四川省攀枝花市人民政府

攀枝花市人民政府令

第121號

　　《攀枝花市物業管理辦法》已經2024年11月26日攀枝花市人民政府第72次常務會議研究同意，現予公布，自2025年3月1日起施行。

　　2025年1月27日



攀枝花市物業管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，提升居民生活質量和宜居水平，構建共建共治共享的基層社會治理體系，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合攀枝花市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于攀枝花市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式，對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

　　第四條 物業管理應當遵循公開公平、誠實信用的原則，堅持黨建引領、依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導原則，推動物業管理標準化、專業化、智能化、綠色化發展。

　　第五條 建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力，提升基層治理水平。

　　社區（村）黨組織引導業主中的黨員積極參選業主委員會成員，通過法定程序擔任業主委員會成員。

　　第六條 縣級以上地方人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃，推動物業服務行業向現代服務業發展，促進物業管理融入基層社會治理。

　　縣級以上地方人民政府應當建立物業管理活動的監督管理協調機制，安排部署物業管理工作，協調有關行政主管部門加強物業服務區域內的監督管理，及時依法查處違法行為。

　　第七條 市人民政府住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）制定物業管理、建筑物及其附屬設施的維修資金管理制度并組織實施；

　　（二）制定物業服務行業規范；

　　（三）負責智慧物業服務平臺的運行和維護；

　　（四）統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作；

　　（五）組織開展物業服務人和項目負責人信用評價；

　　（六）指導物業管理行業協會有序開展相關工作，鼓勵物業服務企業加入本市物業管理行業協會；

　　（七）法律、法規規定的其他職責。

　　縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）辦理物業服務區域劃分備案；

　　（二）辦理前期物業服務合同和（臨時）管理規約備案；

　　（三）辦理物業承接查驗備案；

　　（四）實施對物業服務人及從業人員的監督管理；

　　（五）組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會及物業服務人培訓；

　　（六）法律、法規規定的其他職責。

　　第八條 縣級以上地方人民政府有關行政主管部門應當按照各自職責分工，在物業管理領域履行下列職責：

　　（一）發展改革主管部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準；

　　（二）經濟和信息化主管部門負責協調指導電力供應企業做好物業服務區域內由原產權單位提供的，符合國家標準或行業規范的供電設施設備移交和維護管理；

　　（三）公安機關負責指導物業服務區域內犬只管理，指導物業服務人、業主委員會開展物業服務區域安全防范工作，根據小區申請指導物業服務區域內停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標志設置，依法查處職責范圍內的社會生活噪聲污染、高空拋物等行為，監督管理物業服務人開展保安服務；

　　（四）民政部門負責指導社區居家養老服務設施的建設和管理；

　　（五）司法行政主管部門負責指導物業管理矛盾糾紛的人民調解，促進和諧社區建設；

　　（六）自然資源和規劃主管部門負責建設工程方案設計審查階段明確物業服務用房等配套設施的位置、面積，并做好規劃實施監督管理工作；

　　（七）生態環境主管部門負責指導環境保護工作，依法查處有關環境污染等違法行為；

　　（八）衛生健康主管部門負責指導物業服務區域內傳染病防治工作，負責對物業服務區域內從事集中式供水、二次供水、現制現售水和涉及飲用水衛生安全產品生產經營活動的衛生監督管理；

　　（九）應急管理部門負責指導物業服務區域內制定應急預案、開展應急演練；

　　（十）消防救援部門負責對物業服務人履行消防安全職責情況進行監督管理，依法查處電動自行車違規停放充電，共用消防設施、器材、消防安全標志未保持完好有效，疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地未保持暢通的違法行為；

　　（十一）市場監督管理部門負責對物業服務區域內電梯等特種設備安全運行的監督管理；

　　（十二）城市管理部門負責指導做好物業服務區域內城市管理相關工作，依法查處城市管理領域違法行為；

　　（十三）國防動員主管部門負責物業服務區域內人防工程維護管理的監督檢查，依法查處破壞、侵占人民防空設施等違法行為。

　　其他有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業管理相關監督管理工作。

　　第九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行以下職責：

　　（一）組織、指導、協調本轄區業主大會設立和業主委員會選舉與換屆；

　　（二）指導和督促業主大會、業主委員會和物業服務人依法履行職責；

　　（三）調解處理物業管理糾紛，協調社區建設與物業管理的關系；

　　（四）組織、推動老舊小區實施物業管理；

　　（五）負責落實縣級以上地方人民政府依法采取的應急措施，指導業主委員會、物業服務人開展應對工作，所需物資和資金納入政府應急體系管理；

　　（六）建立物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理活動中的重大問題；

　　（七）法律法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

　　居（村）民委員會應當依法協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展相關工作。

　　第十條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，推進行業標準化建設，規范物業服務行為；協助住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）加強從業人員培訓，提高物業服務水平；調解處理物業服務人之間的糾紛，促進行業健康發展。

　　鼓勵物業服務行業組織建立物業管理行業監測、披露機制，開展物業服務質量評價；建立符合業主與行業需求的第三方招標投標與咨詢機構庫，以供業主選擇物業服務人時參考。

　　第十一條 縣級以上地方人民政府應當結合舊城改造和城鄉環境治理，建立老舊住宅區管理長效機制，對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區按照有利于物業管理的原則進行綜合改造整治，完善相關配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區居住環境。

　　根據老舊住宅區改造后的實際情況，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設、資源共享、便利服務、協商議事等因素，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主向縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門申請劃分物業服務區域，并指導成立業主大會，選舉業主委員會或者組建物業管理委員會。

　　第二章　業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會

　　第十二條 不動產登記簿記載的房屋所有權人為業主。已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業主。

　　尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情形之一的，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務：

　　（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的；

　　（二）因繼承取得房屋所有權的；

　　（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的；

　　（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的；

　　（五）法律、法規規定的其他情形。

　　第十三條 業主在物業管理活動中根據法律法規規定、管理規約和物業服務合同約定，享有業主權利，承擔業主義務。

　　物業承租人、借用人、居住權人等物業使用人根據法律法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　業主和物業使用人不得以放棄權利為由不履行相應義務。

　　第十四條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成，一個物業服務區域設立一個業主大會。

　　業主總人數較少且經全體業主一致同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十五條 首次業主大會會議籌備經費由建設單位依法承擔，應當按照物業服務區域規劃核準總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.3元的標準繳納首次籌備經費，單個物業服務區域總費用最低不少于一萬元，最高不超過八萬元。

　　新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或現房銷售前，將首次籌備經費交存至該轄區內的街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶。

　　縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門在辦理在建項目物業服務區域備案手續時，應當查驗建設單位交存首次籌備經費的情況。

　　市、縣人民政府住房城鄉建設主管部門在辦理新建現房網簽備案手續時，應當查驗建設單位交存首次籌備經費的情況。

　　老舊小區以及建設單位已不存在的物業服務區域籌備首次業主大會的，首次籌備經費由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導、協調按下列方式籌集：

　　（一）共有部分經營收益；

　　（二）全體業主共同交納；

　　（三）社會各界、企事業單位、個人自愿捐贈等其他方式；

　　（四）縣（區）人民政府可以給予補助；

　　（五）法律法規規定的其他方式。

　　第十六條 業主大會會議的召開應當接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督。業主委員會應當在召開業主大會會議公告前十五日內將會議方案、議程、議事內容或者擬表決事項等書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府），并聽取意見和建議。業主大會會議由業主委員會書面記錄，相關會議資料應當存檔保存。業主大會會議未能作出決定的，或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告。

　　第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會每年至少召開一次定期會議，具體召開次數由業主大會議事規則約定。業主大會定期會議由業主委員會負責召集，并應當在會議召開十五日前，通知物業服務區域內全體業主，并將業主大會召開的時間、地點、方式、內容等主要事項以書面形式在物業服務區域顯著位置、業主微信群等平臺公示，公示前應當向物業所在地居（村）民委員會書面報告。業主大會會議不得就公示議題以外的事項進行表決。

　　專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議，或者出現業主大會議事規則約定的其他情形時，業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議時，涉及業主共同利益重大事項的，應當邀請物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的人員列席。

　　第十八條 召開業主大會會議的組織者應當自會議作出決定之日起三日內將業主的表決情況及統計結果在物業服務區域顯著位置、業主微信群等平臺公示，公示期不少于三十日。

　　第十九條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

　　（二）選舉、更換或者罷免業主委員會成員；

　　（三）確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務人，或者決定自行管理；

　　（四）依法籌集、管理、使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（六）改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動；

　　（七）決定共有部分的使用方案和規程，管理、分配、使用共有資金；

　　（八）決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、開支范圍、標準，定期公示業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（九）改變或者撤銷業主委員會作出的決定；

　　（十）物業費調整；

　　（十一）法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

　　第二十條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十五人單數組成，任期不超過五年。業主委員會成員具體數額、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

　　業主委員會向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督，按照依法通過的業主委員會工作規則開展工作。

　　第二十一條 業主委員會成員應當遵守法律、法規和管理規約，模范履行業主義務并主動接受住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的培訓。培訓情況應當及時向業主公開。

　　鼓勵黨代表、人大代表、政協委員參選業主委員會成員。

　　業主大會會議可以同時選舉產生業主委員會候補委員，在業主委員會成員出缺時，由候補委員依次遞補，候補委員人數不得超過成員人數的百分之五十。業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會成員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。

　　業主委員會成員和候補委員名單應當長期在物業服務區域的顯著位置公告，并根據業主委員會成員變化情況及時更新。

　　業主委員會成員以及候補委員根據相關法律、法規規定不符合任職條件的，終止其資格。

　　第二十二條 業主委員會應當履行下列職責：

　　（一）執行業主依法作出的共同決定；

　　（二）督促業主、物業使用人遵守管理規約、履行物業服務合同；

　　（三）配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

　　（四）擬定涉及業主共同事項的管理制度并提請業主共同決定；

　　（五）法律、法規規定以及管理規約約定和業主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條 業主委員會應當按照業主委員會工作規則召開會議，并于會議召開前三日，將會議討論事項報物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）。業主委員會的決定應當按照法律、法規規定進行公示。

　　第二十四條 業主委員會任期屆滿前，應當按照法律、法規規定召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　新一屆業主委員會產生之日起十日內，上一屆業主委員會應當按照法律、法規規定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業主委員會，騰退業主委員會用房。新一屆業主委員會未產生的，移交給街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

　　第二十五條 有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照規定組建物業管理委員會：

　　（一）不具備成立業主大會條件的；

　　（二）雖然具備成立業主大會條件但依法未成立的；

　　（三）業主大會會議召開后，未能依法選舉產生業主委員會的；

　　（四）已經劃分物業服務區域但是尚未實施物業管理的老舊小區需要實施物業管理的；

　　（五）不能依法選舉產生業主委員會的其他情形。

　　一個物業服務區域組建一個物業管理委員會。

　　物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間，街道辦事處（鄉鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導產生業主委員會。

　　物業管理委員會作為臨時機構，任期一般不超過二年。

　　第二十六條 根據不同情形，物業管理委員會分別履行以下主要工作職責：

　　（一）新建物業服務區域尚不具備召開首次業主大會會議條件的，組織業主監督前期物業服務合同的履行，監督臨時管理規約的執行，調解物業管理糾紛等；

　　（二）新建物業服務區域具備召開首次業主大會會議條件的，履行首次業主大會會議的籌備組職責，按規定組織業主成立業主大會、選舉產生業主委員會；

　　（三）物業服務區域已成立業主大會，但是未能選舉產生業主委員會的，組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，代為履行業主委員會的職責；

　　（四）已經劃分物業服務區域的老舊小區需要實施物業管理的，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）籌備首次業主大會會議，組織業主依法決定有關共有和共同管理事項，代為履行業主委員會的職責；

　　（五）法律、法規規定和業主大會或者業主共同決定賦予的其他職責。

　　第二十七條 物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議原則上至少每二個月召開一次。經物業管理委員會主任或者物業管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業管理委員會臨時會議。

　　物業管理委員會會議應當有過半數成員出席，且不得委托他人參加會議。物業管理委員會全體成員有同等表決權。物業管理委員會對于需要業主共同決定的事項不得擅自作出決定。物業管理委員會作出的決定應當經半數以上委員簽字同意，自作出決定之日起三日內在物業服務區域顯著位置公示，公示期不少于七日。

　　第二十八條 物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責，并與業主委員會辦理移交手續后解散。

　　物業管理委員會解散的，應當自解散之日起十日內，將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物移交業主委員會，并按規定辦理賬戶、稅務等相關手續。移交完成后十個工作日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當作出解散物業管理委員會的決定，并自作出決定之日起三日內在物業服務區域顯著位置進行公示。

　　因物業服務區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在三十日內解散物業管理委員會，收回物業管理委員會印章，并在物業服務區域內顯著位置公示。

　　第二十九條 下列資金屬于業主共有，應當納入業主共有資金賬戶進行管理：

　　（一）利用共有部分經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

　　（二）管理規約或者業主共同決定由全體業主共同分攤繳交的費用；

　　（三）業主共同決定實行自行管理的，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

　　（四）共有部分被依法征收、征用的補償費；

　　（五）共有資金產生的孳息；

　　（六）其他合法共有收入。

　　建筑物及其附屬設施的維修資金歸業主共有，按照相關法律法規以及規章規定實行專戶管理。

　　利用共有部分進行經營的，應當符合法律法規規定和管理規約約定。

　　第三十條 業主大會成立前，本辦法第二十九條第一款規定的業主共有資金，由物業服務人代為單獨列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業主公布，不得挪用、侵占。

　　業主大會成立后，業主委員會應當按照相關法律、法規以及規章規定開設業主共有資金賬戶。物業服務人應當及時向業主委員會移交代為管理的業主共有資金以及賬目明細、相關資料。

　　物業服務人、業主委員會應為業主查詢共有資金收支情況提供便利，接受縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督指導。

　　第三章　物業服務

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當按照國家有關規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

　　投標人少于三個或者住宅物業總建筑面積在三萬平方米以下的，經物業所在地的縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。

　　第三十二條 建設單位應當參照省人民政府住房城鄉建設主管部門制作的示范文本與選聘的物業服務人簽訂書面前期物業服務合同，并自簽訂之日起三十日內報物業所在地縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門備案。

　　前期物業服務合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

　　第三十三條 建設單位應當在房屋銷售前，制定臨時管理規約，報物業所在地縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門備案。

　　臨時管理規約應當對有關物業的管理、業主的共同利益、業主的義務、業主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約即行失效。

　　第三十四條 新建物業竣工驗收后，正式交付前十五日內，物業服務人和建設單位應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部分和其相應的物業檔案進行查驗。

　　物業承接查驗應當邀請買受人代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會及物業所在地縣（區）住房城鄉建設主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。買受人代表應當由縣（區）住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定。

　　物業承接查驗后，建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議，物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。

　　物業服務人不得承接未經查驗的物業。建設單位與物業服務人不得惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益。

　　第三十五條 物業服務人應當自承接物業后三十日內持下列資料向物業所在地縣（區）住房城鄉建設主管部門備案：

　　（一）前期物業服務合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）物業承接查驗協議；

　　（四）建設單位移交資料清單；

　　（五）查驗記錄；

　　（六）交接記錄；

　　（七）其他與承接查驗有關的文件。

　　物業服務人應當將備案情況在物業服務區域顯著位置公示，公示期不少于三十日。

　　物業服務人應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

　　第三十六條 新建住宅，建設單位應當配置具備水、電、通風、采光、衛生間等基本使用功能和辦公條件的物業服務用房、業主委員會用房。

　　同一物業服務區域分期開發建設的項目，物業服務用房、業主委員會用房應當首期建設。

　　物業服務用房、業主委員會用房、共用設施設備配套用房屬于物業服務區域全體業主共有，任何組織和個人不得擅自改變用途，不得分割、轉讓、抵押或者違規出租。

　　鼓勵在住宅小區設置接收郵件、快遞的場所或者設施，提升物業服務水平。

　　第三十七條 前期物業服務、保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其標準由物業所在地縣（區）人民政府發展改革主管部門根據省人民政府定價目錄，結合地方實際制定。

　　第三十八條 一個物業服務區域應當由一個物業服務人提供物業服務。

　　鼓勵業主大會通過招投標方式選聘物業服務人。業主大會、業主委員會不得分割物業服務區域分別進行招投標。

　　物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務內容應當包括下列事項：

　　（一）物業共有部分以及共用設施設備的使用、管理和維護；

　　（二）共有部分綠化養護，生活垃圾分類、清運等環境衛生管理；

　　（三）物業服務區域內房屋裝飾裝修管理；

　　（四）公共區域的秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；

　　（五）物業檔案和物業服務檔案的管理；

　　（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　第三十九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導老舊住宅區業主協商確定老舊住宅區的物業管理模式。

　　對于具備實施專業化、市場化物業服務條件的老舊住宅區，鼓勵選聘物業服務人實施管理。

　　對于暫不具備實施專業化物業服務條件的老舊住宅區，可以組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務。

　　鼓勵物業服務人統一管理在管項目周邊老舊住宅區，支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。

　　第四十條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：

　　（一）提供物業服務符合國家、省和本市規定的標準、規范；

　　（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

　　（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

　　（四）及時采取合理措施制止違反消防安全管理規定、違法建設、毀綠占綠、違規停放車輛、占用消防通道、擅自改動燃氣以及供排水管道等違反法律、法規的行為，按照規定向街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者有關行政主管部門報告并協助處理；

　　（五）組織從業人員進行有針對性的應急演練；

　　（六）發現有安全隱患的，及時設置警示標志，采取措施消除隱患或者向有關單位報告；

　　（七）及時勸阻、制止業主和物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為，并報告業主委員會或者物業管理委員會；

　　（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；

　　（九）配合政府及其有關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會做好物業管理相關工作。

　　（十）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十一條 物業服務人應當及時將下列信息向業主大會、業主委員會報告，在物業服務區域內顯著位置公布并及時更新，具備條件的，可以同時通過電子信息技術方式向業主公示：

　　（一）物業服務人的營業執照（執業證照）、投訴電話及物業服務人和項目負責人的信用信息；

　　（二）物業服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；

　　（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；

　　（四）供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

　　（五）業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

　　（六）物業服務用房使用情況；

　　（七）實施酬金制收費的，公布物業服務資金收支情況；

　　（八）法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

　　前款第一項至第四項的事項應當持續公開；其他事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當及時答復。

　　第四十二條 物業服務人不得有下列行為：

　　（一）違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；

　　（二）擅自利用業主共有部分開展經營活動；

　　（三）挪用、侵占、隱瞞業主共有資金；

　　（四）抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；

　　（五）沒有法律、法規等規定，阻礙裝飾裝修；

　　（六）未經協商一致，強制收取裝飾裝修垃圾清運費；

　　（七）泄露業主和物業使用人信息；

　　（八）強制業主和物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

　　（九）采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費；

　　（十）與業主委員會成員串通，損害業主利益；

　　（十一）其他損害業主合法權益的行為。

　　第四十三條 經業主共同決定或者業主大會會議決定，可以解聘物業服務人。決定解聘物業服務人的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是物業服務合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員會或者物業管理委員會應當組織召開業主大會會議，共同決定續聘、另聘物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人。

　　業主依法共同決定續聘，物業服務人接受續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續簽物業服務合同；物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會或者物業管理委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　經業主共同決定選聘新物業服務人的，業主委員會或者物業管理委員會應當制定選聘方案并組織業主進行表決。選聘方案應當包含選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容、競聘物業服務人的信用信息等級等內容。

　　在物業服務合同解除或者終止前，原物業服務人不得擅自撤離物業服務區域、停止物業服務。

　　第四十四條 物業服務合同解除或者終止后，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，清退業主、物業使用人預交但尚未為其提供物業服務期間的物業費，結清應當由物業服務人承擔的公共區域供水、供電、供氣等相關費用，并在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監管下與業主委員會、物業管理委員會、自行管理的業主或者其指定的人、新物業服務人進行查驗，按照有關規定辦理交接。

　　業主委員會、物業管理委員會、自行管理的業主可以委托相關專業機構協助進行物業查驗，所產生的費用由全體業主承擔。

　　原物業服務人應當維持辦理交接至退出物業服務區域期間正常的物業管理秩序，并可以請求業主支付該期間的物業費。

　　第四十五條 原物業服務人不得以業主欠交物業費、階段工作未完成、對業主共同決定有異議、其他糾紛未解決等事項為由拒絕履行交接義務、拒絕退出物業服務區域，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

　　原物業服務人不履行退出交接手續的，或拒不退出物業服務區域的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

　　第四十六條 經業主共同決定，物業服務區域實行自行管理的，應當對下列事項作出決定：

　　（一）自行管理的執行機構及負責人；

　　（二）自行管理的內容、質量、標準、期限；

　　（三）費用的標準和收取、使用辦法；

　　（四）選聘服務人員的數量、條件和選聘的方式等；

　　（五）電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備依法委托專業性服務組織管理維護；

　　（六）其他事項。

　　管理人應當自業主共同決定實施自行管理之日起三十日內，將相關材料抄報街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門。業主自行管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）和有關部門應當依法支持。

　　第四章　物業的使用與維護

　　第四十七條 物業服務區域內禁止實施下列行為：

　　（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構、房屋外觀或者在外墻體開設、擴大門窗；

　　（二）違章搭建建（構）筑物或者私自開挖、擴建地下空間；

　　（三）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共有部分；

　　（四）擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質；

　　（五）焚燒或者隨意堆放、傾倒垃圾或者其他廢棄物，亂設攤點，亂停車輛；

　　（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質；

　　（七）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口，或者損壞、挪用、拆除、停用消防設施等共用設施設備；

　　（八）超過規定標準排放噪聲或者產生振動；

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