公房承租人成員的認定

　　公房承租是歷史背景下的產(chǎn)物，其租賃關(guān)系建立依據(jù)政策規(guī)定，具有濃厚的行政色彩，而非按照市場經(jīng)濟公平、自愿、等價有償原則確立，與其說是公房承租，不如稱之為“分房”，至于分配的是所有權(quán)還是使用權(quán)，由于在城市房屋公有制時代里無法關(guān)注權(quán)利種類、性質(zhì)，這種分配體制讓人產(chǎn)生的概念是“該房歸我”。而今遇到的拆
遷確定公房承租人則事關(guān)利益、權(quán)利，同時也十分復雜，公房租賃關(guān)系具有福利、公益分配性質(zhì)和政府照顧特征，這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在公房租賃關(guān)系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租方與承租人之間的權(quán)利義務關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人幾乎沒有意思自治。政府公房管理部門具有民事出租主體和行政管理主體的雙重身份，《北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》規(guī)定，因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應區(qū)別對待。在直管公房租賃合同關(guān)系中，涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位，相應地該案件也應當作為民事案件處理。但在涉及審查當事人承租資格的關(guān)系中，房管所以行政管理者的角色出現(xiàn)，履行行政管理的職權(quán)，相應地，案件應當作為行政案件處理。

筆者認為，公房承租人有廣義和狹義之分，狹義的承租人特指一人，即租賃合同或租賃登記冊、租賃證等有效資料上記載的承租人，一般多為家長或工作單位。廣義的承租人則除了證件標明的一人外，還包括配偶和直系親屬。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方取得的權(quán)利，另一方當然享有；即便一方婚前承租，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規(guī)定，符合一定條件，離婚任何一方均可承租。家庭成員時常作為能否分房及分多大面積的重要考慮因素。

如將狹義的承租人概念應用到具體事務，既不符合公房承租的政策精神，也不利于其他人合法權(quán)益的維護，應該從歷史、現(xiàn)狀和相關(guān)政策方面，結(jié)合每一戶的實際情況確定承租人范圍，著重考慮下列因素：①建立租賃關(guān)系時以幾個人無房住名義分房，是婚前一人還是配偶雙方，或家庭名義；②戶口是否登記在該房屋；③有無分家或作過其他內(nèi)部約定；④是否實際居住；⑤有無其他福利分房、住房補貼類；⑥有無放棄權(quán)利的事實或行為。所以，不能簡單地認’定承租人資格，這關(guān)系到利益分配權(quán)取得。

　　天津市公有住房變更承租人管理辦法第二條公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申請過戶。公有住房使用權(quán)過戶只能由1人申請過戶，符合過戶條件的家庭成員有2人以上(含2人)的，應當達成一致意見后方可申請過戶。
公有住房使用權(quán)過戶的，申請人應當提交下列材料：

　　申請人戶籍簿及身份證(原件及復印件)、圖章；

　　公有住房租賃合同；

　　承租人死亡的，提交死亡證明(原件及復印件)；

　　戶籍遷出本市的，提交戶籍注銷證明(原件及復印件)；

　　承租人配偶、子女、父母等共同簽訂的同意過戶協(xié)議公證書。

(六)過戶申請書。

過戶申請人為18周歲以下未成年人或者其他無民事行為能力人申請過戶的，可以由其監(jiān)護人代理申請過戶，并提交經(jīng)公證的代理履行承租房屋義務的保證書。

沒有符合過戶條件的，出租人可以收回該公有住房使用權(quán)。

第三條公有住房承租人死亡后沒有符合第2條規(guī)定過戶條件的，承租人的兄弟姐妹等在本市主要報紙刊登公告，公告3個月期滿無異議的，提交具結(jié)書后可以申請過戶。

第五條 在同一套或者同層毗鄰非成套公有住房中，有2個以上(含2個)公有住房租賃合同，承租人是同一承租人或者與其配偶、子女、父母分別承租的，可以申請辦理并戶。

公有住房使用權(quán)并戶的，申請人應當提交下列材料：

(一)申請人戶籍簿及身份證(原件及復印件)、圖章；

(二)公有住房租賃合同；

(三)并戶申請書；

(四)承租人與配偶不是同戶籍的，提交結(jié)婚證(原件及復印件)；承租人與子女、父母不是同戶籍的，提交子女、父母關(guān)系公證書。

　　摘自：孫事龍著《房屋拆遷新熱點解析》