青海省海南藏族自治州人民政府

海南藏族自治州人民政府令



第6號





《海南藏族自治州物業(yè)管理辦法（修正）》已于2024年10月29日十五屆州政府第40次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布。




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州 長


2025年1月22日






《海南藏族自治州物業(yè)管理辦法（修正）》



第一章 總則

　　

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《青海省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當遵循業(yè)主自治、權(quán)責(zé)一致、專業(yè)服務(wù)、質(zhì)價相符、公平公開、依法監(jiān)管的原則。全社會應(yīng)當共同維護物業(yè)服務(wù)市場秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。

第四條 州、縣人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

第五條 州、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）負責(zé)物業(yè)管理招投標備案和采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)企業(yè)的審批工作。負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的備案和調(diào)整，物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（三）負責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用和監(jiān)管；

（四）負責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，處理物業(yè)管理投訴；

（五）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（六）組織開展物業(yè)服務(wù)人信用評價；

（七）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)人、項目負責(zé)人的信用信息征集、核查、查詢和監(jiān)管工作；

（八）負責(zé)對各級物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中履行以下職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉，并做好業(yè)主委員會備案工作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗、退出交接等工作；

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條 州、縣自然資源、市場監(jiān)督管理、公安、城市管理、消防救援、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政等行政主管部門按照各自職責(zé)負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)主管部門、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專營單位等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的有關(guān)事項和突出問題。

第九條 突發(fā)公共事件應(yīng)對期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)落實依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。州縣住建部門協(xié)調(diào)同級應(yīng)急等相關(guān)部門給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當服從政府統(tǒng)一指揮，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居（村）民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急處置措施。物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)行政府實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當予以配合。

第十條 物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，促進物業(yè)服務(wù)人誠信經(jīng)營，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第十一條 鼓勵全社會采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會等應(yīng)逐步運用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動、組織鄰里互助，實行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。

第十二條 州縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)人考核體系和信用評價體系，建立健全物業(yè)服務(wù)人信用檔案，對物業(yè)服務(wù)人實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結(jié)果。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備



第十三條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項目所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。

第十五條 縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第十六條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當安排在物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，地面以上、二層以下，具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標進行審查。

物業(yè)管理主管部門或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。

建設(shè)單位應(yīng)當將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；

（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十九條 對配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)，州、縣人民政府應(yīng)當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應(yīng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當為改造工作提供便利。

第二十一條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線



第三章 業(yè)主和業(yè)主組織



第二十二條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（四）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第二十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利:

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定，配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（七）支持和配合物業(yè)服務(wù)人的合法經(jīng)營和管理活動；

（八）履行房屋安全使用責(zé)任；

（九）履行生活垃圾分類投放主體責(zé)任，按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主應(yīng)當依照《青海省物業(yè)管理條例》規(guī)定的法定程序設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人或者其他事項時，由所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣級住房管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會:

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十九條 首次業(yè)主大會籌備組由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣級物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當協(xié)助籌備組開展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上從遵紀守法、熱心公益的業(yè)主中確定并公示，業(yè)主代表資格應(yīng)當符合有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

第三十條 首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起三十日內(nèi)，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門備案。

縣級物業(yè)管理行政主管部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當在十個工作日內(nèi)頒發(fā)備案通知書。業(yè)主大會取得備案通知書后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

業(yè)主大會可以委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會提出。

業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當有業(yè)主委員會半數(shù)以上委員簽字。

第三十一條 業(yè)主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

（四）籌集或使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（七）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)價格；

（八）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作補貼標準；

（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第三十二條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

第三十三條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理臨時機構(gòu)，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理臨時機構(gòu)的人員組成，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十六條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

第三十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，使其按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準提供服務(wù)；

（四）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（七）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的續(xù)籌；

（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；

（九）配合、支持社區(qū)居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用；

（十一）制作和保管會議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（十二）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費、停車費情況；

（十三）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十四）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十九條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（五）侵占、挪用業(yè)主共有財產(chǎn)，將業(yè)主共有財產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（六）收受物業(yè)服務(wù)人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（七）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；

（八）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；

（九）拒不執(zhí)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會委員有前款情形之一的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。罷免業(yè)主委員會委員時，應(yīng)當允許其提出申辯并記錄歸檔。

　　第四十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議決定是否解散業(yè)主委員會：

（一）嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的；

（二）嚴重影響社區(qū)安定及公共秩序的；

（三）不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)的；

（四）違反財務(wù)管理、工作檔案和印章管理制度，情節(jié)嚴重的。

業(yè)主大會會議決定解散業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營收益中列支。

　　第四十二條 鼓勵實行業(yè)主委員會及委員任期和離任經(jīng)濟責(zé)任審計，審計事項由業(yè)主大會決定。



第四章 前期物業(yè)管理



　　第四十三條 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人所開展的物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位負責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進行備案。

　　第四十四條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標選聘物業(yè)服務(wù)人進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十五條 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對以下事項作出約定：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交和查驗；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理規(guī)定；

（三）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

（四）違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任；

（五）臨時管理規(guī)約依法應(yīng)當約定的其他事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前，應(yīng)當與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件:

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料:

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內(nèi)完成移交工作。

第四十九條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第五十條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和物業(yè)正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十三條 業(yè)主大會會議或業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共有部門查驗交接，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)人接管，并移交相關(guān)資料。



第五章 物業(yè)管理服務(wù)



　　第五十四條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

　　物業(yè)服務(wù)人登記機關(guān)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)人核準登記之日起五日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級物業(yè)管理行政主管部門。

　　州外物業(yè)服務(wù)人進入本州從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當?shù)街菁壩飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第五十五條 業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。

物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)人的活動。

第五十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)人在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級人民政府物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時向社區(qū)居（村）民委員會報送有關(guān)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)合同等相關(guān)資料。州級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當參加信用等級評價，按照信用評價等級提供相應(yīng)的星級服務(wù)。信用等級為AAAA級和AAA級的物業(yè)服務(wù)人實施一至五星級服務(wù)；信用等級為AA和A級的物業(yè)服務(wù)人實施一至三星級服務(wù)；信用等級為B級的物業(yè)服務(wù)人實施一星級服務(wù)，并不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)星級標準相對應(yīng)。物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)實際情況，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容確定物業(yè)服務(wù)收費標準與物業(yè)服務(wù)星級標準內(nèi)容，并征得業(yè)主同意。

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