廣東省湛江市人大常委會

湛江市物業管理條例


（2025年8月29日湛江市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十次會議通過 2025年10月11日廣東省第十四屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準）



目 錄

第一章　總 則

第二章　物業及其管理主體

第一節 物業管理區域和共有物業

第二節 業主大會

第三節 業主委員會

第四節 物業管理委員會

第三章　物業管理服務

第四章　物業的使用和維護

第五章　監督管理

第六章 法律責任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造和諧宜居的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

第三條 本市物業管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府指導、協商共建、科技支撐的工作原則，建立基層黨組織領導下多方主體共同參與的住宅小區治理體系。

第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設和城市治理工作體系，鼓勵采用新技術、新方法、新手段，提高物業管理水平和服務質量。完善扶持、激勵政策和措施，建立資金投入與保障機制，鼓勵有條件的物業服務人向養老、托育、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

第五條 市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

發展改革、公安、民政、自然資源、生態環境、水務、應急管理、消防救援、衛生健康、市場監督管理、城市管理和綜合執法、人防等相關主管部門，按照各自職責，負責物業管理相關監督管理工作。

經濟功能區管理委員會按照規定職責組織實施管轄范圍內的物業管理工作。

市、縣（市、區）人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處依托城市綜合管理服務平臺，建立群眾反映物業管理問題受理、職能部門主辦處置的協同共治機制。

第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作，依法履行下列職責：

（一）指導、協調、監督本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆，對組建的物業管理委員會給予指導、協助并實施監督；

（二）指導、監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）建立物業管理各方主體共同參與的議事協調機制和糾紛投訴調解機制，協調社區建設與物業管理的關系；

（四）引導村（居）民協商確定無物業管理住宅小區的托管、代管或者自管工作；

（五）縣（市、區）人民政府交辦的其他物業管理指導監督工作。

村（居）民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理具體工作，可以就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問，引導業主自治組織規范運作；指導、監督物業服務人依法履行義務；調解物業管理糾紛等。

第七條 住房城鄉建設主管部門負責指導物業管理糾紛調解工作，與綜治組織、司法行政部門、人民法院協同推動建立人民調解、行政調解、司法調解聯動工作體系，化解物業管理糾紛。



第二章 物業及其管理主體



第一節 物業管理區域和共有物業



第八條 建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區域，其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

同一建設項目內包含住宅和非住宅等不同物業類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業管理區域。

分期開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第九條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在征求相關業主意見后，結合城市管理和物業管理實際需要確定物業管理區域，并向縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門備案。

第十條 需要調整物業管理區域的，由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門會同自然資源主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處征求相關業主意見，考慮村（居）民委員會的布局、物業建設項目規劃用地范圍、建筑物規模、物業的共用設施設備等因素后調整。

第十一條 下列資金屬于業主共有，應當納入業主共有資金賬戶進行管理：

（一）小區公共區域廣告位收入、小區公共車位租賃收入等利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理規約明確約定或者業主共同決定由全體業主共同分攤交納的費用；

（三）業主共同決定實行自行管理，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

（四）共有部分被依法征收、征用的補償費；

（五）共有資金產生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

第十二條 業主大會成立前，共有資金由物業服務人代為管理的，物業服務人應當開設業主共有資金專門賬戶，代為單獨列賬管理，并應每年定期不少于一次將共有資金使用、管理情況向全體業主公布，不得挪用、侵占。

業主大會成立后，業主委員會應當持備案回執向銀行等金融機構申請以業主委員會名義開立共有資金賬戶，金融機構應當協助辦理。物業服務人應當在共有資金賬戶開立后十五日內向業主委員會移交代為管理的業主共有資金及賬目明細等相關資料。

建筑物及其附屬設施的維修資金歸業主共有，按照相關法律法規、規章規定實行專戶管理。



第二節 業主大會



第十三條 一個物業管理區域的全體業主設立一個業主大會。業主可以依法聯名向鄉鎮人民政府、街道辦事處提出成立業主大會的書面要求，村（居）民委員會也可以指導、協助符合條件的物業管理區域的業主依法提出成立業主大會的書面要求。

第十四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在接到成立業主大會書面要求后對提出要求的業主身份進行核實。對符合業主大會成立條件的，應當自收到要求之日起三十日內會同物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門，指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。不符合業主大會成立條件的，應當書面告知理由，并給予指導和協助。

籌備組成員人數為七人至十五人，由鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會等代表，建設單位以及業主代表組成，其中業主代表應當不少于百分之六十，具體人數由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定。建設單位經通知未派員參加的，不影響籌備組成立。

籌備組業主代表由十名以上業主聯名或者村（居）民委員會推薦。推薦的業主代表人數多于規定人數時，由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定代表人選。籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

第十五條 業主大會籌備組應當依法履行職責，自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議，不得以籌備組名義從事與業主大會籌備無關的活動。

業主大會籌備組就籌備工作作出的決定應當經籌備組成員充分討論，并經籌備組成員過半數同意。無法達成一致意見的，由籌備組組長作出決定。業主對籌備組的決定有異議的，應當書面提出，籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

業主大會籌備組未能在六個月內召開首次業主大會會議的，自動解散。期限屆滿十五日前，業主大會籌備組可以向轄區鄉鎮人民政府、街道辦事處申請延長業主大會籌備組工作期限，經轄區鄉鎮人民政府、街道辦事處同意，可以延期六十日。

第十六條 建設單位和物業服務人應當在接到業主大會籌備組通知之日起十日內，依法向業主大會籌備組提供包含全部業主名稱、不動產位置、專有部分面積和手機聯系方式等業主大會成立必要信息的業主清冊，不得隱匿、篡改、偽造，不得以任何理由阻撓業主大會籌備組的正常工作。

因建設單位注銷或有關單位不配合提供業主清冊等文件資料的，經業主大會籌備組申請，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處協調不動產登記機構依法提供。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將業主資料用于與業主大會籌備無關的活動，不得泄露業主信息。業主大會籌備組解散時，應當將業主資料移交鄉鎮人民政府、街道辦事處妥善保存。

第十七條 除法律法規明確規定的業主共同決定事項外，以下有關共有和共同管理權利的事項也由業主共同決定：

（一）確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準、計費方式和服務價格；

（二）選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務；

（三）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決議相抵觸的決定；

（四）業主共有資金的使用。

業主委員會應當就業主共同決定事項向業主大會提出討論方案。

第十八條 業主大會會議可以采用書面形式或者電子投票的方式表決。采用電子投票方式的，應當在市人民政府住房城鄉建設主管部門建立的電子投票平臺進行。

業主可以自行投票，也可以書面委托他人代為投票，每一受托人接受委托的數量不得超過三人，受托人不得轉委托他人。

業主委員會應當在投票結束后十日內公示投票結果。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，保管期限不少于五年。采用電子投票的，電子投票平臺應當保存業主投票結果不少于五年。

第十九條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

（一）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿，如涉及投票，則須另行取得業主的授權；

（二）決定本幢、單元、樓層范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組推選的一名業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。



第三節 業主委員會



第二十條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：

（一）業主自薦或者聯名推薦；

（二）社區黨組織推薦；

（三）村（居）民委員會推薦。

業主委員會候選人由籌備組按照法律法規的規定和業主大會議事規則的約定進行核實。

鼓勵村（居）民委員會成員、黨員或者具有財會、法律、管理等工作經驗的業主參加業主委員會選舉。

第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，同時向物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處遞交備案申請材料。報送資料齊全、符合法定條件的，縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執，并將備案回執抄送物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處。備案材料不符合要求的，應當書面告知理由，并給予指導和協助。

業主委員會持備案回執和業主委員會負責人或者臨時負責人身份證向公安機關申請刻制業主委員會印章。

第二十二條 業主委員會委員違反相關規定，實施侵害業主合法權益行為的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。業主委員會委員職務的終止，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。



第四節 物業管理委員會



第二十三條 有下列情形之一的，占物業管理區域業主總人數百分之十以上的業主可以聯名向鄉鎮人民政府、街道辦事處提出書面要求，由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織成立物業管理委員會：

（一）具備成立業主大會條件，經籌備組組織仍不能產生業主委員會的；

（二）因業主委員會換屆或者自動解散等原因需要產生新一屆業主委員會，但未能產生的。

物業管理委員會負責組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項；推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會自新一屆業主委員會備案完成之日起停止履行職責，并應當在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。兩年內未選舉產生業主委員會的，或者經物業管理委員會會議充分討論并決定解散的，物業管理委員會解散。

第二十四條 物業管理委員會由村（居）民委員會代表、業主代表等五至十一人單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。

物業管理委員會業主代表人選可以由十名以上業主聯名或者村（居）民委員會推薦。推薦的業主代表人數多于規定人數時，由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定代表人選。鼓勵和支持黨員業主成為物業管理委員會的成員。

物業管理委員會主任由鄉鎮人民政府、街道辦事處從村（居）民委員會代表中指定。物業管理委員會副主任由鄉鎮人民政府、街道辦事處從業主代表中指定。

第二十五條 物業管理委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經物業管理委員會全體成員過半數同意并簽字確認。會議結束后七日內，物業管理委員會應當將會議決定在物業管理區域內顯著位置公示十日。業主對公示內容有異議的，應當書面提出，物業管理委員會應當研究處理并作出書面答復。



第三章 物業管理服務



第二十六條 物業管理相關主體應當遵循權責一致、質價相符、公平公開、誠實信用等物業服務市場規則，并依法保護業主和物業使用人的隱私和個人信息。

第二十七條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人統一提供物業服務，但是業主自行管理的除外。

物業服務人應當按照物業服務合同的約定和法律法規的規定提供物業服務，并且遵守下列服務規范：

（一）提供物業服務符合國家和本省、市規定的標準、規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，及時處理業主投訴；

（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、違反消防安全管理規定、噪音擾民、破壞人防設施、違反禁燃規定燃放煙花爆竹等行為及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告鄉鎮人民政府、街道辦事處或者行政執法機關；

（五）根據物業管理范圍內電動自行車保有量和充電設施情況，依法加強電動自行車集中停放、充電場所建設和消防安全管理；

（六）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向相關單位報告；

（七）對業主、物業使用人違反管理規約的行為及時勸阻、制止，并報告業主委員會；

（八）積極配合業主和相關單位做好人防防護設施、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作；

（九）建立并及時更新日常管理檔案及共有部分的資料檔案。

第二十八條 物業服務人及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者業主其他共有資金；

（二）擅自改變業主共有部分用途；

（三）擅自決定占用、挖掘業主共有道路、場地；

（四）擅自利用業主共有部分進行經營；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；

（六）法律法規規定的其他侵害業主權益的行為。

第二十九條 建設單位應當將物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備管理權移交物業服務人，并簽訂書面交接記錄。同時將符合規定的全部物業承接查驗資料形成電子版（或者影印件），向鄉鎮人民政府、街道辦事處提供備份。

物業服務人承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。未完成查驗的，物業服務人不得承接。物業已投入使用，物業管理必需的資料未移交的，應當移交；資料不全的，建設單位應當在縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門規定的期限內補齊。

第三十條 除合同另有約定外，原物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，不得以業主欠交物業服務費用、部分物業權屬存在爭議或者對業主大會、業主委員會以及行政主管部門的決定有異議等任何理由拒絕退出，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

原物業服務人應當在退出物業管理區域前三十日內在物業管理區域顯著位置公示，并向業主委員會移交相關資料和財物。沒有業主委員會的，應當移交給決定自行管理的業主或者其指定的人。

原物業服務人應當配合新物業服務人做好交接工作，新物業服務人不得強行接管物業。

第三十一條 原物業服務人未在約定或者規定期限內辦理交接并退出物業管理區域的，業主委員會或者村（居）民委員會可以向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門報告，并向轄區內公安機關請求協助；或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人辦理交接并退出物業管理區域。

第三十二條 物業服務人應當在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導監督下，在物業管理區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，公示下列信息：

（一）物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防、電力、二次供水等專業設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置措施等；

（四）自行招用保安員的單位備案回執、保安員花名冊及持保安員證等情況；

（五）物業費收支情況、按照物業服務合同約定應當公布的物業費年度預決算情況；

（六）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（七）共用場地、共用設施設備產生水電用量、單價、金額和費用分攤情況；

（八）由物業服務人經營、管理的業主共有部分的經營與收益情況，包括相關合同等；

（九）其他依照法律法規規定和物業服務合同、管理規約約定應當公布的信息。

前款第一項至第四項信息應當長期公示并及時更新；第五項至第八項信息應當每年至少公示一次，公示時間不得少于六十日。

物業服務人開展家政、養老等服務業務也應當對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。

業主有權查閱、復制本條第一款各項公示資料，物業服務人應當予以配合，復制費用由查閱人承擔。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以書面答復。

第三十三條 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、消防、治安、防災等有關公共安全法律法規的規定，制定物業管理區域安全防范應急預案，做好物業管理區域的安全管理工作，并接受有關部門的指導。

發生自然災害、公共衛生等突發事件以及火災、供水、排水、供電、供氣等安全事故時，物業服務人應當采取應急措施，并及時向有關部門和供水、供電、供氣等專營服務單位報告，協助做好應急救援以及處置工作。

第三十四條 符合條件的物業服務人可以根據業主委托開展養老、托育、家政、文化、健康等定制化和個性化特約服務，服務報酬由業主和物業服務人協商確定。

第三十五條 業主自行管理本物業管理區域的，自行管理的執行機構、管理方案、收費標準、管理期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理之日起三十日內向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處報告。

業主大會、業主委員會應當組織全體業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，并接受鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監督。

業主委員會應當在業主自行管理期限屆滿前，組織召開業主大會會議，對是否繼續業主自行管理進行表決。



第四章 物業的使用和維護



第三十六條 建設單位應當依法承擔物業的保修責任，建立健全質量保修期內物業售后維修服務體系，在物業管理區域內公示維保單位的名稱、維保聯系人和維保電話，處理建設遺留問題和接受業主報修。

第三十七條 物業保修期滿后，共有部分的維修、更新、改造所需費用，有約定按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由共有該物業的業主按照專有部分面積所占比例分攤，可以按照規定在維修資金中列支，也可以從小區公共收益中列支。

經業主共同決定，可以使用業主共有資金購買物業共有部分維修等保險服務。

第三十八條 建筑物及其附屬設施發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況時，物業服務人應當立即采取應急處置措施。經有關部門、專業機構評估、認定，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業服務人、業主委員會應當及時書面報告相關人民政府住房城鄉建設主管部門，并立即進行搶修。

第三十九條 業主、物業使用人和裝飾裝修企業，應當與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，對裝飾裝修工程實施內容、實施期限、施工時間、消防安全責任、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。物業服務人不得強迫業主、物業使用人接受特定對象的有償服務。

裝飾裝修期間，業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反裝飾裝修服務協議或者違反法律法規等規定以及管理規約行為的，應當及時予以勸阻、制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

第四十條 物業管理區域內停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地。

在物業管理區域內使用電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車的，應當遵守法律法規規定和管理規約約定，不得在公共門廳、疏散走道、安全出口、樓梯間以及不符合消防安全條件的室內場所或者架空層停放或者充電。禁止攜帶電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車及其電池進入電梯轎廂。



第五章 監督管理



第四十一條 市人民政府住房城鄉建設主管部門應當建設物業管理信息平臺，實現電子投票、信息查詢、服務質量評價、信用監管、投訴舉報等功能。

不動產登記機構與市人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制，及時將相關信息共享。錄入物業管理信息平臺的業主信息應當與其不動產登記信息一致。

第四十二條 縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門負責指導、監督轄區內物業承接查驗，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以依法參加。物業服務人應當公示物業承接查驗結果。

第四十三條 市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會可以根據物業服務標準和社區治理要求，委托專業評估機構對物業服務人參與社區治理情況和共用部分管理狀況進行評估。

第四十四條 實行政府指導價的物業服務價格，由市、縣人民政府價格主管部門會同同級住房城鄉建設主管部門根據不同類型及服務內容，制定公布并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

實行市場調節價的，物業行業協會應當在市人民政府價格主管部門和住房城鄉建設主管部門指導下，監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務人協商物業費時參考。



第六章 法律責任



第四十五條 違反本條例第十六條第一款規定的，由物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，可以處五萬元以下罰款。

第四十六條 建設單位、物業服務人違反本條例第二十九條規定，未履行承接查驗義務的，由物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正。

第四十七條 物業服務合同依法解除或者終止后，原物業服務人違反本條例第三十條的規定，無正當理由拒不退出物業管理區域并移交物業服務用房和有關資料的，由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期退出并移交；逾期拒不履行的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。



第七章 附 則



第四十八條 本條例自2025年12月1日起施行。