條 市、區人民政府制定和實施老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃時，應當優化物業管理區域劃分，完善配套基礎設施和公共服務設施。
老舊住宅區完成整治改造后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。鼓勵和支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。
市、區人民政府可以對老舊住宅區整治改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

第五章 物業使用與維護

第五十三條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構，擴大承重墻上原有的門窗尺寸；
（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；
（三）擅自下挖建筑物內底層地面；
（四）破壞房屋外觀，未經備案或批準擅自改變房屋外觀；
（五）應當取得建設工程規劃許可證但未取得或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施；
（六）超荷載存放、鋪設物品，嚴重危害房屋安全；
（七）擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途，擅自占用、處分共用部位、共用設施設備；
（八）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損毀樹木、綠地；
（九）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（十）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；
（十一）擅自架設電線、電纜，在共用部位、共用設施設備上懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫，在樓道、消防通道等共用部位堆放物品；
（十二）違反規定停放車輛；
（十三）違反規定出租房屋；
（十四）違反消防安全管理規定為電動汽車、電動自行車充電；
（十五）違反規定飼養動物或者種植植物；
（十六）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第五十四條 禁止在物業管理區域內飼養、出售烈性犬和大型犬，導盲犬、助殘犬除外。
在物業管理區域內攜犬出戶的，應當為犬只束1��5米以內的非伸縮犬繩，由完全民事行為能力人牽引或者陪伴牽引，主動避讓他人；進入樓道、電梯等場所，為犬只佩戴嘴套、懷抱犬只或者收緊犬繩并貼身攜帶犬只，或者將犬只裝入犬袋（籠）。
物業服務企業應當開展依法文明養犬的宣傳、引導，制止、記錄違法養犬行為并及時向公安機關等有關部門報告。
第五十五條 物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主一致同意，但不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。
對物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變其使用性質，不得擅自遷移、拆除。因特殊情況需要改變使用性質或者遷移、拆除的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主共同決定及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。
第五十六條 物業服務企業發現有違反本條例第五十三條、第五十五條規定行為的，應當予以勸阻并報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理；不屬于街道辦事處、鄉鎮人民政府職責范圍的，移交有關部門處理。
第五十七條 業主或者物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
物業服務企業應當加強物業管理區域內房屋修繕、裝飾裝修現場的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第五十八條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
物業保修期屆滿后，物業專有部分的管理、養護、維修，由業主負責；共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業主共同承擔，法律、法規另有規定的除外。鼓勵依法使用住宅專項維修資金購買保障房屋外墻、電梯等共用部位和共用設施設備安全的保險。
物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響物業其他部分正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時維修養護，相鄰業主應當提供便利。
鼓勵在物業服務合同中明確從物業服務費中提取一定比例的費用作為維修養護日常金，專項用于物業共用部位、共用設施設備的檢驗、維修養護，也可以用于購買本條第二款規定的保險，每年公布收支情況。
第五十九條 住宅物業、住宅物業管理區域內非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主，應當交存住宅專項維修資金。房屋主管部門在受理房屋銷售合同網簽備案時，不動產登記機構在進行不動產登記時，應當提示建設單位和業主按照規定交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金專項用于物業保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的管理，應當遵循業主共有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十條 電梯使用管理單位應當對電梯使用安全負責，履行電梯日常巡查、安全管理等職責。
電梯使用管理單位按照國家有關規定予以明確。未明確使用管理單位的電梯不得使用。
第六十一條 支持既有住宅加裝電梯或者其他無障礙設施，改善居住條件。
市、區人民政府應當簡化審批程序、制定支持政策，為既有住宅加裝電梯或者其他無障礙設施提供便利。
第六十二條 物業服務企業應當定期對共用部位、共用設施設備開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志，確保完好有效。對尚未組建業主委員會、未選聘物業服務企業的住宅小區，居（村）民委員會應當協助有關部門組織業主、物業使用人做好消防安全工作。
供水經營單位應當保障物業的消防用水，配合相關專業機構對消防設施進行維修、保養和檢測。
供電、供氣、供熱經營單位應當指導物業服務企業做好應對火災的電力、燃氣、熱力處置工作。
第六十三條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。
建設單位按照規劃確定的配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，認定為首先滿足業主的需要。
在滿足業主的需要后，將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過一年。出租的車位、車庫應當向全體業主公告，租賃合同應當向物業服務企業備案，業主及業主委員會有權查詢。
業主、物業使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的，建設單位應當出租。
第六十四條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業主共同決定。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第六十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等專業經營單位，應當服務到最終用戶，并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新責任。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主、物業使用人、物業服務企業應當予以配合。
第六十六條 物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
第六十七條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，由業主共同決定，并征得相關業主同意。
第六十八條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
維修物業、設置管線等須進入物業專有部分的，相關業主、物業使用人應當提供便利。

第六章 監督管理

第六十九條 本市建立物業管理綜合協調和投訴、處理機制，加強物業管理區域內的監督管理，處理物業管理活動中出現的矛盾糾紛，及時依法查處違法行為。
有關部門依法履行下列職責：
（一）房屋主管部門負責對物業服務企業服務質量和住宅專項維修資金的交存、使用等進行監督管理，對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓，對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動等進行指導和監督；
（二）發展改革主管部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準；
（三）公安機關負責指導物業服務企業維護小區治安，依法查處違反治安管理的行為，公安派出所按照國家、省有關規定會同消防救援機構開展物業管理區域內日常消防監督檢查和消防宣傳教育；
（四）民政主管部門負責物業管理區域內養老服務設施建設運營的監督管理；
（五）規劃主管部門、建設主管部門負責房屋建筑建設工程及其質量安全的監督管理；
（六）城市管理執法部門負責生活垃圾、建筑垃圾管理工作的監督檢查，查處違法建設、毀綠、室內從事餐飲經營違規排放油煙等行為；
（七）水務主管部門負責依法查處未按照規定對二次供水水質進行檢測和對二次供水儲水設施進行清洗消毒的行為；
（八）消防救援機構負責對物業服務企業遵守消防法律、法規的情況依法進行監督檢查，查處消防安全違法行為，開展應急救援、火災事故調查和消防宣傳教育等工作；
（九）市場監督管理部門負責對收費行為實施指導和監督，對在用電梯等特種設備安全實施監督管理，依法查處不正當競爭、價格違法、廣告違法等行為；
（十）園林主管部門負責對小區綠化進行監督檢查，并為養護管理責任人提供技術指導和服務；
（十一）通信管理部門負責督促指導通信、廣播電視網絡等專業經營單位做好物業管理區域內的通信設施建設和網絡運營管理；
（十二）郵政管理部門負責物業管理區域內快遞服務站和智能快件箱等設施的寄遞服務規范管理。
第七十條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導下，依法組織和指導轄區內業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調解物業管理糾紛。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立健全物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集區房屋管理、公安、民政、城市管理執法、司法行政、基層群眾自治指導監督等有關部門和居（村）民委員會、調解組織、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等有關方面參加，具體解決物業管理活動及其監督管理中需要協調的問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府與區房屋管理、公安、民政、城市管理執法、基層群眾自治指導監督等部門之間應當建立健全信息共享機制，互相通報物業管理信息。
區有關部門應當在職責范圍內支持和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理相關工作職責。
第七十一條 有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府依法對物業管理區域或者物業服務企業履行監督檢查職責時，相關單位和個人應當予以配合。
第七十二條 市房屋主管部門應當建立健全智慧物業信息管理系統，提供線上備案、查詢等服務。

第七章 法律責任

第七十三條 違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定。
第七十四條 建設單位、物業服務企業違反本條例第二十條，未按照規定完成物業承接查驗、報備承接查驗資料的，由區房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
物業服務企業違反本條例第二十五條第二款，未按照規定向業主委員會移交相關檔案、資料、公共收益、辦公用房或者未按照規定報告共用部位、共用設施設備使用、經營和收益情況的，由區房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第七十五條 物業服務企業或者其他管理人違反本條例第三十九條第二款規定，未單獨開設賬戶的，由區房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第七十六條 有本條例第四十六條第三項、第四項所列情形之一，物業服務企業未按照規定及時報告的，由區房屋主管部門責令改正，可以處三萬元以下罰款。
第七十七條 物業服務企業違反本條例第四十五條規定，減少服務內容，降低服務質量，嚴重影響業主和物業使用人正常生活的，由區房屋主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下罰款；中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款，逾期不改正的按照原處罰數額按日連續處罰。
原物業服務企業違反本條例第五十一條第一款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費；造成業主損失的，賠償損失；拒不退出物業管理區域、不辦理交接手續的，由區房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款，逾期不改正的按照原處罰數額按日連續處罰。
第七十八條 違反本條例第五十三條規定的，由有關部門依照下列規定予以查處；危害房屋安全的，由區房屋主管部門依法予以處理：
（一）有第五十三條第一項、第二項所列行為之一的，由裝飾裝修行業主管部門依法予以處理；
（二）有第五十三條第三項所列行為的，由城市管理執法部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、裝飾裝修行業主管部門按照規定職責依法予以處理；
（三）有第五十三條第四項所列行為之一的，由城市管理執法部門責令限期改正；逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款；
（四）有第五十三條第五項所列行為之一的，由城市管理執法部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府按照各自職責依法予以處理；
（五）有第五十三條第六項至第十五項所列行為之一的，由房屋管理、公安、生態環境、城市管理執法、建設、園林、水務、消防救援等部門按照各自職責依法予以處理。
第七十九條 物業服務企業違反本條例第五十四條第三款規定的，由公安機關責令改正；拒不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。
第八十條 物業服務企業違反本條例規定受到行政處罰的，由房屋主管部門錄入物業服務企業信用檔案，依法實施信用監管；其他執法主體應當及時向房屋主管部門通報行政處罰信息。
第八十一條 建設單位違反本條例第五十九條第一款規定，未依法交存住宅專項維修資金的，由房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第八十二條 規劃主管部門、房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對物業服務用房設計不符合本條例規定標準的建設項目，核發建設工程規劃許可證或者房屋銷售許可證的；
（二）未依照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議或者組織召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉的；
（三）截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（四）發現違法行為或者接到違法行為舉報不及時處理的；
（五）濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊及其他不依法履行職責的情形。

第八章 附則

第八十三條 本條例自2026年1月1日起施行。