通化市國有土地上房屋征收與補償辦法
通化市國有土地上房屋征收與補償辦法
吉林省通化市人民政府
通化市國有土地上房屋征收與補償辦法
第 2 號
《通化市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經2017年11月13日市政府第10次常務會議審議通過，現予公布，自2018年1月1日起施行。
市 長 劉化文
2017年11月28日
通化市國有土地上房屋征收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房〔2011〕77號）等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 市區范圍內因公共利益需要實施國有土地上房屋征收與補償活動，適用本辦法。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序合法、標準公平、結果公開的原則。
第四條 市政府負責市區范圍內重大建設項目涉及的國有土地上房屋征收與補償工作。
各區政府負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。
市、區政府應當建立健全房屋征收與補償工作考核機制和聯席會議制度。
第五條 市城鄉建設行政主管部門是國有土地上房屋征收與補償工作的主管部門（以下簡稱市房屋征收部門），負責對市區范圍內國有土地上房屋征收與補償工作的業務協調、指導，并組織實施由市政府作出征收決定的房屋征收與補償工作。
各區政府確定的房屋征收部門，負責組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。
發展改革、規劃、國土資源、公用事業、財政、稅務、公安、民政、監察、審計等部門按照職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利開展。
第六條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
第七條 市房屋征收部門應當定期對市、區兩級房屋征收部門及房屋征收實施單位等相關工作人員進行法律、專業知識培訓。
從事房屋征收與補償的工作人員應當具備承擔房屋征收與補償工作的能力。
第八條 房屋征收部門、房屋征收實施單位應當建立和完善房屋征收與補償檔案管理制度，以征收項目為單位，按照一戶一檔的要求，認真做好房屋征收與補償檔案的收集、整理、歸檔、移交等工作。
第九條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第二章 征收決定
第十條 符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公共利益情形，確需征收房屋的，由市、區政府作出房屋征收決定。
第十一條 擬征收范圍確定時，同級房屋征收部門應當實地查勘，書面征求國土資源、規劃等有關部門意見，認為符合房屋征收法律、法規和本辦法規定的，報同級政府確定房屋征收范圍，并予以公布。
第十二條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第十三條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
第十四條 房屋征收部門應當根據前期調查結果，擬定征收補償方案報送同級政府。
市、區政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十五條 市、區政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋，50%以上的被征收人不同意征收補償方案的，作出房屋征收決定的市、區政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十六條 房屋征收決定作出前，應當進行社會穩定風險評估。
房屋征收決定涉及被征收人超過800戶（含800戶）的，應當經同級政府常務會討論決定。
房屋征收部門應當按照政府批準通過的征收補償方案，制定房屋征收補償資金額度預算。
房屋征收決定作出前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、�？顚Ｓ谩�
第十七條 市、區政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應載明以下內容：
�。ㄒ唬┱魇盏哪康暮鸵罁�。
�。ǘ┱魇盏牡攸c和范圍。
（三）征收補償方案。
�。ㄋ模┻_不成協議或者被征收房屋所有權人不明確的處理辦法。
（五）被征收人的行政復議、行政訴訟權利。
（六）房屋征收實施單位名稱。
（七）其他應當公告的事項。
第十八條 房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十九條 被征收人對市、區政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三章 征收評估
第二十條 房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間內不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。
第二十一條 評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
第二十二條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，并通過拍攝等方式取得影像資料，做好實地查勘記錄。
被征收人應當配合注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第二十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
第二十四條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以《不動產權證書》（房屋權屬證書）和《不動產登記簿》（房屋登記簿）的記載為準；《不動產權證書》（房屋權屬證書）與《不動產登記簿》（房屋登記簿）的記載不一致的，除有證據證明《不動產登記簿》（房屋登記簿）確有錯誤外，以《不動產登記簿》（房屋登記簿）為準。對于未經登記的建筑應當按照市、區政府的認定、處理結果進行評估。
第二十五條 被征收房屋及其附屬物的價值、被征收房屋室內裝飾裝修的價值、用于產權調換房屋的價值，由評估機構評估確定。
第二十六條 評估機構應當按照房屋征收評估委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值、評估基本方法。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在房屋征收范圍內向被征收人公示。公示時間不得少于5日。
公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。
分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
第二十七條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原評估機構提出復核評估申請書，并具體說明對評估報告的異議內容。
原評估機構應當自收到復核評估申請書之日起10日內對評估結果進行復核。復核后改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第二十八條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
市房地產價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估技術問題進行審核，并出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第二十九條 房屋征收評估、鑒定費用由委托方承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照物價部門規定的收費標準執行。
第四章 征收補償
第三十條 作出房屋征收決定的市、區政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償。
�。ǘ┮蛘魇辗课菰斐砂徇w、臨時安置的補償。
�。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐赏．a停業損失的補償。
市、區政府對符合本辦法規定的被征收人給予補助和獎勵。
第三十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
第三十二條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
第三十三條 被征收人選擇房屋產權調換的，市、區政府應當提供用于產權調換的房屋。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、區政府提供的用于產權調換房屋的建筑面積應當不小于被征收房屋的建筑面積，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面積的除外。
產權調換安置多層樓房最小戶型的住宅房屋建筑面積不低于45平方米；產權調換安置高層樓房最小戶型的住宅房屋建筑面積不低于50平方米。
對公有住宅房屋，在房屋征收部門發布房屋征收決定公告時，合法承租戶可以參加房改。不辦理房改的，產權調換后可繼續保持租賃關系。
第三十四條 住宅房屋被征收人選擇產權調換的，市、區政府給予補償。補償部分具體如下：
�。ㄒ唬┍徽魇辗课莸慕ㄖ娣e與產權調換房屋建筑面積相等部分不結算差價。
�。ǘ┍徽魇辗课萁ㄖ娣e小于產權調換最小戶型房屋建筑面積（多層樓房建筑面積45平方米；高層樓房建筑面積50平方米）的部分，按建筑工程質量安全成本指標結算差價。
�。ㄈ┻x擇產權調換房屋建筑面積超出應得面積的，增加面積部分按照市場價格結算差價。
�。ㄋ模┻x擇多層樓房，在規定的簽約期限內搬遷的，每戶給予獎勵12000元；選擇高層樓房，在規定的簽約期限內搬遷的，每戶給予獎勵18000元。
（五）被征收房屋面積超出70平方米需分戶安置的，分戶后不享受本款第二項規定，只有一戶享受本款第四項規定。
住宅房屋被征收人選擇產權調換的，應當按簽訂補償協議時間先后公開排序，優先選擇戶型、樓層、樓號。在規定的期限內未簽訂補償協議的，不再享有原優先選擇的安置房號。
第三十五條 享受最低生活保障金的被征收人，選擇產權調換的，需由被征收人提供享受最低生活保障金證明，經房屋征收部門核對確認后，安置多層住宅樓房45平方米內或安置高層住宅樓房50平方米內不結算差價。增加面積部分，按照第三十四條第一款第三項執行。
第三十六條 住宅房屋建筑工程質量安全成本指標按省住建廳公布的上年度標準執行。
第三十七條 非住宅房屋被征收人選擇產權調換的，市、區政府給予補償。補償部分具體如下：
（一）被征收房屋與產權調換房屋為相同建筑結構，原面積部分不結算結構差價，增加面積部分按照市場價格結算差價。
（二）被征收房屋與產權調換房屋為不同建筑結構，原面積按房屋價值結算結構差價，增加面積部分按照市場價格結算差價。
第三十八條 因征收房屋造成搬遷的補償按照下列規定執行：
�。ㄒ唬┱魇兆≌课莅徇w補償費，由選定或確定的評估機構評估確定。
（二）征收非住宅房屋搬遷補償費，根據機器設備拆裝、運輸等費用，由房屋征收部門與被征收人協商確定；協商不成的，可以委托評估機構評估確定。
（三）被征收房屋室內電話、有線電視、燃氣、互聯網等配套設施設備的遷移費及報停費，根據行業收費標準確定。
房屋征收部門負責搬遷的，不支付搬遷費。
第三十九條 住宅房屋被征收人選擇產權調換，造成臨時安置的補償按照下列規定執行：
�。ㄒ唬┻^渡期限，安置多層樓房為18個月，安置高層樓房為30個月。
�。ǘ┻^渡期限內，以被征收房屋《不動產權證書》（房屋權屬證書）標注建筑面積，由選定或確定的評估機構按照每月每平方米評估金額確定，被征收房屋《不動產權證書》（房屋權屬證書）標注建筑面積不足50平方米，按50平方米計算臨時安置補償費。
�。ㄈ┬枰蕉�，每戶每冬季按照選定或確定的評估機構確定的評估結果發放越冬補助費。
（四）過渡期限內的臨時安置補償費按簽訂補償協議日期結算，安置多層樓房的結算時間為12個月、安置高層樓房的結算時間為24個月，后6個月在辦理安置房屋手續時結算。過渡期限不足半月按半月計算，超過半個月但不足1個月按1個月計算。過渡期限內安置房屋的不再支付臨時安置補償費。
因房屋征收部門的責任，超出過渡期限尚未安置房屋的，自逾期之日起增發臨時安置補償費。逾期安置補償費按臨時安置補償費的1.5倍計算。
房屋征收部門提供周轉用房的，不向被征收人支付臨時安置補償費。
第四十條 征收營業執照記載為經營場所的非住宅房屋，被征收人依法納稅且因征收房屋造成停產停業損失的，停產停業損失補償按下列規定執行：
�。ㄒ唬┍徽魇杖四軌蛱峁┒悇詹块T出具的相關納稅憑證的，按照下列公式計算臨時安置費和停產停業損失：
臨時安置費=按照選定或確定的評估機構確定的被征收房屋每月每平方米租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限（月）
停產停業損失=上年度應納稅后所得額÷12（月）×3（月）。
�。ǘ┍徽魇杖瞬荒芴峁┒悇詹块T出具的相關納稅憑證，或者提供的相關納稅憑證不能真實反映停產停業損失的，按照下列公式計算臨時安置費和停產停業損失：
臨時安置費=按照選定或確定的評估機構確定的被征收房屋每月每平方米租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限（月）
停產停業損失=按照選定或確定的評估機構確定的被征收房屋每月每平方米租金額×被征收房屋建筑面積×3（月）。
被征收的非住宅房屋出租經營的，停產停業損失補償給承租人，臨時安置費支付給被征收人。
非住宅房屋征收時閑置的，只給予臨時安置費，不給予停產停業損失補償。
第四十一條 住宅房屋用于經營活動的，按照住宅房屋補償。在房屋征收部門書面通知有關部門暫停辦理相關手續前，正在經營且依法納稅的，除按住宅房屋補償外，對用于經營的建筑面積部分按照下列標準給予房屋所有權人一次性補償：
�。ㄒ唬⿵氖律虡I、服務業等經營活動的，按照房屋評估金額的45%補償。
（二）從事辦公、生產等經營活動的，按照房屋評估金額的25%補償。
（三）從事倉儲等其他經營活動的，按照房屋評估金額的15%補償。
停產停業損失=按照選定或確定的評估機構確定的被征收房屋每月每平方米租金額×被征收房屋建筑面積×3（月）。
房屋用于出租經營的，停產停業損失補償給承租人。
第四十二條 征收租賃房屋的，由房屋征收部門對被征收房屋所有權人補償，被征收房屋所有權人負責將租賃房屋騰空。被征收房屋所有權人與承租人依據相關法律、法規處理租賃關系。
第四十三條 房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第四十四條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十五條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、區政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十六條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區政府依法申請法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第四十七條 實施強制搬遷前，房屋征收部門應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。實施強制搬遷后，房屋征收部門應書面通知當事人在規定期限內領取物品；逾期不領取的，可以向公證機關申請辦理提存。
第四十八條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第四十九條 任何單位和個人不得擅自改變本辦法規定的補償標準，如需要變更，應由房屋征收部門報市政府決定。
第五章 法律責任
第五十條 市、區政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者擅自實施征收、委托不具有相關資格的單位和個人承擔房屋征收與補償具體工作、擅自提高補償標準等濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級政府或本級政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
行政機關及其工作人員違法參與征收與補償工作、拒不執行市、區政府依法作出的決定，以及其他造成嚴重后果行為的，依據有關法律法規規定處理。
第五十一條 房屋征收實施單位及其工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者擅自提高補償標準、轉讓或者變相轉讓受托業務以及其他造成嚴重后果行為的，依據有關法律法規規定處理。
第五十二條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條 以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 評估機構、注冊房地產估價師及其評估機構工作人員與一方征收當事人串通，損害另一方合法權益，或者以不正當手段獲取評估業務、違反房屋征收評估委托合同約定等違法行為，依據有關法律法規規定處理，并記入信用檔案。
第五十六條 被征收人采取偽造文書、惡意串通等違法方式騙取征收補償的行為，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第五十七條 本辦法自2018年1月1日起施行。本辦法施行前已實施的征收項目，繼續按照原有的規定執行。
