Law-lib.com 2025-12-31 12:22:36 法治日報
國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)修訂工作正抓緊進行——
近日，第九份全國人大常委會法制工作委員會年度備案審查工作情況報告“出爐”。報告披露多起典型案例，其中，有關小區物業方面的案例再次出現。此前多份年度備案審查工作情況報告中均涉及有關小區物業方面“問題法規”的典型案例。
《法治日報》記者從全國人大常委會法工委獲悉，近年來，不斷有公民針對地方物業管理條例違反上位法提出審查建議。相關部門移送法工委研究處理的地方性法規中，小區物業問題也是較為集中的一類。
“我們通過備案審查工作已糾正處理了一些有關小區物業方面的‘問題法規’。經溝通，有關方面目前正在抓緊推進《條例》的修訂工作。”全國人大常委會法工委法規備案審查室主任嚴冬峰近日接受《法治日報》記者采訪時指出，近年來，黨中央對包括物業服務管理在內的基層治理工作提出了新要求，民法典對物業服務合同及相關問題作了規定，有關行政法規、地方性法規應當及時進行修訂完善。
地方物業管理法規“越界”屢次被糾
近年來，我國物業管理行業快速發展，但在服務質量、收費機制和監管體系等方面暴露出諸多深層次矛盾，各地小區物業管理服務矛盾和糾紛頻發。公民針對小區物業管理提出的審查建議數也呈現增長態勢。
全國人大常委會法工委持續關注地方小區物業管理領域規范性文件的合法性、合規性問題，多次對違反上位法的地方物業管理條例相關規定進行審查糾正。過去幾年間，法工委年度備案審查工作情況報告中多次提及有關小區物業的典型案例。
2021年法工委備案審查工作情況報告指出，有的地方性法規規定，小區業主參選業主委員會成員的前提條件之一是必須“按時交納物業費等相關費用”。有公民對此規定提出審查建議。法工委審查認為，業主委員會是業主自治組織，其參選資格以業主身份為基礎。業主未按時交納物業管理費，屬于業主違反物業服務合同的民事違約行為。地方性法規以此限制業主參選業主委員會成員的資格，與民法典的有關規定相抵觸。經溝通，制定機關已對相關規定作出修改。
2022年法工委備案審查工作情況報告披露，有的地方性法規規定，業主大會可以在管理規約、業主大會議事規則中，對拒付物業服務費、公共水電分攤費和不交存物業維修資金的業主參加業主大會、行使投票權等權利進行限制。法工委經審查認為，不加區分地將業主拒付物業服務費、物業維修資金等不履行業主義務行為同業主行使共同管理權掛鉤，進而限制業主的建筑物區分所有權，不符合民法典有關規定。
2023年法工委備案審查工作情況報告雖未公布具體的有關物業的典型案例，但對小區物業相關內容有所提及。報告指出，法工委發現以前審查糾正的地方性法規將“按時交納物業服務費”作為小區業主參選業主委員會成員的條件等問題，還有一些地方存在類似問題，法工委繼續督促有關制定機關及時完成修改工作。
2024年備案審查工作情況報告同時公布了兩個與物業相關的典型案例。一個是，有的地方性法規規定，在業主大會成立前利用共用部位、設施設備從事經營性活動所得，百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分用于補貼物業服務費。有關部門對這一規定提出聯合審查的建議。法工委經審查認為，根據民法典的有關規定，建設單位、物業服務企業等利用業主的共有部分經營所得收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有，應當由業主共同決定;該法規直接規定將其用于補貼物業服務費，與民法典有關規定精神不一致。經溝通，制定機關已同意對相關規定盡快作出修改。還有一個是，有的地方性法規規定，物業管理區域內業主共有車位在滿足業主需要后仍有空余的，經業主委員會同意可以向物業管理區域以外人員出租。有關部門對這一規定提出聯合審查的建議。法工委經審查認為，業主共有車位對外出租，屬于利用小區共有部分從事經營活動，涉及業主的共有財產權益和物業區域內的安全、環境、秩序等業主切身利益，應當由業主共同決定，該規定以業主委員會同意代替業主共同決定，與民法典有關規定精神不一致。經溝通，制定機關已同意對相關規定盡快作出修改。
《條例》多處內容與民法典規定不符
物業問題事關群眾切身利益。作為規范物業工作的重要依據，《條例》自2003年9月1日起施行以來，歷經三次修訂。但隨著經濟社會的發展以及居民生活水平的提高，新模式新業態不斷涌現，物業管理行業已發生巨大變化，人們對物業管理的要求逐步提高。盡管各地方根據《條例》結合實際制定了相關地方性法規、規章，但物業投訴糾紛仍居高不下。
黨的十八大以來，黨中央高度重視基層社會治理工作，對包括物業服務管理在內的基層治理工作作出新部署、提出新要求。2017年，《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》印發，提出“探索完善業主委員會的職能，依法保護業主的合法權益”。2019年，中共中央辦公廳印發《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》，提出“健全黨組織領導下的社區居民自治機制”。
“但這些政策沒有完全體現在《條例》中�！眹蓝逯赋�，《條例》作為規范小區物業管理的行政法規，應當根據黨中央文件精神及時修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結合的精神，進一步完善物業管理制度，將物業服務管理有效融入基層治理體系，有效解決物業糾紛，提升居民生活品質，創造良好居住環境。
嚴冬峰指出，《條例》中多處規定與民法典的規定不一致。比如，《條例》關于業主共同決定事項的范圍和表決程序的規定存在與民法典不一致的情形，參與表決業主共同決定事項的專有部分面積及業主人數占比低于民法典的規定;關于業主與物業使用人承擔連帶責任的規定以及關于利用物業共用部位進行經營應當征得物業服務企業同意的規定，也與民法典不一致。
此外，《條例》中關于物業管理制度的部分規定過于原則，不夠健全，難以滿足物業管理的現實需要。如關于業主委員會成員的資格條件以及前期物業管理制度等規定不夠明確具體。
“民法典對物業服務合同及相關問題作了規定，《條例》應當對民法典新增的有關物業管理制度的規定及時進行細化�！眹蓝逭f。
出臺物業管理專門法律呼聲漸高
近年來，將《條例》上升為專門法律，出臺物業管理法的呼聲日益高漲。近幾年的全國人大會議期間，曾有代表團和多位全國人大代表提出關于制定物業管理法的多件議案。
議案認為，由于專項立法滯后、《條例》和民法典的規定較為原則且內容存在沖突、各地出臺的物業管理規定標準不一、糾紛解決機制不完善等原因，現有立法對物業管理和服務中突出問題的回應不足，建議通過國家立法的形式，從國家層面做好頂層設計，對民法典的相關內容進行完善和細化，確立物業管理統一規范的行業模式、服務標準、監管體制、糾紛解決機制等內容。
據了解，民法典施行后，全國人大常委會法工委組織開展了涉及民法典領域的規范性文件集中清理工作，《條例》被納入清理范圍。同時，法工委開展跟蹤監督，對于之前已經明確提出審查意見的問題，如將“按時交納物業服務費”作為業主參選業主委員會成員條件等，督促有關制定機關修改有關地方性法規的規定。目前，絕大多數地方已完成相關地方性法規修改工作。
據悉，全國人大常委會法工委將持續督促國務院有關部門加快《條例》修訂工作進度。同時，有關方面對制定物業管理專門法律問題也在統籌考慮，將通過更系統、全面的立法，解決當前物業領域的突出問題，更好保障群眾的切身利益。
日期：2025-12-31 12:22:36 | 關閉 |
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