自然資源部

不動產登記暫行條例實施細則

　　(2016年1月1日 國土資源部令第63號公布根據2019年7月16日自然資源部第2次部務會《自然資源部關于廢止和修改的第一批部門規章的決定》修正)


　　第一章總則

　　第一條為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），制定本實施細則。

　　第二條不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。

　　房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

　　第三條不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。

　　第四條國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由自然資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

　　國務院批準的項目用海、用島的登記，由自然資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

　　第二章不動產登記簿

　　第五條《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

　　沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

　　有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

　　前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

　　第六條不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。

　　第七條不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。

　　任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。

　　第八條承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。

　　自然資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。

　　第三章登記程序

　　第九條申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。

　　申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

　　第十條處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

　　按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

　　建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。

　　第十一條無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。

　　監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

　　父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

　　第十二條當事人可以委托他人代為申請不動產登記。

　　代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。

　　自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

　　境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

　　第十三條申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。

　　第十四條因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。

　　第十五條不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：

　　（一）申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致；

　　（二）權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致；

　　（三）不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確；

　　（四）法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

　　第十六條不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：

　　（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；

　　（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；

　　（三）因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。

　　第十七條有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

　　（一）政府組織的集體土地所有權登記；

　　（二）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記；

　　（三）依職權更正登記；

　　（四）依職權注銷登記；

　　（五）法律、行政法規規定的其他情形。

　　公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。

　　第十八條不動產登記公告的主要內容包括：

　　（一）擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱；

　　（二）擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等；

　　（三）提出異議的期限、方式和受理機構；

　　（四）需要公告的其他事項。

　　第十九條當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

　　有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

　　（一）人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的；

　　（二）人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的；

　　（三）人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的；

　　（四）法律、行政法規規定的其他情形。

　　不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

　　第二十條不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

　　除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。

　　不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。

　　不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由自然資源部統一規定。

　　第二十一條申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。

　　共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。

　　第二十二條不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的，不動產登記機構應當予以換發，并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。

　　不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。

　　不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明“補發”字樣。

　　第二十三條因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

　　第四章不動產權利登記

　　第一節一般規定

　　第二十四條不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。

　　未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

　　第二十五條市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。

　　依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。

　　第二十六條下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

　　（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；

　　（二）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

　　（三）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；

　　（四）同一權利人分割或者合并不動產的；

　　（五）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；

　　（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；

　　（七）地役權的利用目的、方法等發生變化的；

　　（八）共有性質發生變更的；

　　（九）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

　　第二十七條因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

　　（一）買賣、互換、贈與不動產的；

　　（二）以不動產作價出資（入股）的；

　　（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；

　　（四）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；

　　（五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；

　　（六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；

　　（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；

　　（八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；

　　（九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；

　　（十）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

　　第二十八條有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

　　（一）不動產滅失的；

　　（二）權利人放棄不動產權利的；

　　（三）不動產被依法沒收、征收或者收回的；

　　（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

　　（五）法律、行政法規規定的其他情形。

　　不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

　　第二節集體土地所有權登記

　　第二十九條集體土地所有權登記，依照下列規定提出申請：

　　（一）土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請；

　　（二）土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請；

　　（三）土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）集體經濟組織代為申請。

　　第三十條申請集體土地所有權首次登記的，應當提交下列材料：

　　（一）土地權屬來源材料；

　　（二）權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；

　　（三）其他必要材料。

　　第三十一條農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料；

　　（三）本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料；

　　（四）其他必要材料。

　　第三十二條申請集體土地所有權變更、注銷登記的，應當提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）集體土地所有權變更、消滅的材料；

　　（三）其他必要材料。

　　第三節國有建設用地使用權及房屋所有權登記

　　第三十三條依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。

　　依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

　　第三十四條申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

　　（一）土地權屬來源材料；

　　（二）權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；

　　（三）土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證；

　　（四）其他必要材料。

　　前款規定的土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資（入股）、授權經營批準文件。

　　申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理。

　　第三十五條申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；

　　（二）建設工程符合規劃的材料；

　　（三）房屋已經竣工的材料；

　　（四）房地產調查或者測繪報告；

　　（五）相關稅費繳納憑證；

　　（六）其他必要材料。

　　第三十六條辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

　　第三十七條申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）發生變更的材料；

　　（三）有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件；

　　（四）國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議；

　　（五）國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證；

　　（六）其他必要材料。

　　第三十八條申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）買賣、互換、贈與合同；

　　（三）繼承或者受遺贈的材料；

　　（四）分割、合并協議；

　　（五）人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書；

　　（六）有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件；

　　（七）相關稅費繳納憑證；

　　（八）其他必要材料。

　　不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。

　　第三十九條具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。

　　第四節宅基地使用權及房屋所有權登記

　　第四十條依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。

　　依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

　　第四十一條申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）申請人身份證和戶口簿；

　　（二）不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；

　　（三）房屋符合規劃或者建設的相關材料；

　　（四）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料；

　　（五）其他必要材料。

　　第四十二條因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書或者其他權屬來源材料；

　　（二）依法繼承的材料；

　　（三）分家析產的協議或者材料：

　　（四）集體經濟組織內部互換房屋的協議；

　　（五）其他必要材料。

　　第四十三條申請宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。

　　第五節集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記

　　第四十四條依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。

　　依法利用集體建設用地興辦企業，建設公共設施，從事公益事業等的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。

　　第四十五條申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料；

　　（二）建設工程符合規劃的材料；

　　（三）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料；

　　（四）建設工程已竣工的材料；

　　（五）其他必要材料。

　　集體建設用地使用權首次登記完成后，申請人申請建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權的不動產權屬證書。

　　第四十六條申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料；

　　（三）其他必要材料。

　　因企業兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。

　　第六節土地承包經營權登記

　　第四十七條承包農民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農用地，或者國家所有依法由農民集體使用的農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，可以申請土地承包經營權登記；地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經營權登記時一并申請登記。

　　第四十八條依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。

　　以家庭承包方式取得的土地承包經營權的首次登記，由發包方持土地承包經營合同等材料申請。

　　以招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地的，由承包方持土地承包經營合同申請土地承包經營權首次登記。

　　第四十九條已經登記的土地承包經營權有下列情形之一的，承包方應當持原不動產權屬證書以及其他證實發生變更事實的材料，申請土地承包經營權變更登記：

　　（一）權利人的姓名或者名稱等事項發生變化的；

　　（二）承包土地的坐落、名稱、面積發生變化的；

　　（三）承包期限依法變更的；

　　（四）承包期限屆滿，土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包的；

　　（五）退耕還林、退耕還湖、退耕還草導致土地用途改變的；

　　（六）森林、林木的種類等發生變化的；

　　（七）法律、行政法規規定的其他情形。

　　第五十條已經登記的土地承包經營權發生下列情形之一的，當事人雙方應當持互換協議、轉讓合同等材料，申請土地承包經營權的轉移登記：

　　（一）互換；

　　（二）轉讓；

　　（三）因家庭關系、婚姻關系變化等原因導致土地承包經營權分割或者合并的；

　　（四）依法導致土地承包經營權轉移的其他情形。

　　以家庭承包方式取得的土地承包經營權，采取轉讓方式流轉的，還應當提供發包方同意的材料。

　　第五十一條已經登記的土地承包經營權發生下列情形之一的，承包方應當持不動產權屬證書、證實滅失的材料等，申請注銷登記：

　　（一）承包經營的土地滅失的；

　　（二）承包經營的土地被依法轉為建設用地的；

　　（三）承包經營權人喪失承包經營資格或者放棄承包經營權的；

　　（四）法律、行政法規規定的其他情形。

　　第五十二條以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。

　　國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。

　　第五十三條國有林地使用權登記，應當提交有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件，地上森林、林木一并登記。

　　第七節海域使用權登記

　　第五十四條依法取得海域使用權，可以單獨申請海域使用權登記。

　　依法使用海域，在海域上建造建筑物、構筑物的，應當申請海域使用權及建筑物、構筑物所有權登記。

　　申請無居民海島登記的，參照海域使用權登記有關規定辦理。

　　第五十五條申請海域使用權首次登記的，應當提交下列材料：

　　（一）項目用海批準文件或者海域使用權出讓合同；

　　（二）宗海圖以及界址點坐標；

　　（三）海域使用金繳納或者減免憑證；

　　（四）其他必要材料。

　　第五十六條有下列情形之一的，申請人應當持不動產權屬證書、海域使用權變更的文件等材料，申請海域使用權變更登記：

　　（一）海域使用權人姓名或者名稱改變的；

　　（二）海域坐落、名稱發生變化的；

　　（三）改變海域使用位置、面積或者期限的；

　　（四）海域使用權續期的；

　　（五）共有性質變更的；

　　（六）法律、行政法規規定的其他情形。

　　第五十七條有下列情形之一的，申請人可以申請海域使用權轉移登記：

　　（一）因企業合并、分立或者與他人合資、合作經營、作價入股導致海域使用權轉移的；

　　（二）依法轉讓、贈與、繼承、受遺贈海域使用權的；

　　（三）因人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致海域使用權轉移的；

　　（四）法律、行政法規規定的其他情形。

　　第五十八條申請海域使用權轉移登記的，申請人應當提交下列材料：

　　（一）不動產權屬證書；

　　（二）海域使用權轉讓合同、繼承材料、生效法律文書等材料；

　　（三）轉讓批準取得的海域使用權，應當提交原批準用海的海洋行政主管部門批準轉讓的文件；

　　（四）依法需要補交海域使用金的，應當提交海域使用金繳納的憑證；

　　（五）其他必要材料。

　　第五十九條申請海域使用權注銷登記的，申請人應當提交下列材料：

　　（一）原不動產權屬證書；

　　（二）海域使用權消滅的材料；

　　（三）其他必要材料。

　　因圍填海造地等導致海域滅失的，申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，依照本實施細則規定申請國有土地使用權登記，并辦理海域使用權注銷登記。

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