福建省人民政府

福建省國有土地使用權出讓和轉讓辦法

　　（1993年9月2日福建省人民政府令第9號發(fā)布，根據1998年5月30日《福建省人民政府關于省政府規(guī)章和省政府規(guī)章性文件修訂的決定》第一次修訂，根據2023年12月26日《福建省人民政府關于修改部分規(guī)章的決定》第二次修訂）

第一章 總 則

　　第一條 為合理開發(fā)、利用、經營國有土地，加強土地資產管理，促進城鎮(zhèn)建設和經濟發(fā)展，根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本省行政區(qū)域內國有土地使用權的出讓和轉讓，必須遵守《條例》和本辦法。

　　劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押，按省人民政府的有關規(guī)定辦理。

　　第三條 縣級以上地方各級人民政府土地管理部門主管本轄區(qū)內國有土地使用權出讓的具體事務。

　　房地產二級市場即土地使用權出讓后的房地產開發(fā)經營和三級市場即投入使用后的房地產交易，由建設（房地產）行政管理部門主管。

　　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉移，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　土地管理部門依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。

　　第四條 依照本辦法取得土地使用權并按照出讓合同規(guī)定的條件進行開發(fā)和建設，其使用權可以在使用年限內依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

　　第五條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、抵押。

　　轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。

　　第六條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、其他附著物的轉讓、出租、抵押，當事人必須依照本辦法規(guī)定，分別向市、縣土地管理部門或房地產管理部門辦理評估和權屬變更登記手續(xù)。未按規(guī)定辦理評估或權屬變更登記手續(xù)的出讓、轉讓、出租、抵押行為無效。

　　第七條 土地使用權出讓的地價評估工作，由地價評估機構負責。

　　省土地管理局根據土地分等、定級、評價成果，會同建設、財政等部門制訂城鎮(zhèn)國有土地基準地價，報省人民政府批準，并定期公布執(zhí)行。

　　市、縣人民政府應根據當地土地使用權轉讓的市場價格、地塊條件、土地級別、轉讓方式等制訂基準地價，并定期公布。

第二章 土地使用權出讓

　　第八條 出讓國有土地使用權必須有計劃、有步驟地進行。

　　每年度土地使用權出讓計劃由市、縣土地管理部門會同計劃、建設等部門制訂，經同級人民政府審核，報省人民政府批準后下達執(zhí)行。

　　除舊城改造和已開發(fā)的建設用地外，出讓國有土地使用權的用地指標，應納入年度用地計劃。

　　第九條 土地使用權出讓，由市、縣土地管理部門會同城市規(guī)劃、城建、房地產管理部門按下列職責分工，共同擬定方案，經市、縣人民政府批準后，由土地管理部門負責實施：

　　（一）出讓地塊的位置、使用性質和必須遵守的城市規(guī)劃設計要求，由城市規(guī)劃行政主管部門確定；

　　（二）出讓地塊的市政公用設施配套建設要求，由城建主管部門確定；

　　（三）出讓地塊上建筑物、構筑物和其他設施的價格評估、拆遷安置，由房地產行政主管部門負責；

　　（四）出讓地塊的四至范圍、年限等由土地管理部門確定；

　　（五）出讓地塊的地價和出讓方式由土地管理部門會同建設、財政等部門確定。

　　出讓方案經政府批準后，任何單位和個人不得擅自更改。對確需更改出讓方案內容的，須經制定出讓各方協(xié)商一致后，報市、縣人民政府批準。

　　第十條 集體所有土地必須依法征為國有土地后，其使用權方可出讓。

　　出讓國有土地使用權的批準權限，按照《福建省土地管理實施辦法》第十四條的規(guī)定辦理。

　　第十一條 出讓國有土地使用權可采取協(xié)議、招標、拍賣方式進行，但商業(yè)、旅游業(yè)、房地產業(yè)用地不得采取協(xié)議方式。

　　市、縣土地管理部門為土地使用權出讓方。

　　通過出讓方式取得土地使用權的公司、企業(yè)、其他組織和個人為受讓方。

　　第十二條 出讓土地使用權應當按照平等、自愿、有償的原則簽訂出讓合同。

　　出讓合同必須具備下列款項：

　　（一）雙方當事人名稱、地址、法定代表人姓名及職務；

　　（二）出讓地塊的四至范圍、面積、用途；

　　（三）土地使用權出讓年限、開發(fā)建設期限、規(guī)劃設計要求、受讓方必須投入的最低建設資金；

　　（四）土地使用權出讓金總額、土地使用費的標準及繳付方式；

　　（五）違約責任與爭議解決辦法；

　　（六）其他需要載明的事項。

　　第十三條 土地使用權出讓前，市、縣土地管理部門應向有意向的受讓方提供下列資料：

　　（一）土地的座落、面積、四至范圍、地面現(xiàn)狀及地形圖；

　　（二）土地用途、建筑容積率、密度、高度、停車場、工程管線綜合和豎向設計等各項規(guī)劃要求；

　　（三）環(huán)境保護、綠化、衛(wèi)生防疫、交通、消防等要求；

　　（四）受讓方應具備的資格；

　　（五）土地使用權出讓的方式及程序；

　　（六）出讓合同的標準格式；

　　（七）其他需要提供的資料和要求事項。

　　第十四條 協(xié)議出讓土地使用權的程序：

　　（一）有意向的受讓方向市、縣土地管理部門提出書面申請，并提交下列證件、資料：

　　（1）受讓申請書；

　　（2）法人資質證明文件及個人身份證明文件；

　　（3）其他應提交的證件、資料。

　　（二）市、縣土地管理部門在接到書面申請之日起七日內給予是否出讓的答復。

　　（三）經縣級以上人民政府批準后，由市、縣土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同。

　　（四）受讓方按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取國有土地使用證，取得土地使用權。

　　以協(xié)議方式出讓土地使用權，出讓金標準不得低于基準地價，但市政工程、公用事業(yè)用地和高、新技術園區(qū)用地除外。

　　第十五條 招標出讓土地使用權的程序：

　　（一）市、縣土地管理部門發(fā)出招標公告或直接向招標對象發(fā)出投標邀請書；投標者向市、縣土地管理部門領取招標的有關文件、資料。

　　（二）投標者按規(guī)定的投標時間，將標書密封后投入指定的標箱，并向市、縣土地管理部門交納不低于二萬元人民幣的保證金。

　　（三）市、縣土地管理部門會同建設、財政、物價等部門組成評標小組，由土地管理部門主持開標、評標、決標工作；開標后，評標小組對有效標書進行評審，擇優(yōu)決定中標者，并在決標之日起五日內發(fā)給中標通知書。

　　（四）中標者在規(guī)定的日期內持中標通知書與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同，逾期未與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其中標資格，所交納的保證金不予退還。中標者交納的保證金可以充抵出讓金；未中標者交納的保證金，由市、縣土地管理部門在決標之日起五日內按原數退還。

　　（五）中標者按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取國有土地使用證，取得土地使用權。

　　開標、評標、決標應邀請當地公證機關派公證人員到場參加公證，并出具公證書。決標必須在規(guī)定投標的最后時限起二十日內完成。

　　第十六條 公開拍賣出讓土地使用權的程序：

　　（一）市、縣人民政府發(fā)出公開拍賣公告。公告內容包括：

　　（1）第十三條（一）、（二）項規(guī)定的內容；

　　（2）拍賣的地點、時間；

　　（3）其他需要公告的事項。

　　（二）競投者在公告規(guī)定的期限內向市、縣土地管理部門登記，領取有關文件、資料。

　　（三）市、縣人民政府確定拍賣主持人；主持人按規(guī)定的時間、程序主持拍賣。

　　（四）拍賣競價中標者應即時與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同，并支付不低于出讓金總額20%的定金；中標者當時不能支付定金的，視為違約，除應支付拍賣活動的全部費用外，市、縣土地管理部門可將該幅土地再行拍賣，拍賣所得出讓金低于前次拍賣價款的，差額部分由違約者負責補足。

　　（五）中標者（即受讓方）按規(guī)定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取國有土地使用證，取得土地使用權。受讓方支付的定金可以充抵出讓金。受讓方不履行出讓合同，所支付的定金不予退還；出讓方不履行出讓合同的，應雙倍返還定金。

　　拍賣應邀請當地公證機關派公證人員到場參加公證，并出具公證書。

　　第十七條 受讓方應當在簽訂土地使用權出讓合同之日起六十日內，支付全部土地使用權出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同；出讓方未按出讓合同規(guī)定出讓土地使用權的，受讓方有權解除合同。

　　第十八條 受讓方需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和城市規(guī)劃設計要求，應征得出讓方同意，并分別向市、縣土地管理部門和城市規(guī)劃部門申請辦理批準或審核手續(xù)后，重新簽訂出讓合同，調整土地使用權出讓金，竣工后再辦理土地變更登記手續(xù)。

　　第十九條 受讓方取得土地使用權后，在合同規(guī)定的使用期內應逐年向市、縣土地管理部門繳納土地使用費，其標準由雙方在土地使用權出讓合同中商定。

第三章 土地使用權轉讓

　　第二十條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與。

　　第二十一條 土地使用權轉讓必須具備下列條件：

　　（一）通過出讓方式獲得土地使用權；

　　（二）持有國有土地使用證；

　　（三）已投入的開發(fā)建設資金達到該項目開發(fā)建設資金（不含出讓金）總額的25%以上。

　　土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

　　土地使用權轉讓后的使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十二條 土地使用權轉讓時，當事人雙方應到市、縣房地產價格評估機構辦理評估手續(xù)，并按規(guī)定繳納稅費后，持有關部門開具的產權轉移和繳納稅費等證明，分別到市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門辦理土地使用權和房屋所有權變更登記手續(xù)。

　　第二十三條 轉讓土地使用權，應當簽訂轉讓合同。

　　轉讓合同必須具備下列款項：

　　（一）雙方當事人名稱（姓名）、住所、法定代表人姓名與職務；

　　（二）轉讓地塊的位置、面積及隨之轉讓的地上建筑物、其他附著物的建筑面積、建筑占地面積、平面布置等狀況；

　　（三）轉讓后的土地用途；

　　（四）轉讓金額及有關費用；

　　（五）雙方當事人的權利義務；

　　（六）其他需要約定的事項；

　　（七）合同的簽訂地點、日期，雙方當事人簽名或蓋章。

　　第二十四條 轉讓雙方必須在轉讓合同簽訂之日起六十日內，將合同副本及有關文件、資料報市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門備案，并辦理土地使用權和房屋所有權變更登記。土地使用權轉讓合同違反出讓合同規(guī)定的，市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門不予辦理變更登記。

　　第二十五條 以贈與方式轉讓土地使用權的，贈與人與受贈人在辦理公證手續(xù)后，按本章有關規(guī)定辦理。

　　第二十六條 土地使用權轉讓后，需改變原出讓合同內容的，按本辦法第十八條規(guī)定辦理。

　　第二十七條 土地使用權轉讓價格明顯低于房地產價格評估機構評估價格10%以上的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。

　　土地使用權轉讓有增值的，應當繳納增值費。具體辦法另行規(guī)定。

第四章 土地使用權出租

　　第二十八條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。

　　租賃合同必須具備下列款項：

　　（一）雙方當事人名稱、住所、法定代表人的姓名與職務；

　　（二）出租地塊的位置、租賃部位、面積；

　　（三）租賃期限和用途；

　　（四）租金標準與支付方式；

　　（五）租賃雙方的權利義務；

　　（六）其他必須載明的事項；

　　（七）合同的簽訂地點、日期，租賃雙方簽名或蓋章。

　　租賃合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　第二十九條 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

　　第三十條 土地使用權出租，租賃雙方必須在簽訂租賃合同之日起三十日內，持租賃合同副本到房地產交易管理部門辦理租賃登記、評估手續(xù)。

　　第三十一條 土地使用權租賃合同終止后，出租人應在租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權租賃登記手續(xù)。需要續(xù)租的，應重新簽訂租賃合同，并按規(guī)定辦理租賃登記。

　　第三十二條 出租人需要轉讓土地使用權時，在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓該土地使用權的權利，但政府因社會公共利益需要收回的除外。

第五章 土地使用權抵押

　　第三十三條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，抵押合同應當具備下列款項：

　　（一）抵押人、抵押權人的名稱、住所、法定代表人姓名與職務；

　　（二）抵押土地的位置、面積、有效使用期限和其他條件；

　　（三）土地使用權、地上建筑物和其他附著物的現(xiàn)值及抵押貸款金額；

　　（四）雙方當事人的權利義務；

　　（五）雙方需要約定的其他事項；

　　（六）合同的簽訂地點、日期，當事人簽名或蓋章。

　　抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　第三十四條 抵押合同終止，雙方當事人應在合同終止之日起十五日內向原登記機關辦理注銷抵押登記。

　　第三十五條 因處置抵押物而取得被抵押的土地使用權、地上建筑物和其他附著物所有權的，抵押權人或第三人應在抵押權實現(xiàn)后六十日內，按本辦法第二十二條規(guī)定繳納稅、費和辦理權屬變更登記。

第六章 土地使用權終止

　　第三十六條 出現(xiàn)下列事由之一的，土地使用權終止：

　　（一）土地使用權出讓合同期限屆滿的；

　　（二）土地使用權期滿前，政府因社會公共利益需要依照法律程序提前收回的；

　　（三）因不可抗力造成土地滅失，導致土地使用者事實上無法行使土地使用權的；

　　（四）土地使用者違反出讓合同規(guī)定，其土地使用權被依法強制收回的。

　　第三十七條 土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權由市、縣人民政府無償收回。

　　土地使用權收回的程序：

　　（一）市、縣人民政府在出讓土地使用權期滿前六個月，將收回土地使用權的理由、地塊座落、四至范圍、收回日期等書面通知土地使用者，并在收地范圍內公告；

　　（二）土地使用者接到通知或得知公告后，應按規(guī)定期限拆除、清理技術設備、非通用性設施，土地使用者不自行拆除、清理的，應支付拆除、清理費用；

　　（三）土地使用權、房屋所有權持證人在規(guī)定的收回日期之日起十五日內持國有土地使用證、房屋所有權證等分別到市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門辦理注銷登記手續(xù)；

　　（四）自公告收回之日起，土地使用權及地上建筑物、其他附著物的產權即歸市、縣人民政府所有。

　　第三十八條 土地使用權期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應于期滿前六個月向市、縣土地管理部門提出書面申請。經原批準機關批準后，依照第二章規(guī)定重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記，依法延續(xù)取得土地使用權。

　　第三十九條 對土地使用者依法取得的土地使用權不得提前收回。市、縣人民政府根據社會公共利益需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并給予相應補償。依照本辦法第三十六條第四項規(guī)定強制收回的不予補償。

　　提前收回土地使用權的補償金額按出讓合同期限的余期、土地用途、出讓金、土地使用者實際開發(fā)投資金額與經營情況、地上建筑物及其他附著物的殘值等項內容，由市、縣土地管理部門會同制定出讓方案各方與土地使用者商定。

　　收回使用期限未滿的土地使用權，對補償金額有爭議的，爭議雙方可以依法提請人民法院進行裁決。

第七章 罰 則

　　第四十條 土地使用者擅自改變出讓合同規(guī)定的土地用途及其他條件開發(fā)、利用、經營土地的，市、縣土地管理部門應責令其限期改正。逾期拒不改正的，依法予以處罰。

　　第四十一條 土地使用者自出讓合同簽訂之日起超過二年未使用土地的，其未使用部分的土地由市、縣土地管理部門報經原批準機關批準后無償收回。

　　土地使用者需要延期使用土地的，應在期滿前三個月向市、縣土地管理部門提出延期使用申請，報經原批準機關批準后，可以延期使用，但最長不得超過兩年。延期一年的按出讓金總額的10%收取土地閑置費；延期二年的，按出讓金總額的20%收取土地閑置費。土地閑置費由土地管理部門負責收取。

　　第四十二條 超越權限或濫用職權非法批準出讓土地使用權的，批準文件無效。非法批準出讓土地使用權的直接責任者或單位主管人員，由所在單位或上級主管機關給予行政處分；在非法批準的出讓土地上新建建筑物和其他設施的應予以拆除或依法沒收，由此給土地使用者造成的經濟損失，依照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定賠償。

　　第四十三條 土地使用者無正當理由，不按本辦法規(guī)定辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止登記手續(xù)的，登記機關除責令補辦手續(xù)外，每延期一日，可視情處以十元至一百元的罰款，但最高不得超過10000元。

　　第四十四條 對不按期繳納本辦法規(guī)定各種費用的，除責令限期繳納外，每延遲一日，按應繳額的0.5%加收滯納金。

　　第四十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法向行政復議機關申請復議，也可以依法向人民法院起訴。

第八章 附 則

　　第四十六條 土地使用權轉讓、出租及出售地上建筑物的收入，應依法繳納稅、費。

　　第四十七條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的登記，應按財政、物價部門規(guī)定的收費標準交納登記費。

　　第四十八條 本辦法由福建省人民政府法制局負責解釋。

　　第四十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。