遼寧省撫順市人大常委會

撫順市人大常委會關于修改《撫順市物業管理條例》的決定

（2024年8月22日撫順市第十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過，2024年9月24日遼寧省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準）

撫順市十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議決定對《撫順市物業管理條例》作如下修改：

一、將第二條修改為：“本條例適用于本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動。”

二、將第三條修改為：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

“物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。”

三、將第四條修改為：“市物業管理主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

“縣（區）物業管理主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

“公安、民政、財政、市場監管、發展改革、自然資源、生態環境、城市綜合執法、應急管理等有關主管部門應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。”

四、將第七條修改為：“物業管理區域由物業所在地縣（區）物業管理主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府以土地使用權證或者不動產登記證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、業主人數、自然界限、社區布局建設、利于自治管理等因素劃分。”

五、將第十條修改為：“未成立業主大會的物業管理區域，且經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的物業管理區域，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導物業管理區域所在的居（村）民委員會臨時代行業主委員會職責。”

六、將第十一條修改為：“物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣（區）物業管理主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議：

（一）建設單位已交付業主的專有部分面積超過建筑物總面積50%的；

（二）建設單位已交付業主戶數比例達到50%的；

（三）自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到30%的；

（四）公有住房出售給個人的面積超過建筑物總面積50%的。

“只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員職責。”

七、將第十二條修改為：“街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當按照國家和省有關規定組建首次業主大會會議籌備組，并書面通知建設單位或者委托的物業服務人向其及時報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料：

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。”

八、將第十四條改為第十三條，修改為：“首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。

“籌備組成員人數應為7人以上15人以下單數，其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表或者鄉鎮人民政府代表擔任。

“籌備組應當自成立之日起7日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行不少于7日的公告。20%以上業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調更換。”

九、將第十五條改為第十四條，修改為：“首次業主大會會議籌備組應當自組成之日起60日內，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議，表決通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。”

十、將第十六條改為第十五條，修改為：“物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。”

十一、將第十八條改為第十七條，修改為：“業主大會會議包括定期會議和臨時會議。業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

“有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議的；

（二）需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務人的；

（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（四）管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。”

十二、將第十九條改為第十八條，修改為：“業主委員會由業主大會選舉產生，由委員5人以上11人以下單數組成。

“業主委員會委員每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體任期由業主大會議事規則規定。

“業主委員會委員具有同等表決權。”

十三、將第二十條改為第十九條，修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣（區）物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主委員會主任、副主任及其他成員名單；

（五）業主大會決定的其他重大事項。　

“居（村）民委員會代行業主委員會職責的，也應當辦理備案手續。

“業主委員會可以依法刻制和使用印章。”

十四、將第二十一條改為第二十條，修改為：“業主委員會任期屆滿60日前，應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。”

十五、將第二十三條改為第二十二條，修改為：“業主大會或者業主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內，在物業管理區域內顯著位置進行不少于7日的公告，決定對本物業管理區域內全體業主具有約束力。”

十六、將第二十四條改為第二十三條，修改為：“建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務人，并簽訂前期物業服務合同，接受縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督。

“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

十七、將第二十五條改為第二十四條，修改為：“住宅前期物業服務人應當通過招投標的方式選聘；建筑面積不超過3萬平方米或者投標人少于3個的，經縣（區）物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘。

“一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標，選聘一個物業服務人。”

十八、將第二十九條改為第二十八條，修改為：“在物業管理區域內按照規劃要求配套建設的會館（所）應當優先為業主提供服務，未經業主大會同意，不得改變原有規劃用途。”

十九、將第三十二條改為第三十一條，修改為：“物業服務人應當自物業交接后30日內，將查驗文件向縣（區）物業管理主管部門備案，并在備案后15日內將備案情況在物業管理區域內顯著位置進行公告。”

二十、將第三十三條改為第三十二條，修改為：“建設單位應當按照國家和省有關規定配置物業服務用房。

“物業服務用房的所有權歸全體業主共有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得變更物業服務用房的用途。”

二十一、將第三十四條改為第三十三條，修改為：“城鄉規劃主管部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。

“房地產主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查；不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時，應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

“建設單位應當將物業服務用房相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內顯著位置公示。”

二十二、增加一條，作為第四十一條：“業主信息受法律保護，物業服務人不得有非法買賣、提供或者公開業主信息等侵害業主信息權益的行為。”

二十三、將第四十二條修改為：“業主委員會可以根據物業服務合同向物業服務人收取履約保證金，收取標準及管理方式由雙方協商確定。

“物業服務人未按照合同約定提前退出的，居（村）民委員會應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集清運實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務人，相關費用可以從業主委員會收取的履約保證金中列支。”

二十四、將第四十三條修改為：“物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務人，并在物業管理區域內公告。

“業主大會決定續聘物業服務人的，應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務人續簽物業服務合同；不續聘的，應當及時告知物業服務人并可以依法重新選聘新的物業服務人。”

二十五、將第四十四條修改為：“物業服務人不得擅自終止服務。

“提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于60日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內顯著位置進行不少于7日的公告，并書面告知縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

“物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。”

二十六、將第四十七條改為第四十六條，修改為：“業主大會決定自行管理或者選聘新物業服務人的，原物業服務人應當在物業服務合同解除或者終止20日前，向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下向新選聘的物業服務人移交物業相關的資料和財物，辦理完交接手續。”

二十七、將第四十九條改為第四十八條，修改為：“物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

“物業服務收費實行政府指導價的，市、縣（區）價格主管部門應當會同同級物業管理主管部門根據物業服務標準和物價指數變動情況制定收費標準，定期向社會公布；實行市場調節價的，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。”

二十八、將第五十二條改為第五十一條，修改為：“已竣工并交付給物業買受人的物業，物業費由物業買受人承擔；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業，物業費由建設單位全額承擔。

“建設單位與物業買受人約定減免物業費的，減免費用由建設單位承擔。”

二十九、將第五十三條改為第五十二條，修改為：“物業服務人不得以部分業主拖欠物業費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”

三十、將第六十條改為第五十八條，修改為：“物業管理區域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）擅自改變建筑物及其附屬設施用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；

（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設施；

（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）違反規定停放車輛；

（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十二）違反規定飼養寵物、家畜家禽；

（十三）違反規定種植果樹、蔬菜；

（十四）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防通道；

（十五）在建筑的公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車；

（十六）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

“違反前款規定的，業主委員會、物業服務人應當制止。制止無效的，物業服務人、業主委員會應當及時報告有關主管部門。有關主管部門在接到報告后，應當依法予以處理。”

三十一、將第六十一條改為第五十九條，修改為：“在已竣工交付使用的居民住宅樓內進行室內裝飾裝修的，業主應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項。物業服務人在小區內公示或者通過其他方式提前告知可能會受到噪聲影響的居民。

“因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導致他人財產損失的，由裝修的業主負責維修，并承擔相應的賠償責任。”

三十二、將第六十三條改為第六十一條，修改為：“物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足本物業管理區域內業主、物業使用人的需要。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人需要后，可以將車位、車庫出租給本物業管理區域外的其他人，但租賃合同期限最長不超過6個月。”

三十三、將第六十五條改為第六十三條，修改為：“建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。

“保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養按照物業服務合同約定承擔。

“業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。”

三十四、將第六十七條改為第六十五條，修改為：“住宅專項維修資金屬于業主共有，按照國家和省有關規定由業主共同決定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

“住宅專項維修資金的使用情況應當定期在物業管理區域內公布。

“住宅專項維修資金管理部門應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。”

三十五、增加一條，作為第六十六條：“建立住宅專項維修資金應急管理制度。物業保修期屆滿后，發生危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行應急維修的，業主委員會或者居（村）民委員會、相關業主可以依法申請使用住宅專項維修資金。”

三十六、將第六十八條改為第六十七條，修改為：“違反本條例第二十八條規定，未經業主大會同意改變物業管理區域內會館（所）原有規劃用途的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處1000元以上1萬元以下的罰款；對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。”

三十七、將第六十九條改為第六十八條，修改為：“違反本條例第四十四條規定，物業服務企業擅自終止服務的，錄入物業服務企業信用信息檔案庫，并向社會公布。”

三十八、將第七十條改為第六十九條，修改為：“違反本條例第四十七條規定，擅自向業主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期退還已收取的抵押金。”

三十九、增加一條，作為第七十一條：“業主共同決定自行管理物業管理區域的，參照本條例執行。”

四十、將第二十七條改為第二十五條。

四十一、刪除第十三條、第四十六條、第五十五條、第七十一條。

本決定自2024年12月1日起施行。

《撫順市物業管理條例》根據本決定作相應修改，并對個別文字和條文順序作相應調整后，重新公布。