一、據以研究的審判案例
原告：郭明達 被告：于志剛 案由：買賣合同糾紛 1996年8月，于志剛與宋小明簽訂房屋買賣合同，約定購買宋小明所有的位于會緣西里長信胡同12號院3號房屋，價款80000元。由于當時未能取得該房產權證，于志剛與宋小明又于2001年5月28日簽訂房屋買賣保證書，約定了辦理過戶手續及相關事宜。2003年2月21日，于志剛取得該房產權證。 1999年8月31日，郭明達與于志剛簽訂房屋買賣合同，合同約定：于志剛將座落于會緣西里長信胡同12號院3號房屋以370000元并一次性付清的價格條件賣給郭明達，并協助郭明達辦理產權證，過戶手續費由郭明達承擔。郭明達和于志剛在房屋買賣時，于志剛并未實際取得房屋的產權證，只有房屋買賣交易憑證，后郭明達按約定支付了購房款，于志剛即將該房屋交付郭明達居住至今。 本案所述房產，因另案中于志剛拖欠李朝陽債務，法院判決后，雙方于2003年5月27日達成執行和解協議，約定于志剛將本案所涉房屋抵償給李朝陽，折抵欠款4；5780元，李朝陽依約已向于志剛支付了部分差價，并于2003年7月29日到縣房管局申請辦理轉移過戶手續。房管局已受理李朝陽的過戶申請，正在核準審查中。當時，該房產權仍登記在于志剛名下。 由于于志剛未能及時將房屋過戶給郭明達，故郭明達起訴至法院，要求于志剛按照合同的約定將房屋過戶到自己名下。 受訴法院經審理認為，公民之間合法的買賣關系受法律保護。郭明達與于志剛簽訂的房屋買賣合同是雙方在自愿、平等、等價有償的基礎上簽訂的，合法、有效。于志剛在取得房屋產權后并未及時將房屋過戶給郭明達，違反了其與郭明達的約定，應承擔相應的違約責任。故依照《中華人民共和國民法通則》第111條、《中華人民共和國合同法》第107條的規定于2003年5月15日判決：被告于志剛在判決生效后30日內，將座落于會緣西里長信胡同12號院3號房屋過戶給原告郭明達。

二、問題之提出
本案所涉焦點問題是，同一套房屋，已經依照合同交付給買受人占有使 用，法院判決出賣人為買受人辦理產權過戶手續；同時，由于出賣人又依據 執行和解協議將該房屋抵償給他人，對方已經支付了房屋的差價，并向房屋 登記管理機關申請辦理產權過戶手續，于此情形，該房屋所有權最終應當歸屬于誰?此類問題在審判實踐中經常發生，“一房二賣”糾紛是其典型代 表。由于不動產買賣涉及到交易行為(合同行為)和登記行為(所有權變動行為)，導致此類案件的處理難度較大。關于本案訴爭房屋的所有權歸屬于誰?在受訴法院內部，存有不同意見： 第一種意見認為，訴爭房屋應當歸郭明達所有。理由是：(1)于志剛、 郭明達雙方簽訂的房屋買賣合同先于于志剛與李朝陽達成的執行和解協議， 買賣合同應當視為雙方真實意思表示，且合同中約定了辦理房屋產權過戶手 續．只是由于于志剛違約，未及時辦理，因此，于志剛應承擔違約責任，為郭明達辦理產權過戶手續。(2)于志剛、郭明達買賣房屋當時，雖然未及時辦理產權過戶手續，但郭明達已經按照約定交付了房屋價款，該房屋也已經實際歸郭明達占有使用，房屋買賣和交付都已經完成，應當支持郭明達的訴訟請求。至于于志剛與李朝陽之間的執行和解協議，人民法院作出的判決一經生效即具有了執行力，而和解協議在履行完畢之前，其效力僅發生在當事人之間，即和解協議具有履行后不可撤銷的法律效果，但不具有強制執行的效力，當一方當事人不履行和解協議時，對方當事人只能申請恢復執行原法律文書，不能因為自己履行了和解協議中的義務而申請法院強制對方履行和解協議的義務。據此，該和解協議與郭明達無關，應由于志剛與李朝陽另案解決。 第二種意見認為，訴爭房屋歸李朝陽所有更為妥適。理由是：(1)依據于志剛與李朝陽的執行和解協議，李朝陽已經申請辦理產權過戶手續，房管局已經受理其申請，雖然于志剛、郭明達房屋買賣合同簽訂在前，但從于志剛隨后又將該房屋抵償給李朝陽來看，其真實意思是將房屋賣給李朝陽，將房屋產權過戶給李朝陽，更符合于志剛的本意。至于房屋已實際交付給郭明達，并不意味著所有權的轉移。(2)從經濟目的考察，于志剛與郭明達就房屋買賣達成的價款為370000元，與李朝陽達成的執行和解協議約定的是485780元，后者的價格超出了前者，這意味著，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣給郭明達，其將獲得370000元，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣給李朝陽，其將獲得485780元，即將房屋賣給李朝陽，于志剛將多獲得110000余元。從實現房屋價值的角度出發，將房屋產權過戶給李朝陽較為合適。筆者認為，本案中，就現有證據而言，無論郭明達基于買賣合同實際占有使用房屋，還是李朝陽基于執行和解協議取得抵債房屋，郭明達和李朝陽都是基于善意，且符合法律規定。因此，無論于志剛將訴爭房屋的產權過戶給哪一方，于志剛都將對另一方承擔違約責任。于此情形，法院判決所要考慮的，在轉讓方將一處房屋轉讓給數人的情況下，將房屋產權判歸轉讓方中的何方所有更符合案件事實、立法本意，更符合情理。第二種意見不無道理，也符合效率違約的基本理論，但從合同基本法理、我國合同法立法的價值取向考察，筆者認為，應當將訴爭房屋的產權過戶給郭明達。為此，我們先考察效率違約理論，隨后再考察將房屋過戶給郭明達的法律依據。

三、一房訂立數個轉讓合同，能否將房屋出售給出價最高的受讓方
--效率違約基本問題研究,效率違約是一個經濟學的概念，又稱“有效益的違約”，是指違約方從違約中獲得的利益大于他向非違約方作出履行的期待利益。它是美國經濟分析法學派學者在新自由主義經濟學說的理論基礎上提出的一種違約理論。經濟學家波斯納曾指出：在有些情況下，一方當事人可能會僅僅由于他違約的收益將超出他履約的預期收益而去冒違約的風險。如果他的違約收益也將超過他方履約的預期收益，并且對預期收益損失的損害賠償是有限的，那就有違約的激勵了，但存在這種激勵是應該的。與傳統合同法學者的觀點不同，在經濟分析法學派學者的眼中，合同法已由“單純懲惡揚善的工具”變為一種合理劃分商業風險的法律手段”。合同責任也不必然使當事人承擔嚴格履行的道德義務，而為當事人提供一種“或履約或在不履約時賠償損害的選擇。”經濟分析法學派正是通過對交易過程中成本與風險關系的分析來重新評價合同責任的功能和價值基礎的。效率違約理論的突出特點在于把效(effieiency)從經濟學領域引人合同法領域，彌補了單純法律分析方法的不足。不可否認，效率違約理論中包含著重要的經濟學觀點，即在違約行為發生時，法官要求當事人實際履行還是賠償對方損失，取決于合同的履行成本與合同雙方收益的比較。 效率違約理論誕生后，在兩大法系的合同法領域產生了很大影響，并由此引發了合同法是否鼓勵效率違約的爭論。大陸法系國家認為，違約行為在道德上的應受非難性歷來是合同責任的重要依據，因此，效率違約不僅不應仿效，而且法律要對其予以干預。但英美法系國家的學者對此的觀點正相反，他們認為效率違約是值得提倡的。例如，美國學者霍姆斯認為，道德與法律的混淆在合同法中表現得最為嚴重，違約的非道德性觀點完全混淆了兩者的關系。合同當事人在道德上并不負有履約的義務，“因為一個合同當事人具有一種選擇--履約或在不履約時賠償損害，締結合同并不承擔履行的義務”。“信守合同的義務意味著一種推斷，即如果你不信守合同，必須賠 償損害，正如你侵權必須賠償損害一樣。”大陸法系學者反對效率違約的另一個理由是違約責任應體現為制裁功能還是補償功能。大陸法系學者普遍以為，違約責任是對違約行為的一種法律制裁，因為民事責任與民事制裁的外延是同一的，“責任為違反義務者應受一定制裁之根據也”。但違約責任具有制裁性的觀點，受到霍姆斯等人批評，霍姆斯認為，違約責任不應具有制裁性，而是一種“分配風險” (Allocation 0f Risk)的方式。美國學者Dowson也認為“傳統合同補救法律的目標并不是強迫允諾人履行其允諾，而是補償因違約所致的損失，……當損害賠償足以保護受害人時，則不采用實際履行方式。”上述學者們的觀點在美國《合同法重述》第2版第355條也有所體現。
從純經濟學的角度講，效率違約行為實現了資源的最優配置，實現了效益最大化。誠如本案受訴法院內部有些同志的意見所言：如果于志剛將房屋產權過戶給李朝陽，它將多獲得110000余元的價款，這無疑增加了財富，是應當鼓勵的，法院不應當判令于志剛繼續履行與郭明達的房屋買賣合同--為郭明達辦理產權過戶手續，否則，無疑是減少了社會財富。但是，筆者認為，從法律的公平、正義理念出發，于志剛的違約行為是不應當提倡和鼓勵的：首先，誠實信用原則要求合同當事人要講誠實，守信用，不欺詐，不任意毀約，法律賦予合同當事人的一個最重要的義務就是信守合同義務，當事人必須及時履行合同約定的義務，非經當事人的同意或法律的規定，不能任意變更、解除合同和違反合同，如果允許合同一方當事人為追求最大利潤而隨意違約，這將嚴重損害無過錯的合同一方當事人的合法利益，這對信守合同的一方當事人是極不公平的。于志剛在已經與郭明達簽訂房屋買買賣合同并已經實際履行的情況下，違反合同約定的辦理產權過戶手續的義務，將該房屋又抵償給李朝陽，不管其主觀上是否具有牟取高價的故意，但其主觀上不信守第一個合同的故意非常明顯。如果法院判決支持了于志剛的違約行為，無疑會向社會傳遞這樣一個導向：效率違約是值得提倡的。這容易助長人們的功利主義傾向，淡化合同責任意識，長此以往，不利于維護交易安全，保障交易秩序。其次，誠實信用原則不僅要衡平當事人之間的各種利益沖突和矛盾，促使當事人依善意的方式行使權利和履行義務，不得規避法律和合同的規定，而且誠實信用原則還要平衡當事人的利益與社會利益之間的沖突與矛盾，要求當事人在履行合同中，要充分尊重他人和社會的利益，不得濫用權利，損害國家，集體和第三人的利益。從經濟利益的角度講，本案被告于志剛的違約行為是值得提倡的，但如果任這種違約行為發展下去，將會破壞整個社會的正常秩序，簽訂的合同只不過是一紙空文，并導致合同無人信守的局面，這將從根本上危害交易安全，合同法的目標是鼓勵交易，促成交易，但維護交易安全也是合同法的目標，合同法不僅要追求效益最大化，同時更要兼顧公平、正義，不能因片面追求效益而不顧及公平、正義。

本案被告于志剛以房抵債的行為是建立在破壞合同秩序，損害原告郭明達利益的基礎上，這種行為是應當制止的。因此，受訴法院支持原告郭明達要求判令被告于志剛繼續履行買賣合同為其辦理產權過戶手續的訴訟請求是正確的。 以上是結合效率違約理論對本案判決從經濟學角度進行的分析。接下來所要討論的是，本案從法律角度進行分析，法院判決是否妥適呢?因為本案與其他“一房二賣”糾紛有所不同，即于志剛與郭明達訂立房屋買賣合同之時，雖然交付了房屋，但其并沒有取得該房屋的所有權。法院判決是否合于法律規定?

四、于志剛是否有權處分訴爭房屋？
本案中，于志剛出售的房屋系從案外人宋小明處購得，郭明達與于志剛的房屋買賣合同訂立于1999年，此時，于志剛尚未從宋小明處取得該房屋的產權證，只有房屋買賣交易憑證。直到2003年，于志剛才與宋小明辦理了產權過戶手續并取得房屋的所有權，這意味著于志剛與郭明達成立房屋買賣合同的當時，于志剛并沒有取得房屋產權證，成為出售房屋的所有權人。那么，于志剛能否將其出售給郭明達并實際交付房屋給郭明達?換言之，郭明達占有并使用房屋是否有法律依據?筆者認為，盡管于志剛未取得房屋所有權證，但其有權處分該房屋。這一答案的得出，有賴于對物權法關于物權變動有關規定和合同法無權處分規定的理解。 于志剛與宋小明于1996年達成房屋買賣合同，雙方依照合同交付了房屋和價款，但未辦理產權過戶手續，依照我國房地產法及相關法律的規定，房屋等不動產買賣合同是出賣人與買受人合意創設的對房屋等不動產占有、使用、收益、處分的合同，即所有權轉讓的合同。所有權轉讓即為所有權的變動，在性質上屬于物權變動的范疇。因此，房屋轉讓應當遵守物權變動基本原則的一般規定，而物權變動采取何種原則由物權變動的立法模式所決定。我國物權法第9條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。由上述法律規定可見，我國現行法律關于物權變動的立法模式是采取債權形式主義。依此主義，物權因法律行為而發生變動時，除了需要當事人之間有債權合意外，還需要登記(不動產)或交付(動產)的形式，才發生物權變動的效力。因此，該模式又稱意思主義與登記或交付相結合的物權變動模式。就不動產而言，該模式將物權變動的時間界限確定在物的登記之時，如果沒有進行不動產的登記，物權不發生變動，即使不動產已經交付對方占有，也不發生所有權的變動。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標的物所有權轉移的表征，但并不承認物權合意的存在，認為債權合同就是所有權轉移的內在動力和根本原因。物權法、城市房地產管理法等法律法規對房屋所有權的轉移均明確規定實行登記。即房屋轉讓時，當事人之間除訂立債權合同如買賣等轉讓合同外，尚需踐行房屋所有權權屬變更登記的法定方式后方可發生物權變動的效力，可見，我國是以辦理產權登記過戶手續作為所有權轉移的標志。基于以上法律規定，1996年訂立合同之時，雖然于志剛與宋小明訂立了房屋買賣合同，但未辦理產權過戶手續，因此，債權合同履行完畢，雙方交付了房屋和房款，但所有權并未發生變動，在2003年2月辦理產權過戶手續前，該房屋仍然歸宋小明所有。1999年，于志剛將該房屋出售給郭明達，顯然屬于無權處分。 1999年訂立房屋買賣合同之時，于志剛將房屋出賣給郭明達并交付的行為屬于無權處分，那么，受訴法院判令出賣人于志剛為郭明達辦理產權過戶手續，這一判決等于認定于志剛出賣房屋的行為是有權處分，法院判決是否妥筆者認為，這涉及如何認定于志剛與郭明達之間訂立的買賣合同的效力問題。根據我國法律規定，房屋轉讓行為應通過合同的形式進行，合同行為是基礎行為，只有在合同有效成立的前提下，才發生合同的履行問題，才有不動產權屬登記問題。據此，房屋轉讓正是基于合同發生物權變動，而房屋買賣合同就是當事人以轉移所有權的意思表示為內容，以發生債權法上的給付義務為效果的民事法律行為，屬于債權法律行為。按照債權形式主義立法模式下的物權變動原則，房屋買賣合同就是當事人就房屋所有權轉讓達成的意思表示的債權合同，該合同成立生效后，還必須通過履行房屋所有權權屬變更登記行為才能實現物權變動，而不能直接發生物權變動的效果。由于房屋轉讓是通過合同行為進行的一種物權變動形態，合同行為為物權變動的基礎行為，因此，對合同行為的效力認定關系到物權能否變動。按照債權形式主義立法模式下的物權變動原則，物權變動的合同和物權變動本身是相互區分的，根據該原則的要求，物權變動中的債權合同是所有權轉移的內在動力和根本原因，基于合同發生的所有權轉移，雖然一般以交付或者登記為準，但所有權轉移是債權合同的當然結果。當然，當事人之間僅有債權合同，而尚未交付或登記，也不發生所有權轉移。在此物權變動原則下，以發生物權變動為目的的債權合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立生效應依據合同法的規定，標的物是否成就，能否交付，物權是否發生變動，只是合同履行的結果問題，并非當然是合同生效要件，不能以合同不能履行或者物權沒有發生變動來反推合同無效。房屋買賣合同作為物權變動的根本原因和內在動力，其成立生效應當符合債權合同的生效條件。債權合同的生效條件是指能夠按照當事人的意思表示的內容發生法律效果應當具備的條件。根據合同法的有關規定，債權合同生效應當具備以下條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力；(2)意思表示真實；(3)不違反法律、行政法規的強制性規定或者社會公共利益。

根據我國法律的規定和交易習慣，當事人處分財產，將發生民事權利變動的結果，為實現這一目的，當事人僅僅達成物權變動的合意是不夠的，還必須享有對財產的處分權能，即必須享有對該財產的所有權或處分權，不動產房屋也是如此。取得房屋所有權證，成為房屋的所有權人，才能行使旨在引起房屋所有權變動的處分行為。因此，房屋所有權證的取得是房屋所有權轉讓必須具備的條件，房屋轉讓方只有取得房屋所有權證才可借此表明其已成為為該轉讓房屋的權利主體，才能依法享有處分該房屋的權利。否則，將構成無權處分。所謂無權處分，即無權處分行為，是指無處分權人以自己的名義，就(他人或自己)權利標的物所為之處分行為。行為人無處分權包括非財產權人就他人的權利無處分權和處分權受到限制的財產權人就自己的權利無處分權兩種情形。對無權處分行為的效力認定，不同的立法模式有不I司的結果。在我國，也對此存有爭議。合同法頒布以前，有關無權處分的效力的認定，基本趨向于按照無效處理。1951年發布的《最高人民法院華東分院關于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復》和1979年2月2日發布的《關于貫徹執行民事政策法律的意見》以及1984年8月30日頒布的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第55條都明確規定，非所有權人出賣他人房屋的，應廢除其買賣關系。部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效。1986年頒布的《民法通則》關于無效民事行為的列舉中并沒有對出讓他人之物的行為的效力作出規定。1988年頒布的最高人民法院《關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條對無權處分行為的效力作出規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”1999年頒布的合同法對無權處分設有明文規定，根據合同法第51條的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”由此可見，無權處分合同是效力待定合同，其是否生效，取決于權利人的追認或者無處分權人事后取得處分權。 基于合同法關于效力待定合同的規定，無權處分合同實際已經成立，但因為合同缺乏處分權而效力不齊備。其能否發生效力有待于其他行為或事實使之確定。即無權處分合同發生效力，必須要經過本人追認或行為人事后取得處分權。本案中，于志剛與郭明達已經按照合同約定交付了房屋和購房款，足以表明雙方當事人對買賣合同訂立與履行的意思表示是真實的，該合同符合合同法關于合同成立要件的規定，因此該合同合法成立。但由于訂立合同之時于志剛沒有取得出賣房屋的所有權，其將房屋出售給郭明達屬于無權處分。但在郭明達起訴要求其辦理房屋產權過戶手續時，于志剛于2003年取得了該房屋的所有權證，這一行為使得于志剛于合同成立后取得了出賣房屋的所有權，根據合同法第51條的規定，該效力待定的合同就發生了法律效力，成為合法有效的合同，據此，受訴法院判令于志剛郭明達辦理產權過戶手續是正確的。
從對物權法物權變動的有關規定和合同法無權處分的有關規定的分析，我們能夠得出法院判決正當性的結論，其實，從交易習慣上看，法院判決也具有正當性。雖然于志剛與郭明達達成房屋買賣合同時，于志剛尚未取得房屋的所有權，但于志剛與宋小明不僅訂立了房屋買賣合同，而且雙方已經交付了購房款和房屋，證明于志剛與宋小明房屋買賣的意思表示真實，同時也證明雙方就房屋買賣的交易完成。盡管從理論上說，于志剛尚未取得房屋的所有權，但于志剛實際占有房屋后，就取得了對房屋的實際處分權，因為很難想象在錢貨兩清后，僅僅因為未辦理所有權登記過戶手續，買受人僅僅取得占有、使用房屋的權利，而不能夠對房屋進行處分。在不動產買賣中，交付有其特定的含義：一旦交付，盡管未辦理產權過戶手續，除非當事人雙方有特別的約定，占有人對占有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，只是不動產物權變動的命運取決于辦理登記過戶手續。于其行使上述權利的情形，出賣人無權干涉，其只負有辦理產權過戶手續的義務。就買賣合同的雙方當事人而言，辦理產權過戶手續，只是在法律上最終確定了房屋所有權的歸屬，這種歸屬，不影響房屋基于合法有效的交易行為在不同當事人之間的流轉。本案中，于志剛基于合法有效的合同實際占有了房屋，其就有權再行出售該房屋。

五、李朝陽能否取得抵債房屋的所有權?
本案中，于志剛對李朝陽存有債務，經法院判決，于志剛應償還債務，因其到期未能履行，李朝陽申請強制執行。法院強制執行過程中，李朝陽與于志剛達成執行和解協議：于志剛將其出售給郭明達的房屋抵償給李朝陽．同時在房管局申請辦理房屋產權過戶手續。基于現行法律的有關規定，李朝陽與于志剛達成的執行和解協議并不違反法律的規定，合法有效。但由于于志剛只有一套房屋，分別出售給郭明達和李朝陽，那么，郭明達和李朝陽誰應當取得該房屋的所有權?有意見認為，于志剛與李朝陽之間的執行和解協議，因尚未履行完畢，其效力僅發生在當事人之間，不具有強制執行的效力，而人民法院作出的判決一經生效即具有了執行力，和解協議不能對抗法院判決的效力，因此，該房屋不能歸李朝陽所有。應當承認，這種主張值得贊I司，一方面，執行和解是民事訴訟法規定的處分原則在執行程序中的具體體現。和解協議是在執行過程中，雙方當事人通過平等協商，自愿就變更執行依據所確定的內容達成的合意，是執行當事人對自己的民事權利的處分。就其性質而言，是民事合同的一種，對當事人雙方具有約束力。本案中，于志剛故意將已出售的房屋抵債給李朝陽，但其行為只是違反合同，不違反法律的強制性規定，況且現有證據不能證明李朝陽是在惡意的情況下與于志剛達成執行和解協議，因此，該執行和解協議合法有效。雙方應當履行。另一方面，執行和解協議是當事人自愿達成的，雖然其改變了原法院裁判文書確定的權利義務，但其不是法律文書，并不是法院據以執行的依據。當執行和解協議與法院其他判決發生沖突時，其不能對抗法院判決。執行和解協議的對方當事人只能申請恢復執行原法律文書，不能因為自己履行了和解協議中的義務而申請法院強制對方履行和解協議的義務。據此，本案所涉及的房屋，只能按照法院判決的要求，過戶給郭明達。由于房屋已按照法院判決過戶給郭明達，于志剛與李朝陽達成的執行和解協議已無法履行，李朝陽可以要求原執行法院恢復執行原判決確定的內容。 由于法院判決的存在，加之執行和解協議不能對抗法院判決，導致本案不動產歸屬問題迎刃而解。但是，假設本案中沒有法院判決的出現，而是于志剛基于買賣合同將房屋出售給郭明達并已經交付了房屋，同時于志剛又基于執行和解協議將該房屋抵債給李朝陽，那么，該房屋歸誰所有?要回答這一問題，恐怕要考察不動產交付對所有權的轉移應否產生影響這一問題了。盡管物權法第9條確定了不動產物權變動的債權形式主義，但現實生活中一個很有趣的現象是，在涉及不動產物權變動的林林總總的案例中，經常會發現，不動產交付是交易的一個重要環節，而且或多或少地對案件的處理發生著影響。 房屋是典型的不動產，在我國，商品房買賣的行業管理機構是建設部和國家工商局，其在規范房地產市場的過程中，將商品房交付作為規制的重要內容，例如，由建設部和國家工商局負責解釋的《新商品房買賣合同示范文本》第8條“交付期限”規定：“出賣人應當在——年——月——日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第——種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。”第9條“出賣人逾期交房的違約責任”規定：“除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第——種方式處理：”“1．按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過——日，白本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過——日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的一 ％向買受人支付違約金。’買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之——(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。”第1l條“交接”規定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：——。” 關于不動產登記，《示范文本》第15條“關于產權登記的約定”規定：“出賣人應當在商品房交付使用后——日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第——項處理：”“1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起——日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的——％賠償買受人損失。”“2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的 ％向買受人支付違約金。”“3．——。”

仔細分析《示范文本》中的內容，我們可以看到，房屋的交付是價金交付的對待條款。整個《示范文本》共24條，關于房屋交付的條款就有3條，即第8條、第9條和第11條，而關于登記的約定只有l條，即第15條。由此可以看出，房屋交付在整個房屋買賣合同中的重要性。 在我國，處理房地產爭議的機關是最高人民法院，其在制定的司法解釋中，十分看重交付對案件處理的影響。在最高人民法院《審理商品房買賣合J司糾紛案件適用法律若干問題解釋》中，交付是一個核心概念。盡管最高人民法院對該解釋的說明中，認為交付不轉移房屋的所有權，但是，與前引有關法律規定以及關于不動產物權變動的債權形式主義理論相比，最高人民法院的這一解釋賦予了交付重要的意義。 最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》(以下簡稱《解釋》)共有28個條文，涉及“交付”的就有8個條文。所謂房屋的交付使用，如果沒有特別約定，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買黨人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。根據該解釋，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外(《解釋》第11條)。買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持(《解釋》第10條)。關于此點，有疑問的是：第一，如果交付不轉移房屋的所有權，何以買受人無法取得房屋，還需要通過無效制度來解決?第二，如果出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋進行了登記，但房屋未向任何一方交付，此時該如何解決?第三，如果出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同，將已經交付給買受人的房屋進行了登記，此時，又該如何解決?第二和第三種情況在解決思路上，是否應當有所區別?如果有區別，區別的關鍵是否來源于房屋的交付? 房屋是百姓安身立命之所，現實生活中，百姓買房后，交房是極其重要的環節，驗收、裝修、入住、經商，一系列活動都圍繞交付展開，紛爭也圍繞交付展開。相反，登記卻遠沒有交付重要，到了合同約定的交付時間，房屋未交付，購房人決不會答應，交付后，未及時辦理登記手續并不是十分重要：“房子已經歸我了，不辦理登記，又怎樣?還能把我攆出來。”現實生活中，許多劃撥土地和農村集體土地上開發的不能辦理產權手續的房地產熱賣充分說明了交付對房屋買賣的影響。 交付如此重要，物權法應當賦予其某種更重要的法律意義。否則，法律的規定會與現實生活、社會習俗發生沖突，一旦訴至法院，會使判決在法律與社會習俗之間游離。筆者認為，在訂有數個房屋轉讓合同的糾紛中，盡管按照債權形式主義，不動產登記是所有權變動的生效條件，但要考慮交付對所有權轉移的影響，把房屋判歸已經實際占有房屋的一方所有。理由有二：其一，房屋已經交付，則表明雙方當事人所訂立的房屋買賣合同所約定的義務，除辦理產權過戶手續外，已全部或大部分完成，而未交付房屋的買賣合同，其合同約定的義務大部分或全部都未履行，在這種情況下，將房屋過戶給已占有房屋的一方，更符合合同法的立法宗旨。其二，房屋交付后，買受人往往會對房屋進行裝修、修繕，為此會支出一大筆費用，而這些裝修或修繕物已固化在房屋上，與房屋形成不可分割的整體，即使能夠分割，也會造成財產減損。將房屋判給未發生交付的合同的一方當事人所產生的損失要比判給已交付房屋的合同一方當事人所產生的損失要大得多，從最有效地減少違反合同所造成的損失的角度考慮，也應當將房屋判給已基于合同占有房屋的一方。

六、同一房屋訂立數個轉讓合同糾紛處理時應遵循的原則。
房屋作為不動產和特定物，近年來，因同一房屋訂立數個轉讓合同而引發的糾紛逐年增多，探究其成因，多數是因為出賣人為追求高價所致。在訴至法院的糾紛中，有的是為其中一方辦理了產權過戶手續；有的是房屋交付一方，卻給另一方辦理了過戶手續；有的是均未辦理過戶手續。在房屋所有人作為轉讓方就同一房屋與受讓方訂立數個轉讓合同，在轉讓合同均有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，應當確定不同的原則處理： 1·已經為一方辦理了房屋產權過戶手續的，由于根據法律的規定，房屋產權變動登記具有公示的效力，具有對抗合同以外第三人的效力，因此，無論出售方是否將房屋交付給他方或接受了他方的價款，均應判令出售方將房屋出售給已經辦理了產權過戶手續的一方。然后，判令出售方對他方承擔違約責任。 2·均未辦理房屋產權過戶手續，但已合法占有房屋的受讓方請求轉讓方履行房屋產權變更登記等合同義務的，應當支持。 3·均未辦理房屋產權過戶手續，又未合法占有房屋，先行支付購房款的受讓方請求轉讓方履行交付房屋和辦理產權過戶手續等合同義務的，應當支持。 4·合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 未能取得房屋所有權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關規定處理。

摘自：王利明主編《判解研究.2007年第3輯(總第35輯)》