福建省廈門市人民政府

　廈門市商品房預售管理規(guī)定

　　（2022年1月10日廈門市人民政府令第183號公布，根據(jù)2024年12月23日廈門市人民政府令第190號公布的《廈門市人民政府關于修改部分市政府規(guī)章的決定》修正）

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定所稱商品房預售，是指預售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預購人，由預購人支付定金或者房價款的行為。

　　本規(guī)定所稱預售人是指依法成立的預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預購人是指購買預售商品房的單位和個人。

　　第三條 商品房預售應當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。

　　第四條 市住房管理部門（以下稱預售主管部門）負責本市商品房的預售管理工作。

　　市政府確定的機構接受預售主管部門的業(yè)務管理，承擔房地產(chǎn)市場轉讓、抵押、商品房預售資金監(jiān)管等方面技術性、輔助性和事務性工作。

　　第二章 預售項目管理

　　第五條 預售商品房應當符合下列條件：

　　（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（三）房屋建設工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定；

　　（四）投入開發(fā)建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中，申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層；

　　（五）已取得預售主管部門核發(fā)的商品房預售許可證明。

　　預售主管部門可以根據(jù)市場情況，對前款第四項規(guī)定的預售商品房項目工程形象進度進行調整，報市人民政府批準后實施。

　　第六條 預售人向預售主管部門申請辦理商品房預售許可證的，應當提交下列材料：

　　（一）商品房預售申請表；

　　（二）本規(guī)定第五條第一項至第四項的證明材料；

　　（三）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書；

　　（四）商品房預售方案。

　　第七條 商品房預售方案包括以下內容：

　　（一）項目的名稱、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況；

　　（二）項目建設周期、工程建設計劃及分期工程建設計劃等建設情況；

　　（三）公共部位和公共設施等公建配套的權屬歸屬、位置、面積和套數(shù)（間數(shù)）等具體情況及其平面示意圖；

　　（四）項目預售計劃，本次預售商品房的可售房源幢數(shù)、套數(shù)、面積，以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內容；

　　（五）規(guī)劃主管部門核定的預售商品房項目總平面圖和分層平面圖；

　　（六）本次申請預售商品房的預測面積報告書；

　　（七）車位（庫）出售或者出租的方案；

　　（八）商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議；

　　（九）商品房裝修標準；

　　（十）國家規(guī)定的其他內容。

　　第八條 預售商品房項目可以分期、分幢申請預售許可，但不得分層、分單元申請。

　　第九條 預售主管部門自受理商品房預售申請之日起10日內，依法作出同意或者不同意預售的書面決定。同意預售的，自作出決定之日起10日內向預售人核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應當書面說明理由。

　　第十條 商品房預售許可證應當載明以下內容：

　　（一）預售人的名稱；

　　（二）許可證編號；

　　（三）預售商品房的名稱（包括銷售廣告名稱）、幢號、建筑面積、用途；

　　（四）商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶；

　　（五）國家規(guī)定應當載明的其他內容。

　　第十一條 預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當委托測繪機構對預售面積進行重新測算，并向預售主管部門辦理商品房預售許可變更手續(xù)。

　　預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當及時將變更內容書面通知有利害關系的已簽訂商品房買賣合同的預購人。

　　第十二條 商品房預售方案中除預售項目容積率以及戶型、結構、樓層、用途之外的其他內容依法發(fā)生變更的，預售人應當自變更之日起10日內向預售主管部門備案，并在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。

　　第十三條 預售商品房項目依法轉讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，受讓方應當持以下材料辦理商品房預售許可變更手續(xù)：

　　（一）商品房項目的轉讓合同；

　　（二）原商品房預售許可證；

　　（三）受讓方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書；

　　（四）重新簽訂的商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議；

　　（五）國家規(guī)定的其他材料。

　　對符合條件的，預售主管部門應當自受理之日起10日內變更商品房預售許可。

　　受讓方在辦理商品房預售許可變更手續(xù)完畢后，方可預售商品房。

　　第十四條 預售商品房項目竣工驗收后，預售人應當向預售主管部門申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對符合條件的商品房項目，預售主管部門應當予以備案，并出具商品房現(xiàn)售備案證明。取得商品房現(xiàn)售備案證明后，原商品房預售許可證自動失效。

　　第三章 預售行為管理

　　第十五條 預售人應當根據(jù)商品房預售許可證的內容進行預售。

　　對已取得預售許可的商品房項目，預售人應當在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開全部預售房源及每套的價格。

　　預售人發(fā)布商品房預售廣告的，應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證編號。

　　第十六條 預售人不得有下列行為：

　　（一）未取得商品房預售許可證進行預售；

　　（二）未取得商品房預售許可證即以認購、預訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用；

　　（三）以返本銷售、售后包租等方式預售商品房；

　　（四）除商品房買賣合同中約定的商品房價款外，向預購人收取其他款項；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　第十七條 預售人應當在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置公開下列事項：

　　（一）商品房預售許可證；

　　（二）預售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書、土地出讓合同、土地房屋權證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（三）商品房預售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預測面積報告書以及商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議應當單獨公開；

　　（四）項目開發(fā)進度和竣工、交付日期；

　　（五）商品房預售情況表，內容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預售狀態(tài)、權利限制狀況等；

　　（六）明碼標價的情況和市場監(jiān)管部門的舉報電話；

　　（七）商品房買賣合同示范文本；

　　（八）商品房的結構類型、戶型、裝修標準；

　　（九）商品房交付使用時的物業(yè)服務企業(yè)及其收費標準；

　　（十）不利因素的提示；

　　（十一）國家、省、市有關商品房預售的規(guī)定。

　　商品房預售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定由預售主管部門制定。

　　預售主管部門應當建立和完善預售項目信息系統(tǒng)，提供預售項目信息查詢服務。

　　第十八條 預售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理預售商品房的，應當委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行商品房預售時，不得向預購人收取任何費用。

　　第十九條 代理預售商品房的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置向預購人公開下列事項：

　　（一）本規(guī)定第十七條要求公開的事項；

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的營業(yè)執(zhí)照；

　　（三）預售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理的委托書；

　　（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的地址和聯(lián)系電話。

　　第二十條 預售人和預購人應當簽訂書面商品房買賣合同。

　　預售人應當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預購人也可以通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預售主管部門應當自受理之日起5日內出具備案證明。

　　有認購、預訂商品房的，預售人應當在3日內將認購、預訂信息錄入房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。

　　預售主管部門應當建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。

　　第二十一條 預售人和預購人約定辦理預售商品房預告登記的，預售人在辦理商品房買賣合同備案時，可以同時申請預告登記。

　　第二十二條 預售主管部門應當提供統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預售人和預購人經(jīng)協(xié)商達成一致后，可以依法對商品房買賣合同示范文本的內容進行選擇、修改和補充。

　　預購人有權要求將預售人發(fā)布的商品房預售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進行約定。

　　第二十三條 預售人與預購人解除商品房買賣合同的，應當自解除合同之日起30日內通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理注銷備案。

　　第四章 預售資金管理

　　第二十四條 商品房預售資金是指預購人向預售人支付的全部購房款。

　　商品房預售資金在商品房竣工前，優(yōu)先用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款以及法定稅費。

　　第二十五條 預售主管部門應當加強商品房預售資金收存和使用的監(jiān)督管理。

　　第二十六條 每個預售項目應當在銀行設立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。

　　第二十七條 預售人在申請商品房預售許可證前，應當與預售主管部門、開戶銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權利、義務和責任。

　　預售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，可以增設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。

　　第二十八條 商品房預售資金應當全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管。

　　商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內初始留存資金額度按照預售項目工程造價和風險金核定；后續(xù)留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定，以保證項目竣工。

　　預售主管部門應當建立預售人信用檔案，根據(jù)預售人的信用情況調整商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內的留存資金額度。

　　商品房預售資金監(jiān)管的具體規(guī)定由預售主管部門制定，并報市人民政府批準后實施。

　　第二十九條 商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，因下列事由，預售人應當向預售主管部門申請變更商品房預售資金監(jiān)管：

　　（一）變更商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的；

　　（二）變更預售項目工程造價的；

　　（三）變更施工單位、監(jiān)理單位的。

　　預售主管部門應當自受理之日起5日內予以變更；不予變更的，應當書面說明理由。

　　第三十條 預售人向預售主管部門申請調整商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內留存資金額度的，應當提供監(jiān)理單位、施工單位共同出具的預售項目工程形象進度書面證明材料。

　　預售主管部門應當自受理之日起5日內出具核準意見。予以核準的，應當及時將核準意見通知開戶銀行；不予核準的，應當書面說明理由。

　　第三十一條 預購人應當按照合同約定的付款時間，將商品房預售款直接交入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并憑銀行出具的付款憑證向預售人換取售房發(fā)票。

　　預售人辦理商品房買賣合同備案時，應當同時附銀行出具給預購人的商品房預售款存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的憑證。

　　第三十二條 預售主管部門應當建立完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，加強與銀行信息系統(tǒng)建立聯(lián)系，定期核查商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內資金的收存和使用情況。

　　第三十三條 預售項目符合下列條件的，預售人可以向預售主管部門申請撤銷商品房預售資金監(jiān)管：

　　（一）預售商品房竣工交付；

　　（二）未欠工程款。

　　預售主管部門應當自受理之日起5日內予以撤銷；不予撤銷的，應當書面說明理由。

　　第五章 監(jiān)督檢查

　　第三十四條 預售主管部門應當建立商品房預售投訴處理制度，及時處理涉及商品房預售的投訴。

　　第三十五條 預售主管部門依法對商品房預售行為進行監(jiān)督檢查時，有權采取以下措施：

　　（一）要求預售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進入現(xiàn)場檢查；

　　（二）制止和糾正正在發(fā)生的商品房預售違法行為；

　　（三）要求有關單位和人員提供與檢查事項有關的文件、資料，并進行復制；

　　（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。

　　被檢查的單位及其人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。

　　第三十六條 預售主管部門應當加強對商品房預售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，責令改正，依照國家、福建省有關規(guī)定暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預購風險：

　　（一）未按照商品房預售許可證的內容進行預售的；

　　（二）違反本規(guī)定第十一條、第十三條規(guī)定，未辦理預售許可變更手續(xù)預售商品房的；

　　（三）違反本規(guī)定第十六條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預售商品房，以及向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；

　　（四）未按照規(guī)定收存、使用商品房預售資金的；

　　（五）其他違反法律、法規(guī)或者國家有關規(guī)定的。

　　預售人及時改正的，預售主管部門應當及時恢復該項目的網(wǎng)上簽約。

　　第六章 法律責任

　　第三十七條 預售人有下列行為之一的，由預售主管部門責令限期改正，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入預售人信用檔案：

　　（一）違反本規(guī)定第十五條第二款規(guī)定，在取得商品房預售許可證之日起10日內未一次性公開全部預售房源及每套價格的；

　　（二）違反本規(guī)定第十六條第四項規(guī)定，向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；

　　（三）違反本規(guī)定第二十八條第一款規(guī)定，未將商品房預售資金全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的。

　　違反本規(guī)定第十六條第一項至第三項，以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的禁止性行為的，依照相關規(guī)定予以處罰。

　　第三十八條 違反本規(guī)定第十七條、第十九條規(guī)定，預售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未向預購人公開規(guī)定事項的，由預售主管部門責令限期改正，予以通報批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。

　　第三十九條 預售主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位依法給予處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第四十條 預售主管部門可以調整商品房預售資金的監(jiān)管模式，具體辦法由預售主管部門根據(jù)國家和福建省的有關規(guī)定適時制定，并報市人民政府批準后公布實施。

　　第四十一條 本規(guī)定自2022年4月1日起施行。2014年1月1日施行的《廈門市商品房預售管理規(guī)定》（廈門市人民政府令第155號）同時廢止。