浙江省麗水市人大常委會

麗水市物業管理條例

（2019年1月15日麗水市第四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 2019年3月28日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準 根據2024年5月31日麗水市第五屆人民代表大會常務委員會第十九次會議決定修改 2024年7月26日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準修改決定）

目 錄

第一章 總則

第二章 業主組織

第三章 前期物業管理

第四章 物業管理服務

第五章 物業使用與維護

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，保障物業的安全和合理使用，營造良好的人居環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內住宅物業管理及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理的方式，對物業管理區域內的房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 本市物業管理納入基層社會治理體系，遵循黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建的原則，倡導誠信友善、公平公開、專業服務、智慧共享、和睦共治的理念，健全黨建引領下的居（村）民委員會、業主組織、物業服務人等多方參與的協調運行機制。

倡導綠色智慧管理理念，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平，推進智慧社區建設。

第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區治理體系，建立和完善專業化、規范化的物業管理機制，對街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理指導監督的工作經費給予保障。

市住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱市物業主管部門）負責本市行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，制定全市物業管理活動的相關制度和示范文本，建設推廣物業管理信息平臺，健全物業資料移交保管制度，指導和監督物業服務市場誠信體系建設等工作。

各縣（市、區）住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱縣級物業主管部門）負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展相關工作，建立物業服務人綜合評價制度，組織開展業務培訓。

發展和改革、市場監督管理、綜合行政執法、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、公安、財政等部門應當在各自職責范圍內，依法加強物業管理的監督管理工作，建立違法行為投訴、處理和回復制度，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導本轄區內的業主成立和選舉業主組織，協助監督業主組織依法開展活動，協調物業管理與社區治理、社區建設的關系，調解物業管理糾紛。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理有關工作。

第六條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，建立和完善自律懲戒、行業調解等制度，推進物業服務標準化建設，組織開展業務培訓，促進物業服務人依法誠信經營和行業健康有序發展。

第七條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等銜接聯動的物業糾紛多元化解機制，加強物業糾紛源頭治理。

第二章 業主組織

第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會。

分期開發建設的物業，共有物業部分能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域，分別設立業主大會。

第九條 符合業主大會成立條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者業主提出籌備業主大會的書面報告之日起六十日內，指導業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。縣級物業主管部門應當對業主籌備召開首次業主大會會議給予業務指導。

籌備組由業主和建設單位、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的人員組成，建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

籌備組一般由五至十三名單數成員組成，其中業主人數不低于籌備組總人數的百分之五十。參加籌備組的業主由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦或者自薦產生。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會的人員擔任。

籌備組應當自成立之日起三日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業主對成員名單有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

第十條 建設單位應當及時收集整理項目產權資料，各類施工及采購合同，竣工圖紙，設施設備清單及安裝使用和維護保養技術資料，供水、供電、供熱、通信、有線電視等準許使用文件，物業質量保修文件和物業使用說明資料，管理用房配置清單，房屋以及建筑面積清冊，業主名冊等物業管理所需要的資料，并制作兩份副本，在辦理產權初始登記前，將資料原件移交給縣（市、區）城建檔案館保管。

第十一條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積，以及業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則等草案；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并在首次業主大會會議召開前作出答復。

第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收前，將籌備經費存入街道辦事處（鄉鎮人民政府）以競爭性方式選擇產生的銀行賬戶。

籌備經費應當獨立建賬、專款專用，主要用于首次業主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務、交通、通訊等必要支出。

籌備組成立后，可以編制籌備經費支出預算，經籌備組全體成員簽字后書面向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請預支籌備經費，預支額度一般不超過籌備經費總額的百分之六十。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到申請后三個工作日內，核實并劃撥籌備經費預支款。

首次業主大會會議召開后，籌備組應當向全體業主公示籌備經費的使用情況，預支經費的應當及時申請核銷。籌備經費結余部分的使用由業主大會決定。

第十三條 首次業主大會會議應當自籌備組成立之日起九十日內召開，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生業主委員會。

籌備組應當自業主委員會產生之日起十日內向業主委員會移交全部資料和籌備經費余額，移交完畢后籌備組自動解散。

首次業主大會會議未能表決通過業主大會議事規則、管理規約的，籌備組的工作期限延長九十日；到期仍未表決通過的，籌備組予以解散，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主另行成立籌備組籌備首次業主大會會議。

首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會或者業主委員會成員人數低于業主大會議事規則規定人數下限的，應當決定補選并延長籌備組工作期限。到期仍未能選舉產生業主委員會的，籌備組予以解散。

第十四條 對于指導后仍無法成立業主大會或者選舉產生業主委員會的物業管理區域，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時組織成立物業管理委員會，縣級物業主管部門應當給予業務指導。物業管理委員會的人員組成、產生辦法等按照本條例第九條關于籌備組的規定執行。

物業管理委員會臨時代為履行業主委員會的職責，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會應當維護業主合法權益，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

物業管理委員會的任期一般不超過兩年，期滿未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會自業主委員會產生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續后自動解散。

第十五條 業主大會應當根據法律、法規或者業主大會議事規則的規定召開定期會議和臨時會議。

會議召集人應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示，并告知相關的居（村）民委員會。業主大會會議不得對未經公示的議題進行表決。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會可以派代表列席業主大會會議。

業主委員會未按照規定及時組織召開業主大會會議的，業主可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期組織召開。

第十六條 下列事項由業主共同決定，不得授權業主委員會行使：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）制定共有物業和共有資金的管理與使用辦法；

（四）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；

（五）選聘、解聘物業服務人；

（六）使用物業專項維修資金；

（七）籌集物業專項維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有物業的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十）物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第七項至第九項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會的決定應當自作出之日起三日內予以公示，并同時報送居（村）民委員會。

物業未全部交付的，業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位交付相關物業時，應當向業主書面告知業主大會決定的事項。

第十七條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用電子信息平臺等形式召開。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

市物業主管部門應當建立電子信息平臺，為業主大會的召開和討論、表決等有關事項提供服務，不動產登記機構等單位應當予以協助。

在確保業主意思表示真實、有效的前提下，業主大會可以采用手機短信、微信等方式實名投票表決。

一個獨立產權單位登記有二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人參加業主大會會議。

第十八條 業主代表大會根據業主大會的授權行使職責。

業主代表由業主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產生，具體人數和名額分配按照業主總人數的一定比例確定，每推選單位至少有一名業主代表。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。業主撤銷所推選的業主代表授權的，應當書面通知業主委員會，并可以另行推選業主代表。

業主代表大會作出決議后，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于十日。公示期內提出書面反對意見的業主少于業主總人數的三分之一且其專有部分少于建筑物總面積三分之一的，業主代表大會作出的決議生效。

成立業主代表大會的，應當向縣級物業主管部門備案。

第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生，接受業主監督。

業主委員會由五至十一名單數委員組成，設主任一名、副主任一至二名，由業主委員會從委員中選舉產生。業主委員會每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會具體人數和任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會委員應當由本物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員積極參選業主委員會委員，充分發揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用。

縣級物業主管部門應當探索建立業主委員會管理制度，并制定激勵政策，對在基層社會治理中表現突出的業主委員會成員進行褒揚或者獎勵。

第二十條 業主大會可以設立業主委員會候補委員，候補委員人數不得超過業主委員會委員人數的百分之五十，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則與委員相同。

業主委員會委員出缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補并予以公示，同時向縣級物業主管部門備案。

當按照前款規定遞補后，業主委員會委員人數低于原有人數的百分之五十的，應當報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照本條例規定的換屆改選程序重新選舉業主委員會。

第二十一條 縣級物業主管部門接受業主委員會備案后，對備案材料齊全的，應當發放備案證明。

業主委員會設立業主共有資金賬戶，可以繼續使用籌備經費賬戶；不使用籌備經費賬戶的，也可以持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和共有物業經營收益，不得以個人和其他單位的名義進行存儲和管理。

第二十二條 業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，向業主大會報告履職和財務收支情況，并在物業管理區域內顯著位置公布，接受業主詢問或者質詢；

（三）擬訂物業管理區域內部管理制度以及共有物業、共有資金的管理與使用方案；

（四）擬訂物業服務人選聘方案，物業服務內容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案；

（五）組織籌集和監督使用物業專項維修資金，以及管理共用設施設備；

（六）代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（七）制作和保管會議記錄、業主以及業主代表名冊、業主委員會選舉以及備案材料、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件和工作檔案，并接受業主查詢；

（八）及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，督促業主、非業主使用人遵守管理規約、交納物業管理費以及其他費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）按照業主大會決定或者業主大會議事規則聘請執行秘書、財務人員；

（十）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；

（十一）法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當于會議召開三日前，將業主委員會會議的內容和議程在物業管理區域內顯著位置公示，聽取業主和非業主使用人的意見和建議。

第二十三條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）擅自動用物業專項維修資金、業主共有收益，或者侵占、挪用業主共有財物；

（三）利用職務上的便利，索取或者非法收受物業服務企業、有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬，接受減免物業服務費用或者其他費用，或者牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益；

（四）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（五）與本業主委員會訂立商業合同或者進行交易；

（六）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬業務、銷售商品；

（七）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂物業服務合同，或者違規使用業主大會或者業主委員會印章；

（八）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關資料；

（九）其他損害業主共同利益或者可能妨礙公正履職的行為。

第二十四條 具有下列情形之一的業主委員會委員職務自行終止，由業主委員會確認并予以公告：

（一）不再是本物業管理區域的業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起滿一個月的；

（四）法律、法規和管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員有下列情形之一的，由百分之二十以上投票權數的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主大會可以決定是否終止其委員職務；決定終止的，業主委員會應當予以公告：

（一）因健康或者犯罪被限制人身自由等原因無法履行職責的；

（二）拒不召集業主委員會會議的；

（三）一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的；

（四）違反本條例第二十三條禁止性規定的；

（五）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

第二十五條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定以及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數簽字同意。業主委員會委員不得委托代理人參加會議。候補委員有權列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會應當建立會議記錄制度。會議記錄須由出席會議的業主委員會委員簽字。業主委員會應當妥善保管會議記錄。

業主委員會在職權范圍內作出的決定，對全體業主具有約束力，并應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項予以公示。

第二十六條 業主委員會應當在任期屆滿二個月前，向所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面報告屆滿日期等情況，并按照議事規則組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當派員指導。

業主委員會不按期組織換屆選舉或者業主委員會任期內委員人數不足總數二分之一時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導業主進行換屆選舉。

任期屆滿前二個月至新一屆業主委員會選舉產生前，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等共同管理事項組織召開業主大會或者業主代表大會會議。

第二十七條 業主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內終止的，應當自任期屆滿或者終止之日起十日內，將其保管的財務資料、業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。尚未選舉產生新一屆業主委員會的，應當移交給所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第二十八條 業主大會、業主委員會等業主組織的日常工作經費由全體業主承擔，可以從共有物業經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。工作經費的籌集、管理和使用由業主大會具體規定。

業主委員會應當于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公示上一年度業主組織工作經費使用情況，接受業主的監督。

第二十九條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度。

管理規約或者業主大會議事規則可以約定聘請專業機構對業主委員會的工作經費和共有物業經營收益等收支情況進行審計。鼓勵開展業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計。

業主對共有物業經營收益、業主組織工作經費、物業專項維修資金的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿。經已經交付使用物業專有部分占已經交付使用總建筑面積百分之二十以上的業主且占總人數百分之二十以上的業主提出審計的，業主委員會應當委托專業機構進行審計。

審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十條 業主大會可以設立業主監督委員會，對業主委員會履職情況、共有物業經營收益收支情況進行監督。監督委員會委員選舉辦法、任期等由業主大會按照本條例有關業主委員會委員的相關規定在業主大會議事規則中確定。

設立業主監督委員會的，應當向縣級物業主管部門備案。

第三十一條 經業主大會同意，物業管理區域可以在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的監督指導下，由業主自行管理。

實行自行管理的，應當將下列事項提交業主大會會議表決：

（一）自行管理的執行機構；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

由業主自行管理的物業管理區域的其他事項按照本條例相關規定執行。

第三章 前期物業管理

第三十二條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前，依法通過公開招投標方式選聘前期物業服務人。物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米或者投標人少于三個的，經縣級物業主管部門同意，可以采用協議方式選聘物業服務人。

建設單位應當將前期物業服務合同、臨時管理規約報縣級物業主管部門備案。前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位參照市物業主管部門制定的示范文本制定。建設單位對示范文本作出修改的，不得減損業主的合法權益。

建設單位應當在與物業服務人簽訂合同后，向其移交本條例第十條規定中的物業管理資料副本一份。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

第三十三條 前期物業管理期間，物業服務人退出物業管理區域的，應當于退出物業管理區域三個月前在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告，并書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會。

第三十四條 建設單位應當與物業服務企業就前期物業服務的啟動經費進行約定，用于物業管理用房裝修、辦公設施以及相關設備購置等。

物業服務企業應當向全體業主公示前期物業服務啟動經費的使用情況，退出物業管理項目時應當向業主委員會移交。

第三十五條 建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當邀請物業服務企業參加。

物業服務人承接物業時，應當按照有關規定對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收。在現場查驗過程中和辦理承接手續時，可以聘請相關專業機構協助，邀請縣級物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、部分業主參加，并接受其監督。物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但前期物業服務合同另有約定的除外。

建設單位應當依法向物業服務人移交物業承接查驗資料兩份，其中一份由物業服務人建立檔案、妥善保管，另一份在業主委員會成立后十日內向其移交。

第三十六條 承接查驗后，物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

物業服務人應當將承接查驗的結果在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十七條 建設單位應當按照規定的地上總建筑面積的比例配置物業管理用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積應當計入地上總建筑面積計算基數。

物業管理用房的面積和具體位置應當在建設工程設計方案審查時征求縣級物業主管部門的意見，在審定的建設工程設計方案中確定，不得任意調整。

物業管理用房應當集中配置。物業管理區域總建筑面積在十萬平方米以下的，物業管理用房不得超過兩處；總建筑面積超過十萬平方米的，物業管理用房不得超過三處。每處物業管理用房建筑面積不得少于二十平方米。

物業管理用房應當是地面以上的房屋，安排在物業管理區域中心區域或者主要出入口附近。未配置電梯的物業管理用房所在樓層不得高于三層，獨棟的物業管理用房除外。

第四章 物業管理服務

第三十八條 物業服務人應當在物業服務合同簽訂之日起十五日內將合同副本報縣級物業主管部門備案。

物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：

（一）提供的物業服務符合國家、省和本市規定的技術標準、規范；

（二）及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（四）制定安全防范應急預案，及時采取措施應對突發事件，并按照有關規定及時向有關行政機關以及專業經營單位報告；

（五）建立和落實消防安全管理制度；

（六）協助行政機關做好物業管理區域內的管理工作；

（七）接受居（村）民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作；

（八）法律、法規規定的其他事項。

鼓勵有條件的物業服務人向業主提供養老、托幼、家政、文化、體育等物業服務合同約定以外的服務項目，并按照有關規定申請相應優惠扶持政策。縣級人民政府相關主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當予以指導、協助。

第三十九條 物業服務人應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布：

（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；

（五）其他應當公布的信息。

物業服務人應當于每年第一季度公布上一年度物業合同的履行情況、公共水電費用的分攤情況，由物業服務人負責實施的維修項目中物業專項維修資金的使用情況和共有物業以及相關場地經營所得的收支情況。

業主對公布內容有異議的，物業服務人應當予以答復。

第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。合同中應當明確電梯維修維護、消防設施維修維護、公共水電等費用的結算方式和收費標準。正常的物業運行成本不得向業主另行分攤。

市物業主管部門應當會同相關部門制定物業服務等級標準，并向社會公布。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和市場價格信息。

第四十一條 前期物業服務合同簽訂之日至業主簽署商品房交接單當月的物業服務費由建設單位承擔；業主簽署商品房交接單次月起，發生的物業服務費由業主承擔；業主無正當理由拒不收房的，自商品房統一交付之日次月起，發生的物業服務費由業主承擔。當事人另有約定的，從其約定。

業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

第四十二條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時，應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人，并就物業服務費的結算作出約定，在辦理物業產權轉移登記手續或者簽訂出租、居住權設立合同后三十日內，將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知物業服務人和業主委員會。

第四十三條 物業服務合同期限屆滿，業主大會已經選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以業主欠交物業服務費、階段工作未完成、債權債務糾紛未解決、對業主組織決定有異議等理由拒絕退出物業管理項目。

第四十四條 物業服務人退出物業管理項目時，應當及時清算并向業主或者業主授權的業主委員會退還預收的物業服務費和結余的其他公共物業經費，并向業主委員會移交下列資料和物品：

（一）建設單位依法移交的相關物業資料；

（二）物業服務期間形成的有關物業以及電梯、消防、技防等設施設備改造、維護、運行、保養的有關完整資料；

（三）物業管理用房和業主大會授權業主委員會委托管理的其他房屋、場地以及財物；

（四）提供物業服務期間配置的固定設施設備以及相關資料；

（五）利用共有物業經營的相關資料、公共水電分攤費用交納記錄等資料；

（六）其他應當移交的資金、資料和物品。

未成立業主委員會的，物業服務人應當向居（村）民委員會移交前款規定的資金、資料和物品。

第四十五條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者建設單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅區，市、縣（市、區）人民政府應當制定物業整治改造計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區綜合環境，逐步實施物業管理。老舊住宅區的范圍由市、縣（市、區）人民政府確定。

老舊住宅區由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導成立業主組織，并選聘物業服務人或者開展自行管理；無法選聘物業服務人或者開展自行管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者受其委托的居（村）民委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。

市、縣（市、區）人民政府鼓勵和支持物業服務人為老舊住宅區提供公益性物業服務。

第四十六條 物業服務人及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金和其他業主共有資金；

（二）擅自改變物業管理用房、共有物業用途；

（三）擅自利用共有物業進行經營；

（四）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（五）損害業主利益以及法律、法規禁止的其他行為。

第五章 物業使用與維護

第四十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）違法拆除、變動房屋主體或者承重結構，違法挖掘房屋地下空間，或者超過原設計標準增加房屋使用荷載;

（二）將陽臺或者無防水要求的房間改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、客廳、餐廳、書房和廚房的上方;

（三）違法搭建、改建建筑物、構筑物;

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

（五）破壞或者擅自改變房屋外立面;

（六）擅自將雨污水混接或者在供水、排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

（七）擅自占用綠地，損毀綠化植物和設施;

（八）損壞消防設施、器材，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高操作場地;

（九）違反規定在疏散通道、安全出口、樓梯間等區域停放電動自行車，或者私拉電線和插座給電動自行車充電；

（十）違法飼養動物;

（十一）損壞或者擅自占用、改建共有物業;

（十二）違規傾倒建筑垃圾、投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒；

（十三）法律、法規禁止的其他行為。物業管理區域內發生上述行為時，業主、非業主使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主、物業服務人、業主委員會應當及時報告有關行政機關，有關行政機關應當依法及時處理，相關業主和非業主使用人應當積極予以配合。

第四十八條 在物業管理區域內停放車輛的，應當在依法設置或者劃定的車位內按照標示有序停放。有條件的住宅小區可以利用公共空間設置符合消防安全和用電安全的電動自行車充停設施。

占用業主共有的道路或者其他共有場地設置的停車位，屬于全體業主共同所有，經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定可以收取停車費。

物業服務人可以根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會的決定收取停車費，并提取相應的管理服務費用。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時在物業管理區域內臨時停放的，物業服務人應當提供便利，不得收取費用。

第四十九條 新建物業交付使用前，建設單位應當按照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等設施設備以及有關技術資料無償移交給相關專業單位，相關專業單位應當及時接收。

物業交付使用后，物業管理區域內依法屬于全體業主共有的變壓器等供電設施設備和二次供水設施設備，經業主大會決定可以移交給供電和供水單位，供電和供水單位應當接收。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位接收相關設施設備后，應當負責水表、電能表、燃氣表等分戶終端計量裝置或者入戶端口前端的設施設備以及相關管線的維修、養護和更新改造。

第五十條 業主大會成立前，物業服務人利用物業管理用房和物業管理區域內其他共有物業進行租賃等經營的，其租賃等經營期限不得超過前期物業服務期限，租金不得明顯低于周邊同類物業市場租賃價格。

業主大會成立后，利用物業管理用房和物業管理區域內其他共有物業從事經營性活動的，應當經業主大會同意。

共有物業經營收益歸全體業主共有，主要用于補充物業專項維修資金；補充達到首期交存金額后，也可以按照業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理方面的其他需要。

共有物業經營收益應當單獨分類列賬、獨立核算，每年三月底前公示上一年度物業經營收益的收支情況，并接受業主監督。

第五十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任，并在物業竣工驗收前，一次性向所在地縣級物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的物業保修金。

物業保修期內，建設單位因注銷、清算等原因無法繼續履行保修責任的，應當確定繼續履行保修責任的單位，并在相關物業管理區域公示三十天后告知物業保修金管理機構。建設單位或者繼續履行保修責任的單位收到保修通知書五日內不履行物業保修責任的，由物業服務人、業主委員會組織維修，費用在物業保修金中列支。建設單位或者繼續履行保修責任的單位應當在保修金使用后十五日內予以補足。

各項物業保修期限屆滿前一個月，建設單位應當在物業管理區域內顯著位置發布公告，并處理業主對該項物業提出的質量異議。

第五十二條 物業保修金存儲期滿前一個月，縣級物業主管部門應當將擬退還物業保修金事項在物業管理區域內公示，公示期限為三十日。

公示期內業主、業主委員會或者物業服務人提出異議的，建設單位和異議人應當通過協商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內出現的物業質量問題，物業保修金存儲期滿仍未修復的，存儲期延長至修復完成。

公示期內未收到異議的，縣級物業主管部門應當將物業保修金本息余額依照有關規定退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

建設單位因歇業、破產等原因無法退還的，縣級物業主管部門應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

第五十三條 保修期滿后，共有物業的維修、更新、改造費用，按照相關規定根據業主各自擁有物業建筑面積的比例從物業專項維修資金中列支。物業專項維修資金不足支付維修、更新和改造費用的，不足部分按照物業建筑面積比例由相關業主按比例分攤。

物業專項維修資金低于首期交存額百分之三十的，不得用于本條例第五十五條第一款所列情形以外的事項。

尚未交存物業專項維修資金或者業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的物業管理區域，縣級物業主管部門應當通知業主委員會組織續交。具體續交辦法由市、縣人民政府另行規定。

第五十四條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞等原因造成的修復費用；

（四）根據物業服務合同應當由物業服務人承擔的維修養護費用；

（五）國家和省規定應當由有關單位和個人承擔的費用。

第五十五條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全或者嚴重影響業主居住使用的緊急情況時，物業服務人或者業主委員會應當立即采取應急防范措施，并及時修繕：

（一）電梯故障的；

（二）消防設施故障、消防器材不符合標準或者未保持完好有效，且消防救援機構出具整改通知書的；

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