房屋登記行政案件的原告主體資格

與房屋登記行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織，對房屋登記機構的登記行為不服，可以作為原告提起行政訴訟。法律上的利害關系，是指公民、法人或者其他組織請求所保護的屬于其合法權益，認為受到房屋登記行為侵犯，且為房屋登記的法律規范所保護。引起房屋登記行政案件原告主體資格爭執的焦點主要有五個方面：

　　(一)連續轉移登記行為的原告

A與B系夫妻，兩人共同建房五間。2000年B將該房賣給c并到房管部門辦理了過戶手續，由縣政府為c核發了158號房產證。2001年c將該房賣給D，縣政府將158號房產證注銷后，又為D核發了．555號房產證。當D準備人住時，遭A阻攔，A稱該房是其與丈夫的共同財產，丈夫處置該房產的行為其不知情。之后，D以民事侵權為由將A訴之法院。經過縣市兩級法院審理，均認為c與D系善意有償取得涉案房屋，A的行為構成侵權。民事判決生效以后，A對縣政府為D核發555號房產證的行為提起行政訴訟。法院審理過程中，A又對縣政府為c核發158號房產證的行為提起行政訴訟，法院終審判決認為，縣政府核發158號房產證的行為違反法定程序，遂作出確認該行為違法的判決。該判決發生法律效力后，中級人民法院恢復了對縣政府為D核發555號房產證一案的審理，并作出確認555號房產證合法的判決。

對A可否對房產再次轉移登記提起行政訴訟有兩種意見：一種認為可以提起行政訴訟。實踐中存在原權利人對房產被多次轉移登記不知情的情況，房產的多次轉移行為與原權利人均有法律上的利害關系，法院只有經過立案審理，才可確認房管部門是否錯誤登記，以保護真正權利人的合法房產所有權。另一種意見認為無權提起行政訴訟。根據城市房地產管理法和物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅實行登記生效制度。在房產初次轉讓并辦理轉移登記的情況下，原權利人自登記時即喪失了對原房屋所有權。如果原權利人的財產受到侵害，其可基于債權請求權要求相關當事人承擔相應的民事賠償責任，也可要求登記機構承擔錯誤登記的行政賠償責任。倘若允許原權利人對房產再次轉移登記行為提起行政訴訟，則與物權法確立的不動產物權登記制度相悖，不利于保護善意第三人利益以及不動產交易當事人對物權登記制度的信賴利益，不利于保護交易安全。

對連續轉移登記行為原權利人的原告主體資格，是司法實踐中爭執焦點之一。對之應逐一剝離分析，有三種情形：第一，同一房屋連續多次轉移登記，原房屋權利人或利害關系人不服距其最近一次轉移登記提起行政訴訟的，具有原告主體資格，人民法院應當受理。正如上述案例中的A可以對C的房屋轉移登記行為提起行政訴訟。第二，如果原房屋權利人或利害關系人就距其最近一次登記以及后續登記一起提起行政訴訟的，具有原告主體資格，人民法院受理后判決駁回原告就在先登記提出的訴訟請求，或者以保護善意第三人為由確認在先登記違法的，應當裁定駁回原告對后續登記行為的起訴。正如A既對C提起行政訴訟又對D提起行政訴訟，法院可以分別受理、分別裁判，如果A對c的訴訟請求被判決駁回或者屬于善意第三人的情形，就無需對D的登記行為進行審查，直接駁回對D的起訴即可。第三，原房屋權利人或利害關系人未起訴距其最近的登記，直接對后續登記提起行政訴訟的，不具有原告主體資格，法院不予受理。

問題的關鍵點在于是否有善意取得第三人。⑩物權法第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。對連續轉移登記行為的訴訟，原權利人或利害關系人可以對其最近的登記或者一起對所有轉移登記行為提起訴訟，只有遇到善意取得第三人以后的行為。到此不具有了原告主體資格。如果未起訴距其最近的行為，徑行起訴后續行為則不具有原告主體資格。上述案例中，民事判決已經明確c與D為善意取得，故A則不具有對D提起行政訴訟的原告資格了。因為物權法第一百零八條規定，善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

　　(二)查詢、復制登記資料的原告資格

物權法第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。物權公示資料的查詢和復制，包括不動產登記資料的查詢復制，也包括動產抵押資料的查詢復制。物權法明確規定權利人、利害關系人的原因在于，實際生活中有相對部分財產不進人流通領域，只有登記的財產進行轉讓、抵押時，交易的對方才需要了解權屬情況，才需要查詢和復制；進人流通領域的財產只有在交易過程中通過權屬證書等難以證明，需進一步核實有關情況時才需要查詢和復制登記資料；權利人或利害關系人查詢和復制的登記資料僅僅是與之有關聯的最簡單的登記資料，而不是所有的登記資料。

查詢和復制登記資料需要處理好幾個關系：物權法中的查詢和復制權利與行政許可法中的公眾查詢權不一致；物權法中的查詢和復制權利范圍與行政許可法中的公眾查詢權的范圍不一致，物權法中登記資料僅為最簡單的交易必須的登記簿上的資料，而不是所有資料；物權法中的查詢和復制權利與政府信息公開條例中的查詢權以及范圍不一致，且物權法中的查詢權是依申請的行為，政府信息公開有相當部分屬于依職權公開的內容；物權法中的查詢和復制權利限于登記簿記載的內容，對登記簿記載內容部委規章和地方性法規規定不一致，按照立法法的規定，部委規章和地方性法規屬于準同位法，對之如何適用需要根據不同情況不同對等。

根據物權法規定，權利人、利害關系人認為登記機構根據其申請未提供查詢、復制登記資料，可以依法提起行政訴訟，具有原告主體資格。⑩

物權法建立了更正登記、異議登記制度，提高不動產登記正確性。權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。這里“或者有證據證明登記確有錯誤的”，一般指法院生效裁判。新增不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。建立預告登記制度，保障市場交易安全，防止諸如商品房買賣“一房二賣”等現象。即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。同理，該權利人或利害關系人同樣具有原告主體資格。

　　(三)特定債權人的原告主體資格

一般債權人對債務人轉移登記行為沒有原告主體資格，但在特定情形下債權人認為房屋登記機構為債務人辦理的房屋轉移登記侵犯其合法權益，則具有了原告主體資格。第一種情形，登記機構工作人員與債務人惡意串通辦理登記的。如甲公司與乙公司因代建工程合同糾紛，甲公司享有債權；乙公司將其土地使用權轉讓給丙公司，政府給丙公司頒發土地使用權證。甲公司不服政府給丙公司頒發土地使用權證行為，是否具有原告主體資格。一種觀點認為，甲公司不具有原告主體資格。一般債權人對債務人享有權利的土地沒有優先權，政府頒發土地使用權證的行為可能影響債權人實現債權，但二者之間沒有必然的因果關系。債權人債權的實現取決于債務人的履約能力，與政府出讓土地使用權、頒發土地使用權證沒有法律上的利害關系。因此甲公司作為一般債權人對政府頒發給丙公司的土地使用權證不具有原告主體資格。另一種觀點認為，如果有證據證明乙公司惡意逃債，乙公司丙公司和政府惡意串通逃避債務，則甲公司具有原告主體資格。兩種觀點各有道理，各有缺陷。此種情形的原告資格的法理總結為：一般債權人對政府頒發給丙公司的土地使用權證沒有原告主體資格；如果有證據證明乙公司和政府有惡意串通逃債的行為，則一般債權人對政府頒發土地使用權證有原告主體資格，可以依法提起行政訴訟。同理，如果是房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通辦理登記的，當然具有原告主體資格。

第二種情形，民事訴訟中人民法院已對房屋采取強制措施的。在此需要注意法院強制措施以已送達房屋登記機構為準。

第三種情形為房屋為債權抵押物且轉讓房屋未經抵押權人同意的。抵押權人當然具有原告主體資格。

　　摘自：江必新著《行政執法與行政審判(2009年第2集)(總第34集)》